74,088,000원
의정부지방법원 2024타경81902. 공부상 명칭은 ‘흥일홀딩스’이고 건물 외벽에는 ‘에버리치’로 표시된 15층 공동주택의 4층 402호입니다. 공부상 용도는 아파트이며, 감정 이용상태상 3~6층은 현재 주거용 아파트로 이용되고 있습니다. 대상 면적은 49.2㎡, 단지는 52세대이며 사용승인일은 2019.09.06입니다.
최저매각가는 74,088,000원으로 감정가 216,000,000원의 34.3%입니다. 금액만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건은 단순한 빈집형 아파트가 아닙니다. 현황조사에 이름이 올라온 점유·전입자가 12명이고, 이 가운데 11명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 다만 이들의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2019.10.25. 이후이므로 조사 결과상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 4층 402호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 4층 402호 · 대상 면적 49.2㎡ · 현재 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 및 지상 15층 · 승강기·기계식 주차장·난방설비 |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 (2020.06.03. 매매, 2020.06.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 74,088,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 공부·외벽 명칭 | 공부상 ‘흥일홀딩스’ · 외벽 표시 ‘에버리치’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.10.25. 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 150,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권, 가등기, 가압류, 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 배당분석상 매수인이 떠안을 권리는 0원으로 계산됐습니다.
② 점유·임차 조사 — 인수는 0원, 명도 난도는 별도
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 점유·전입 대상은 실제 12명입니다. 모두 2019.10.25. 말소기준권리 이후 전입해 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석을 제외한 11명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 장영숙은 2024.09.30. 배당요구를 했습니다.
| 점유·전입자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 근린생활시설 | 2019.10.30 | 10,000,000원 월 800,000원 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 · 인수 0원 |
| 박미애 | 2024.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 · 인수 0원 |
| 유재란 | 2021.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 · 인수 0원 |
| 길순자 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 · 인수 0원 |
| 이보람 | 2020.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 · 인수 0원 |
| 허윤재 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 · 인수 0원 |
| 박연경 | 2021.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 · 인수 0원 |
| 노예린 | 2024.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 · 인수 0원 |
| 장영숙 | 2021.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.09.30 | 승계 없음 · 인수 0원 |
| 김윤지 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 · 인수 0원 |
| 김혜림 | 2020.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 · 인수 0원 |
| 류순숙 | 2023.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 · 인수 0원 |
③ 실거래 비교 — 29.0%라는 숫자만 믿기 어렵다
에버리치 대상 면적과 유사한 실거래 표본은 3건입니다. 거래 시점은 2022.05~07이며 평균은 255,666,666원, 최신 거래는 2022.07. 251,000,000원입니다. 현재 최저가 74,088,000원은 이 표본 평균의 29.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 표본 평균 | — | 3건 | 255,666,666원 |
표본 최저 251,000,000원과 비교해도 실질취득 74,088,000원은 크게 낮습니다. 다만 마지막 실거래가 2022.07.이고 이후 거래가 제시되지 않아, 이 수치를 2026년 현재 시세로 그대로 적용할 수는 없습니다. “과거 실거래의 29.0%”는 확인되지만 “현재 시세의 29.0%”라고 단정할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,733,584원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 150,000,000원 | 72,354,416원 |
| 2. 근저당 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 흥일홀딩스 주식회사 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,383,575,166원 중 예상배당은 72,354,416원이며 미배당은 3,311,220,750원입니다. 신청채권자 청구액 800,000,000원에 대한 예상배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있으나, 배당 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 74,088,000원 | 34.3% | 72,354,416원 | 3,311,220,750원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 51,861,600원 | 24.01% | 50,528,091원 | 3,333,047,075원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 36,303,120원 | 16.81% | 35,249,664원 | 3,348,325,502원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로 아파트 등 공동주택, 일반주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 6~8m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 대지 430.0㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생급배수, 보일러 난방, 소화전, 승강기, 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 52세대 규모이고 확인된 실거래는 3건이며 마지막 거래는 2022.07.입니다. 현재 매수층과 가격대는 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 호실 확인. 12명의 점유 위치, 실제 거주 여부, 전출 여부와 402호 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 보증금 자료 확인. 보증금 미상 11명과 장영숙의 배당요구 내용, 확정일자 및 임대차계약서를 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 용도 불일치 점검. 4층 아파트·주거용이라는 감정 내용과 근린생활시설 사용 신고가 함께 나타나는 이유를 확인하세요.
- 가등기 확인. 2022.07.22. 주식회사비에스디엠 명의 가등기의 원인과 매각 소멸 여부를 원본 문서에서 재확인하세요.
- 세금 우선권. 국세·지방세 압류기록이 있으므로 당해세가 매각대금에서 먼저 공제되는지 확인하세요.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 기록과 법원경매 진행 상태가 충돌하지 않는지 교차 확인하세요.
- 현재 시세 조사. 2022년 3건의 거래만으로 2026년 가격을 판단하지 말고 동일 건물과 인근 유사면적 매물을 확인하세요.
- 명도비용 반영. 인수액 0원과 별개로 다수 점유자의 퇴거 협의, 인도명령 및 집행비용을 입찰가에 반영하세요.
맺으며 — “할인율은 크지만, 쉬운 물건은 아니다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 216,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 74,088,000원까지 내려왔고, 2019.10.25. 말소기준 이후의 권리와 전입자는 매각으로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다. 2022년 실거래 표본과 비교하면 실질취득가는 평균의 29.0%에 불과합니다.
하지만 위험도 뚜렷합니다. 점유·전입자는 12명이고 11명의 보증금이 확인되지 않았으며, 주거용 아파트와 근린생활시설 사용기록이 혼재합니다. 실거래 표본도 2022년에 멈춰 있어 현재 시세 판단력이 낮습니다. 가등기, 세금 압류, 공매공고까지 원문 확인 대상이 많습니다. 결론은 권리 인수는 0원이지만 조사와 명도 난도는 높은 물건입니다. 입찰의 승부처는 할인율이 아니라 실제 점유관계와 2026년 현재 가치가 74,088,000원을 얼마나 웃도는지 확인하는 데 있습니다.