서울남부지방법원 2025타경13765. 서울 강서구 등촌동 가양역데시앙플렉스지식산업센터 제4층 제415호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이지만 현재 감정평가 현황은 공실입니다. 사용승인일은 2021.12.10이며, 철근콘크리트구조 건물입니다. 소유자는 마민선 씨이고, 2022.01.25 우리은행 근저당권이 설정된 뒤 채무가 해결되지 않아 임의경매가 진행된 구조입니다.

등기상 말소기준권리는 2022.01.25 접수된 우리은행 근저당권(채권최고액 808,800,000원)입니다. 이후 임의경매개시결정과 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇지만 이 물건의 핵심은 단순히 근저당이 말소되는지에 그치지 않습니다. 감정평가서에는 415호와 416호가 벽체 구획 없이 일체로 이용되고, 415호는 416호를 통해 출입하는 것으로 기재되어 있습니다. 여기에 근저당권 원문상 공동담보 목적물은 416호로 표시되어 있습니다. 호실의 공부상 표시, 실제 이용 상태, 담보목적물 및 일괄매각 범위가 정확히 일치하는지 확인하는 것이 입찰 전 최우선 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

권리분석의 기본 구조는 비교적 단순합니다. 2022.01.25 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이후 설정된 임의경매개시결정과 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 점유·임차인 — 공실이지만 임대관계는 별도 확인

감정평가 현황상 공실이며 확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 대항력 있는 임차인의 보증금 인수나 임차권 승계 부담은 확인되지 않습니다.

다만 공실이라는 사실이 곧 독립적인 점유·출입이 가능하다는 의미는 아닙니다. 415호가 416호를 통해 출입하는 구조이므로, 실제 점유 범위와 출입 동선, 두 호실의 통합 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 임대관계도 미상으로 기재되어 있으므로 관리사무소 및 현장 확인을 통해 실제 사용·임대차 관계를 다시 점검할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 834,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.3%로 추정한 금액입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 채권계산서와 조세채권 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시 배당 시나리오

신건에서는 집행비용을 제외하고 근저당 채권최고액 기준으로 전액 배당되는 것으로 추산됩니다. 1회 또는 2회 유찰로 매각가격이 내려가면 근저당권자의 미회수액이 발생하지만, 이는 채권자 측의 미회수 채권이지 곧바로 낙찰자가 인수하는 금액은 아닙니다.

⑤ 시세·가격 분석 — 실거래 비교 전까지 가격 메리트 판단 보류

현재 최저매각가격은 834,000,000원이며 감정가와 동일한 신건입니다. 그러나 동일 건물·동일 용도·비슷한 규모의 실거래를 비교할 근거가 확보되지 않아, 이 가격이 주변 시장보다 저렴한지 비싼지 단정할 수 없습니다.

참고로 유찰 시나리오의 금액은 다음과 같습니다.

• 현재 신건. 감정가의 100%인 834,000,000원.
• 1회 유찰 시. 감정가의 80%인 667,200,000원.
• 2회 유찰 시. 감정가의 64%인 533,760,000원.

위 금액은 매각가격의 가정 시나리오이지 적정 입찰가나 시장가치의 추정치가 아닙니다. 실제 응찰 상한은 호실의 매각 범위, 독립적인 사용 가능 여부, 임대수익 및 실거래 확인 이후 결정해야 합니다.

⑥ 가장 중요한 쟁점 — 415호와 416호의 일체 이용

신청채권자는 2026.10.27.자 보정서를 제출하여 공부와 현황을 일치되게 변경하였다고 설명하고 있습니다. 그러나 보정서 제출 사실만으로 실제 등기·건축물대장·현장 표식·경매 매각목록이 모두 일치한다고 단정할 수는 없습니다.

특히 아래 세 가지는 서로 연결해서 검토해야 합니다.

• 매각 범위. 일괄매각에 415호와 416호가 각각 어떤 권리와 면적으로 포함되는지 매각물건명세서 및 감정평가서 원본으로 확인해야 합니다.
• 담보 범위. 우리은행 근저당권 원문에는 공동담보로 416호가 기재되어 있습니다. 이번 매각 대상인 415호와의 관계 및 담보권의 적용 범위를 등기부로 대조해야 합니다.
• 현황과 공부. 두 호실의 경계, 출입문, 호실 표식, 건축물현황도 및 실제 사용 상태가 보정서 제출 이후 어떻게 정리되었는지 확인해야 합니다.

이 쟁점은 단순한 내부 인테리어 문제가 아닙니다. 낙찰 이후 독립적으로 사용할 수 있는지, 임대할 수 있는지, 다른 호실의 소유자나 이용자와 출입·사용 관계를 조정해야 하는지에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 소재 등촌고등학교 북동측 인근입니다. 주위는 지식산업센터 등 공장, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트가 혼재하는 지역으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 9호선 가양역 및 양천향교역이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 34m 내외, 남동측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상12층 규모이며 사용승인일은 2021.12.10입니다. 승강기, 위생 및 급배수시설, 시스템에어컨, 화재탐지·소화전설비, 지하 자주식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 준공업지역이며 공시지가는 8,001,000원/㎡입니다. 토지는 평탄한 사다리형으로 평가되었고, 지식산업센터 및 지원시설의 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 확인됩니다. 특히 공항 관련 고도제한 및 교육환경 보호 관련 사항은 관계기관에 확인할 필요가 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 415호와 416호의 공부·현황상 호실 표시 및 실제 이용 상태의 차이는 별도로 해결 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 실사용 기업 및 임차 수요에 영향을 받는 특수 용도입니다. 현재 공실이고 임대관계도 미상이므로 임대수익과 공실 기간, 관리비 및 매수 수요를 별도로 검증해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 415·416호 매각 범위 확인. 일괄매각의 구체적인 대상 호실과 각 호실의 등기상 소유권·면적·권리관계를 원본으로 대조하세요.
• 근저당 공동담보 확인. 우리은행 근저당권 원문에 416호가 기재되어 있으므로 415호와 416호의 담보 설정 범위 및 이번 매각 대상과의 일치 여부를 확인하세요.
• 2026.10.27.자 보정서 확인. 신청채권자가 제출한 보정서의 구체적인 내용과 실제 등기·건축물대장·현황도에 반영된 결과를 확인하세요.
• 현장 실사. 415호의 독립적인 출입 가능 여부, 416호와의 경계 및 통합 이용 상태, 출입문 표식과 실제 점유 범위를 확인하세요.
• 채권 승계관계. 신청채권자 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사와 등기상 근저당권자 우리은행 사이의 채권양도·승계 관계 및 실제 채권 잔액을 확인하세요.
• 공실·임대수익. 관리사무소를 통해 공실 여부, 체납 관리비, 관리비 수준, 임대 가능 조건 및 실제 입주 수요를 확인하세요.
• 용도 및 규제. 지식산업센터 입주 가능 업종과 실제 사용 가능 범위, 공항 관련 고도제한 및 교육환경 보호 관련 규제를 관계기관에 확인하세요.
• 가격 검증. 동일 건물 및 인근 지식산업센터의 최근 실거래, 임대료, 공실률을 비교한 뒤 입찰 상한을 정하세요. 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 경매 매각목록을 함께 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원보다 먼저 확인할 것은 매각 범위다”

서울남부지방법원 2025타경13765는 등기상 권리만 놓고 보면 말소기준 근저당 이후의 경매개시결정과 압류가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인 인수도 없는 구조입니다. 신건 834,000,000원 기준 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 이 물건을 단순한 권리 안전형 지식산업센터로 판단해서는 안 됩니다. 415호와 416호가 벽체 구획 없이 일체로 이용되고, 출입 구조도 독립적이지 않으며, 근저당권 원문상 공동담보에는 416호가 기재되어 있습니다. 공부와 현황의 차이에 대해 보정서가 제출되었다는 사실도 실제 정합성을 확인해야 할 이유입니다.

여기에 현재 공실이라는 점, 임대관계가 미상이라는 점, 동일 용도 실거래 비교 근거가 부족하다는 점까지 고려하면 감정가 834,000,000원을 그대로 적정가격으로 받아들이기는 어렵습니다.

최종 판단은 권리상 인수 부담보다 물건의 법적 범위와 실제 사용 가능성에 달려 있습니다. 담보·매각 범위가 명확하게 정리되고 공실 및 가격 경쟁력까지 확인된다면 검토할 여지는 있지만, 현재 단계에서는 원본 서류와 현장 실사를 우선해야 하는 물건입니다.