서울남부지방법원 2025타경13578. 금천구 가산동의 가산양우내안애애플 12층 1213호입니다. 공부상 용도는 아파트(도시형생활주택)이며, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 136,651,643원으로 강제경매를 신청했습니다.
이번 사건은 일반적인 근저당권 말소형 경매와 다릅니다. 현재 말소기준권리는 2025.11.28. 강제경매개시결정인데, 그보다 앞선 2024.01.11. 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 임차권의 전입일은 2021.12.24., 확정일자는 2021.11.08.로, 선순위 대항력과 우선변제권이 표시되어 있습니다.
다만 특별매각조건은 서울보증보험 주식회사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 합니다. 확약은 명시된 권리자에게만 적용되는 것이 원칙이므로, 한국토지주택공사의 등기상 권리까지 소멸하는지 별도 확인이 필요합니다. 이 차이가 이번 물건의 가장 중요한 입찰 판단 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13578 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제12층 제1213호 도로명주소: 서울특별시 금천구 남부순환로 1266 |
| 물건종류 | 아파트(도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 18층 중 12층 |
| 사용승인 | 2013.09.26. |
| 소유자 | 이홍순 (단독소유 · 2015.05.13. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 136,651,643원 |
| 말소기준권리 | 2025.11.28. 강제경매개시결정 (갑구 15번) |
| 선순위 임차권 | 한국토지주택공사 · 보증금 129,000,000원 |
| 특별매각조건 | 서울보증보험 주식회사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
| 매각기일 | 2026.11.19. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 빠르다
등기상 과거 신탁과 근저당권, 가압류 및 압류 등은 이미 말소된 이력이 있습니다. 따라서 과거에 설정됐던 담보권 금액을 현재 인수해야 할 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다.
현 시점의 핵심은 을구 13번 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임차권등기는 2024.01.11. 접수됐으며, 기재된 전입일과 확정일자는 2025.11.28. 말소기준권리보다 앞섭니다.
② 임차권 및 보증기관 분석
확인된 실거주 개인 임차인은 없으며, 보증기관으로 표시된 임차권 신고가 1건 있습니다.
| 권리자 | 점유범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 보증기관 신고 |
건물 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.12.24. 확정 2021.11.08. 계약 2021.11.06. |
129,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 선순위 임차권 |
한국토지주택공사는 보증기관으로 표시되어 있어 일반적인 실제 거주 임차인으로 집계하지 않습니다. 다만 법인 명의의 임차권등기는 별도의 권리분석 대상이며, 보증금 129,000,000원을 다른 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
과거에는 고지연 명의의 주택임차권등기도 있었습니다. 해당 권리는 2021.08.23. 접수됐고, 보증금은 110,000,000원이었으나 2021.10.08. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 한국토지주택공사의 보증금과 합산할 대상이 아닙니다.
“서울보증보험 주식회사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
여기에서 포기 주체는 서울보증보험 주식회사입니다. 반면 현재 존속하는 임차권의 등기명의인은 한국토지주택공사입니다.서울보증보험 주식회사가 포기하는 반환청구권에 대해서는 특별매각조건에 따라 매수인의 실질 인수부담을 0원으로 보는 것이 타당합니다. 그러나 이 조건이 한국토지주택공사의 선순위 임차권까지 포함한다는 연결관계는 명확하지 않습니다.
따라서 서울보증보험의 포기 조건을 한국토지주택공사에 자동 적용해 모든 임차보증금 인수액을 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
③ 실질취득 분석 — 낙찰가 하락만으로 저렴해지지 않는다
현재 예상배당은 매각가 113,000,000원을 가정합니다. 이 경우 집행비용 2,382,000원을 제외한 110,618,000원이 선순위 임차보증금에 배당됩니다.
보증금 129,000,000원에서 배당액을 제외하면 18,382,000원이 남습니다. 한국토지주택공사의 임차권이 유효하게 인수되는 경우, 이 미배당액까지 고려한 실질취득 부담은 131,382,000원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 미배당 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 감정가 100% |
113,000,000원 | 18,382,000원 | 131,382,000원 |
| 1회 유찰 감정가 80% |
90,400,000원 | 40,627,200원 | 131,027,200원 |
| 2회 유찰 감정가 64% |
72,320,000원 | 58,381,760원 | 130,701,760원 |
실질취득 부담은 각 회차의 매각가와 예상 인수액을 합산한 계산값입니다. 한국토지주택공사의 임차권이 인수되는 보수적 시나리오이며, 서울보증보험의 특별매각조건이 별도로 적용되는 반환청구권은 인수액에 중복 가산하지 않았습니다.
그 결과 실질취득 부담은 각 회차에서 약 130,701,760~131,382,000원으로, 보증금 129,000,000원 부근에서 크게 벗어나지 않습니다. 보증금 자체가 사실상 취득부담의 하한을 형성하고, 집행비용 추정분이 여기에 더해지는 구조입니다.
유찰로 최저가만 낮아진다고 가격 메리트가 생기는 물건은 아닙니다. 가격 판단은 반드시 인수액을 포함한 실질취득 부담을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,382,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 선순위 임차보증금 | 129,000,000원 | 110,618,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 신청채권 | 136,651,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | — | 18,382,000원 |
배당액 합계는 113,000,000원입니다. 임차보증금 미배당액은 별도 인수위험을 표시한 것으로 매각대금 배분 합계에 중복 포함하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
그러나 신청채권자의 미배당액이 자동으로 매수인 채무가 되는 것은 아닙니다. 특히 서울보증보험 주식회사는 특별매각조건에서 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하도록 명시돼 있습니다.
반면 한국토지주택공사의 선순위 임차권은 별개의 등기상 권리입니다. 두 기관 사이의 권리 승계관계와 포기 효력이 확인되지 않는 한, 한국토지주택공사 관련 미배당 위험은 별도로 평가해야 합니다.
다만 이는 서울보증보험 주식회사의 권리에 관한 판단이며, 한국토지주택공사 명의 임차권의 말소까지 확인됐다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 주민센터 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일은 2013.09.26.이며, 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 18층 건물입니다. 위생·난방·급배수·승강기설비와 기계식 주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 40m, 남서측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 7필지 일단의 사다리형 부지입니다.
- 용도·규제. 공부상 아파트(도시형생활주택)이며, 일반상업지역·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 내용이 있어 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 공부와 현황 사이에 별도 차이는 기재되지 않았으며, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 대중교통 접근성이 양호한 도심형 주거시설이지만, 도시형생활주택의 특성과 실제 전용면적·내부 상태·임대수요에 따라 매도 가능 가격이 달라질 수 있습니다. 현재 확인된 실거래 비교가격이 없어 시세 대비 할인율을 확정할 수 없습니다.
더욱이 선순위 임차권을 인수한다면 비교해야 할 취득부담은 113,000,000원이 아니라 131,382,000원입니다.
따라서 실거래 시세가 확인되기 전에는 ‘감정가 대비 저렴하다’, ‘유찰되면 무조건 싸다’는 판단을 할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건의 적용 대상. 서울보증보험 주식회사와 한국토지주택공사 사이에 임대차보증금 반환청구권의 양도·승계·대위관계가 존재하는지 확인해야 합니다. 포기 조건이 한국토지주택공사의 임차권까지 포함하는지가 가장 중요합니다.
- 임차권등기 말소 범위. 특별매각조건의 임차권등기 말소 의무가 현재 존속하는 을구 13번 한국토지주택공사 임차권을 대상으로 하는지 등기부 및 매각물건명세서 원본과 법원 매각조건을 대조해야 합니다.
- 인수액 재확인. 보수적으로는 신건 기준 18,382,000원의 미배당 보증금 인수 가능성을 고려해야 합니다. 해당 임차권의 소멸이 확실하게 확인될 때만 이를 제거할 수 있습니다.
- 실제 점유자 확인. 한국토지주택공사는 보증기관으로 표시되어 있으며 실제 거주자를 특정할 수 없습니다. 임대관계와 현재 점유상태가 미상인 만큼 점유자의 전입·계약·보증금 및 대항력 여부를 별도로 확인해야 합니다. 미확인 점유자에 대해서는 대항력 가능·미상으로 판단하는 것이 안전합니다.
- 유찰 가격의 착시. 1회 유찰 시 최저가 90,400,000원, 2회 유찰 시 72,320,000원이 되더라도 인수 가능한 미배당 보증금이 증가합니다. 반드시 매각가와 인수액을 합산해 검토해야 합니다.
- 실거래 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 도시형생활주택의 최근 실거래가격과 거래 시점을 확인해야 합니다. 실질취득 부담이 시세보다 높다면 가격 메리트가 없습니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 명도 가능성과 소요비용을 검토해야 합니다. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 관리비도 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류 및 특별매각조건을 반드시 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “1.13억 낙찰가보다 1.29억 임차권이 중요하다”
이 물건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아닙니다. 선순위 임차보증금 129,000,000원이 누구의 권리이며, 그 미배당액을 누가 부담하는가에 있습니다.
한국토지주택공사의 임차권을 인수하는 구조라면 신건에서 계산상 실질취득 부담은 131,382,000원입니다. 유찰이 진행돼 최저매각가가 낮아지더라도 보증금 미배당액이 증가하므로 총부담은 크게 줄지 않습니다.
반대로 특별매각조건에 따라 서울보증보험 주식회사가 포기한 반환청구권에 대해서는 매수인의 실질 인수액이 0원입니다. 하지만 현재 등기명의인이 한국토지주택공사인 이상, 그 포기 효력이 한국토지주택공사 임차권까지 미치는지를 확인하지 않고 전체 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
가격위험: 선순위 보증금 인수 시 실질취득 부담이 약 1.31억원이며, 이를 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않았습니다.
확인 우선순위: 특별매각조건의 실제 효력과 한국토지주택공사 임차권의 말소 범위가 먼저입니다.
결론적으로, 현재 확인된 자료만으로는 안전한 인수액 0원 물건이라고 볼 수 없습니다. 특별매각조건과 선순위 임차권의 관계를 확인하기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.
권리 불확실성이 해소된다면 별도의 가격 검토를 진행할 수 있습니다. 그러나 그 전까지는 ‘신건 113,000,000원’이라는 숫자보다 ‘선순위 임차권 129,000,000원’에 주목해야 하는 사건입니다.
