최저가 10,491,000원, 그러나 실질취득은 확정할 수 없다 — 세종가로수길 B129호

대전지방법원 2024타경121081. 세종 나성동 세종가로수길 1층 비129호 근린시설입니다. 철근콘크리트구조 12층 건물로 사용승인일은 2019.09.18이며, 감정평가상 일괄 평가된 기호 2-7은 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 기준시점 현재 공실로 기재돼 있습니다. 감정가 182,000,000원에서 8회 유찰돼 현재 최저가는 10,491,000원입니다.

표면 가격은 감정가의 5.76%에 불과하지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아닙니다. 현황조사에는 배은경과 메가박스중앙 (주)세종나성 명의의 점유내역이 기재돼 있고, 전입일은 각각 2021.05.26과 2019.12.09로 말소기준일 2023.03.13보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 미배당 보증금이 존재할 경우 매수인의 실질 부담은 최저가보다 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 선순위 권리와 미상 점유를 분리해서 봐야 한다

등기 연혁만 보면 말소기준권리는 2023.03.13 접수된 을구 3번 근저당권입니다. 같은 순위로 부안수산업협동조합 1,923,600,000원, 당진수산업협동조합 1,956,000,000원, 대천서부수산업협동조합 870,600,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이후 농협은행주식회사 근저당 800,000,000원과 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

말소기준보다 앞선 권리도 있었지만 현재 등기 연혁에는 말소가 확인됩니다. 2019.10.24 설정된 농협은행주식회사 근저당 186,000,000원은 2020.12.16 해지로 말소됐고, 2021.05.24 김형동 명의 소유권이전청구권가등기도 2023.03.13 해제로 말소됐습니다. 따라서 등기상 현존하는 선순위 인수권리는 0원으로 계산됩니다.

② 점유·임차 분석 — 보증금이 없어야 싼 물건이다

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며 현황조사상 점유자 명의는 2건입니다. 두 전입일 모두 말소기준일보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정해서는 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.

③ 가격·유찰 구조 — 감정가 5.76%는 기회가 아니라 경고일 수 있다

현재 최저가는 10,491,000원으로 감정가 182,000,000원의 5.76%입니다. 9회 유찰 시 7,343,699원, 10회 유찰 시 5,140,589원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 근린시설이 8회 유찰됐다는 사실은 단순한 할인율뿐 아니라 상가 수요, 공실, 점유관계, 권리확인 난도와 환금성을 동시에 살펴야 한다는 신호입니다.

낙찰가가 더 내려갈수록 채권자 미배당액은 커집니다. 등기상 채권 미배당은 통상 매수인에게 승계되지 않지만, 미상 임차보증금은 별도 문제입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 하락이 곧 실질취득액 하락을 의미한다고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 10,491,000원 가정)

채권최고액 합계 5,736,200,000원 중 채권자 예상배당은 9,902,162원, 미배당은 5,726,297,838원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 매수인 인수액 0원과 미상 임차보증금 위험은 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 국립조세박물관 남서측 인근으로, 상업용·업무용 건물과 상업나지, 공공시설이 혼재하는 미성숙 상가지대입니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 지하주차장이 조성돼 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 12층 건물로 사용승인일은 2019.09.18입니다. 기본위생·급배수·소화 및 탐지·에스컬레이터·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 6,097.9㎡ 정방형 평지의 상업·업무용 건물 부지이며, 공시지가는 4,726,000원/㎡입니다. 동·서·북측으로 중로에 접합니다.
• 규제. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·예정지역·중점경관관리구역이며, 중로1류에 접합니다. 공부와의 차이와 위반사항은 없습니다.
• 환금성. 근린시설이 8회 유찰된 상태이고 주변이 미성숙 상가지대로 평가돼, 주거용 집합건물보다 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유 부분 특정. 배은경의 실제 점유 호실과 메가박스중앙 (주)세종나성의 4~6층 점유내역이 대상 1층 비129호와 어떤 관계인지 현황조사 원문과 현장에서 확인하세요.
• 보증금 확인. 임대차계약서·사업자등록·전입 또는 점유 개시일·확정일자·배당요구 내용을 확인해 매수인이 승계할 미배당 보증금이 있는지 산정해야 합니다.
• 가등기 말소 확인. 2021.05.24 가등기의 담보가등기 여부와 2023.03.13 말소 효력을 최신 등기사항증명서 및 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 배당순위 대조. 배당표에는 2020.12.16 말소된 을구 1번 농협은행 근저당이 선순위로 계산돼 있으므로 실제 배당순위와 차이를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 수산업협동조합 및 농협은행 근저당은 공동담보목록이 기재돼 있으므로, 다른 담보물의 매각·변제 상황이 채권잔액에 미치는 영향을 확인하세요.
• 공실·일단 이용 확인. 감정평가상 일부 호실은 인접 호수와 일단으로 이용되고 기호 2-7은 공실로 기재돼 있습니다. 벽체·출입구·전기·급배수의 독립성을 현장에서 점검하세요.
• 체납비용 확인. 상가 관리비와 공용부분 체납액, 당해세, 원상복구비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유상태를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “5.76% 가격보다 미상 보증금이 먼저다”

감정가 182,000,000원짜리 근린시설을 10,491,000원에 입찰할 수 있다는 숫자만 보면 강한 가격 메리트처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 이미 8회 유찰됐고, 말소기준보다 빠른 점유신고 2건의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 등기상 선순위 근저당과 가등기는 말소된 연혁이지만, 가등기의 성격과 배당표의 선순위 계산에는 추가 대조가 필요합니다.

결론적으로 등기상 인수액은 0원이지만, 임차보증금까지 포함한 실질취득액은 확정 불가입니다. 점유관계와 보증금이 0원임을 확인하기 전에는 최저가를 근거로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 대상 호실의 실제 점유자와 승계 보증금이 존재하는지 확인하는 것입니다.