서울남부지방법원 2025타경13328. 서울 강서구 화곡동 56-279, 신세계드림빌 제4층 제402호 다세대주택입니다. 2001년 12월 13일 사용승인된 지하 1층·지상 4층 건물의 4층 물건으로, 현 소유자는 주식회사한울컨설팅입니다. 2021년 6월 9일 매매 원인으로 소유권이전이 이루어졌으며 당시 거래가액은 69,000,000원입니다.

등기부상 권리의 출발점은 2024년 8월 23일 국 명의 압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2024년 2월 8일 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 보증금은 94,000,000원이고 원래 임대보증금 95,000,000원 중 반환받지 못한 금액입니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 앞서므로 일반적인 매각만으로 소멸한다고 볼 수 없습니다.

다만 이번 사건에는 일반적인 경매와 다른 특별매각조건이 있습니다. 서울보증보험이 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 확약 대상 권리의 인수는 실질 0원으로 판단할 수 있지만, 실제 임차권자와 포기 주체의 권리 연결을 반드시 확인해야 합니다. 이 조건을 확인하지 않은 채 단순히 인수 0원이라고 결론 내리는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건의 충돌

말소기준권리는 2024년 8월 23일 국 명의 압류입니다. 그 이후인 2024년 10월 30일 강서구 압류와 2025년 11월 17일 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행·한국스탠다드차타드제일은행·남서울농업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대위·승계 신고 1건

임차인 관련 기록은 세 건이지만 세 명의 보증금을 합산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 손석열의 보증금에 대한 대위·승계 관계로 신고된 중복 기록입니다. 따라서 실제 임차인은 손석열·김민선 2명입니다.

특히 한국토지주택공사 관련 94,000,000원 권리가 특별매각조건으로 정리되더라도, 그 조건이 손석열의 모든 임대차관계와 김민선의 별도 임대차관계까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다. 확약 범위 밖 임차인의 보증금 및 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 확인된 거래보다 높은 신건 가격

비교 대상인 신세계드림빌(56-279)은 총 9세대이며, 2001년 12월 13일 준공된 다세대주택입니다. 확인되는 거래는 1건으로, 2021년 6월 거래가액 69,000,000원입니다.

현재 최저매각가는 106,000,000원입니다. 확인된 거래 69,000,000원과 비교하면 37,000,000원 높고, 거래가 대비 153.6%입니다. 즉 과거 확인 거래보다 53.6% 높은 가격입니다.

이 물건은 9세대 규모의 소규모 다세대주택이고 확인된 거래도 1건뿐입니다. 대단지 아파트처럼 충분한 거래 표본을 확보하기 어렵고, 개별 호수의 내부 상태·임대차 상황에 따라 환금성 차이가 커질 수 있습니다. 따라서 69,000,000원을 현재의 확정 시세로 사용하는 것도, 106,000,000원을 적정 시세로 인정하는 것도 모두 신중해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)

신건 106,000,000원 기준 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 2,284,000원과 한국토지주택공사 임차보증금 94,000,000원이 먼저 배당되고, 서울보증보험에는 9,716,000원이 배당됩니다. 서울보증보험의 청구액 중 90,840,821원은 미배당입니다. 소유자 잔여금은 없습니다.

유찰 시 인수액 변화 — 특별매각조건 적용 전 명목 계산

⑤ 입지·물건 상태·규제 분석

• 입지. 화일초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 대규모 아파트 단지보다는 저층 주거지 성격이 강합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 하이새시 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 난방·위생·급배수 설비가 설치되어 있습니다.
• 베란다 확장. 건축물현황도상 베란다 부분이 하이새시조로 확장되어 있으며 감정평가에 이를 포함했습니다. 확장 부분의 적법성, 유지 상태, 원상회복 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 위반건축물. 평가 자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 토지. 토지면적 182㎡, 지목 대, 완경사지대의 세로장방형 토지입니다. 북서측 및 남서측으로 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)입니다. 공시지가는 2,906,000원/㎡입니다.
• 주요 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등이 포함되어 있습니다.
• 토지거래허가구역. 감정평가 자료에 외국인 등 대상의 다세대주택 관련 지정기간 2025.08.26~2026.08.25가 기재되어 있습니다. 해당 기간은 경과했으므로 현재 지정 여부 및 연장 여부를 별도로 확인해야 합니다. 아파트 용도에 관한 별도 지정은 본건 다세대주택과 구분해야 합니다.
• 환금성. 총 9세대의 소규모 건물이고 확인된 거래가 1건뿐입니다. 거래 표본이 적어 매도 시점과 가격을 예측하기 어렵습니다. 명도 및 임대차관계까지 복잡하면 환금성은 더욱 떨어질 수 있습니다.

⑥ 민간임대주택 등록 — 별도 확인할 권리관계

갑구 9-1에는 2022년 12월 8일 민간임대주택 등기가 존재합니다. 해당 등기에는 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고, 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원본 확인. 서울보증보험의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 한국토지주택공사 명의 임차권등기와 동일한 권리를 대상으로 하는지 확인하세요. 포기 주체와 등기상 권리자의 관계가 핵심입니다.
• 임차권 말소 이행 확인. 단순히 매각물건명세서에 조건이 있다는 것만으로 끝내지 말고, 낙찰 이후 임차권등기 말소에 필요한 절차와 실제 이행 여부를 확인해야 합니다.
• 손석열 임대차 확인. 전입일은 2010.09.20이나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금 잔액, 배당요구 및 대위관계를 확인하세요.
• 김민선 임대차 확인. 전입일 2024.01.24, 배당요구일 2025.12.02입니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력·우선변제 여부를 확정하지 말고 별도 조사해야 합니다.
• 중복 보증금 방지. 한국토지주택공사 94,000,000원은 손석열 관련 대위·승계 기록입니다. 별도의 세 번째 임차인 보증금으로 합산하지 마세요.
• 말소기준권리 확인. 2024.08.23 국 압류가 말소기준입니다. 그 이전의 임차권등기와 이후의 압류·강제경매개시결정은 구분하여 검토해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2022.12.08 등록 등기의 현재 효력, 임대의무기간 및 매수 후 처리 문제를 확인하세요.
• 베란다 확장. 하이새시 확장 부분이 감정평가에 포함되어 있으므로 현장 상태와 적법성, 추가 수선 부담을 확인하세요.
• 시세 재조사. 확인된 거래는 2021.06의 69,000,000원 1건입니다. 최근 거래가 충분하지 않으므로 인근 유사 다세대의 실제 매매 사례를 추가 확보해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기 및 임대차 관련 자료를 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약 대상은 0원, 나머지 임차인은 별도 위험”

이 사건은 단순히 선순위 임차권이 있다는 이유만으로 무조건 인수 위험이 큰 물건이라고 볼 수도 없고, 특별매각조건이 있다는 이유만으로 권리가 모두 깨끗하다고 볼 수도 없습니다.

핵심인 94,000,000원 임차보증금 관련 권리는 특별매각조건에 따라 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행된다면 매수인 인수액이 실질 0원입니다. 다만 등기상 권리자인 한국토지주택공사와 포기 주체인 서울보증보험의 관계를 확인해야 합니다. 이 조건의 적용 범위를 확인하지 못하면 선순위 임차권에 대한 위험은 남습니다.

더욱이 실제 임차인 손석열과 김민선의 보증금은 확인되지 않았습니다. 두 사람의 전입일이 말소기준권리보다 앞서 있다는 사실만으로 대항력을 확정할 수는 없지만, 반대로 위험이 없다고 판단할 수도 없습니다. 확약 밖 임차인의 보증금 및 점유관계는 별도의 인수 위험입니다.

가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 106,000,000원은 확인된 2021년 거래 69,000,000원보다 53.6% 높습니다. 다만 해당 거래가 오래된 단일 표본이므로 현재 시세를 확정할 수는 없습니다. 최근 비교 거래를 추가로 확보하지 않은 상태에서 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

최종 판단은 C등급, 권리확약의 원본 확인과 미상 임차인 조사 전까지 입찰 보류가 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 특별매각조건이 실제 어떤 권리까지 소멸시키는지, 그리고 그 밖의 임차인에게 얼마의 보증금 인수 위험이 남는지입니다.