* 실질 0원은 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.26.자 인수조건변경확약서가 해당 임차보증금 및 임차권등기에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 별도 임차인 제갈 한범에게는 이 확약이 적용되지 않습니다.

의정부지방법원 고양지원 2024타경81011. 경기도 고양시 덕양구 내유동 리치빌리지 103동 401호의 주거용 다세대주택입니다. 2013년 사용승인된 지상 4층 건물의 최상층에 있고, 전용면적은 58.38㎡입니다. 현재 소유자인 박승준은 2022.04.14. 거래가 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이후 이재훈의 임차권등기가 설정됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 매각기일은 2026.09.30.이며, 11회 유찰된 현재 최저매각가격은 50,078,000원입니다.

겉으로는 감정가에서 크게 할인된 물건이지만, 실제 분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 180,000,000원 임차보증금의 미배당분이 누구에게 귀속되는지, 그리고 별도 전입자의 임대차 관계가 무엇인지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 인수조건변경확약서

이재훈은 2022.03.29. 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.02.14.입니다. 임차권등기는 2023.11.10.에 접수됐습니다. 모두 말소기준권리인 2024.09.23.보다 앞섭니다.

따라서 임차권 자체만 보면 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다. 다만 신청채권자인 주택도시보증공사가 별도의 인수조건변경확약서를 제출해 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한 점이 이 사건의 결정적 변수입니다.

② 임차인 분석 — 실제 2명, 확약 적용 범위를 구분해야 한다

주택도시보증공사는 신청채권자이자 확약서 제출 주체로, 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 실제 임차인은 이재훈과 제갈 한범 2명입니다.

③ 실질취득 구조 — 5,007만원인가, 1.8억인가

이 사건은 확약서를 반영하기 전과 후의 실질취득 구조가 완전히 다릅니다. 두 계산을 혼동하면 투자금액을 잘못 판단할 수 있습니다.

확약 미반영 시 단순 합계는 현재 매각가와 배당 부족분을 더한 값입니다. 집행비용 때문에 보증금 180,000,000원과 정확히 일치하지 않습니다. 세금·취득 부대비용 및 다른 임차인의 인수액은 별도입니다.

④ 시세 비교 — 최저가 할인율보다 거래 시점이 중요하다

리치빌리지 103동·104동은 총 19세대 규모입니다. 확인되는 유사 면적 실거래는 3건이며, 모두 20212022년 거래입니다. 가장 최근 거래조차 2022.09.로, 2026.09.30. 매각기일의 현재 시세로 그대로 사용하기에는 시간 차이가 큽니다.

과거 거래 평균은 151,333,333원이고 마지막 확인 거래는 135,000,000원입니다. 현재 최저가 50,078,000원은 과거 평균 대비 33.1%에 해당합니다.

그러나 이 비율만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 표본이 3건에 불과하고, 2022.04.의 180,000,000원 거래가 평균을 끌어올렸을 가능성도 있습니다. 이후 거래가 확인되지 않아 최근 12개월의 실제 가격 흐름이나 하락·상승 추세를 판정할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 50,078,000원 가정)

현재 최저가 기준 제공된 예상배당 계산입니다. 집행비용 1,301,404원을 차감한 48,776,596원이 임차보증금에 배당되고, 신청채권자에 대한 별도 예상배당과 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구액을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

⑥ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 문제가 자동으로 사라지지 않는다

추가 유찰 시 매각가격은 낮아지지만, 확약을 적용하지 않은 선순위 보증금의 룰상 부족분은 오히려 증가합니다. 따라서 최저가 하락만으로 실질취득이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다.

회차별 부족분은 확약을 반영하지 않은 원칙적 배당 계산값입니다. 각 회차의 실제 배당액과 집행비용은 달라질 수 있습니다. 모든 회차에서 제갈 한범 관련 인수금액은 별도 미상입니다.

확약이 적용되지 않는다는 가정에서는 매각가격이 내려갈수록 보증금 부족분이 증가하므로, 최저가만큼 실제 취득 부담이 감소하지 않습니다. 반면 확약이 유효하게 적용되면 이재훈 관련 인수는 0원으로 처리되지만, 별도 임차인에 대한 불확실성까지 함께 해소되는 것은 아닙니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 위치. 경기도 고양시 덕양구 내유동 장곡검문소 동측 인근. 주변은 다세대주택과 단독주택이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 근거리에 통일로(1번 국도)가 있고 차량 접근이 가능합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하 1층·지상 4층 건물의 4층 401호입니다. 2012.05.29. 사용승인됐습니다.
• 내부. 방 3, 거실, 주방, 욕실 2를 갖춘 주거용입니다. 도시가스보일러에 의한 개별난방설비와 위생설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측으로 세로에 접하며, 토지는 부정형입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·과밀억제권역 및 군사시설 관련 제한보호구역 등의 사항이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 포함 사항도 입찰 전 확인해야 합니다.
• 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부는 표시상 해당 사항이 없습니다.
• 환금성. 103동·104동 총 19세대 규모이며 확인된 실거래는 20212022년 3건입니다. 현재 수요와 가격을 판단할 수 있는 최근 거래 근거가 부족하고 11회 유찰 이력이 있어 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.26.자 인수조건변경확약서의 문구, 제출 주체, 적용 보증금, 대항력 포기 범위 및 임차권등기 말소 동의 내용을 원본과 대조해야 합니다.
• 매각조건 확인. 확약서가 해당 매각조건에 반영됐는지, 낙찰자가 이재훈 관련 미배당 보증금을 인수하지 않는 구조인지 매각물건명세서와 법원 기록을 통해 확인해야 합니다.
• 제갈 한범의 임대차 확인. 전입일 2024.04.19. 외에 보증금, 계약 당사자, 실제 점유관계, 임대차계약서 및 확정일자를 확인해야 합니다. 대항력과 인수액을 현재 단계에서 확정할 수 없습니다.
• 점유관계 재조사. 이재훈과 제갈 한범의 실제 점유 여부, 점유 범위, 명도 대상 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 최근 시세 재검증. 확인된 거래가 2022.09.에 그치므로 현재 매매 호가, 실제 거래 가능 가격과 동일 지역 유사 다세대 거래를 재확인해야 합니다.
• 반복 유찰 사유 점검. 11회 유찰된 사유가 권리 문제인지, 수요 부족인지, 건물 상태 또는 매각조건 때문인지 확인해야 합니다.
• 건물 현장 확인. 최상층 호실의 누수·방수 상태, 외벽 마감, 내부 상태 및 공용부분 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 고양시 압류 관련 체납 성격과 배당 처리, 당해세, 공용관리비 체납 및 취득 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 변경된 매각기일을 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도 전체 권리위험이 0원은 아니다”

고양 리치빌리지 401호는 11회 유찰되면서 감정가 146,000,000원에서 최저매각가격 50,078,000원까지 내려왔습니다. 과거 실거래 평균 151,333,333원과 비교하면 큰 차이가 있지만, 그 거래는 모두 20212022년에 이루어졌습니다. 과거 거래가격과 감정가 대비 할인율만으로 현재의 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.

권리분석의 핵심인 이재훈의 보증금 180,000,000원에 대해서는 주택도시보증공사가 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 해당 확약이 유효하게 적용되면 룰상 배당 부족분 131,223,404원을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 구조로 분석할 수 있습니다.

하지만 전입일이 말소기준권리보다 앞선 제갈 한범의 보증금과 권리관계가 미상입니다. 이 임차인에게는 확약이 적용되지 않으므로 전체 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 반복 유찰, 소규모 다세대의 환금성, 오래된 실거래 자료까지 겹쳐 있습니다.

결론은 확약의 효력과 별도 임차인의 권리를 확인하기 전까지 실질취득금액과 가격 메리트 모두 확정할 수 없다는 것입니다. 최저가 5,007만원만 보고 판단할 물건이 아니라, 인수조건변경확약서 원본과 제갈 한범의 임대차 관계를 확인한 뒤 실제 부담액을 다시 계산해야 하는 사건입니다.