102,200,000원
의정부지방법원 2024타경81011. 고양시 덕양구 내유동 리치빌리지 103동 4층 401호, 전용 58.38㎡의 주거용 다세대입니다. 소유자 박승준은 2022.04.14. 거래가 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이보다 앞선 2022.02.12. 이재훈의 임대차계약, 2022.02.14. 확정일자, 2022.03.29. 전입·점유가 확인되고, 보증금은 180,000,000원입니다. 원래 계산만 보면 낙찰자가 부족 보증금을 인수할 수 있는 대항력 임차권 구조입니다.
그러나 2026.05.26. 신청채권자 주택도시보증공사가 이 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이재훈 보증금 부족액의 매수인 인수는 실질 0원*으로 처리할 수 있습니다. 문제는 이 확약이 이재훈 임차보증금 관련 권리에만 적용된다는 점입니다. 2024.04.19. 전입한 제갈 한범은 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 별도의 인수 위험이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81011 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 유산길17번길 67-6, 103동 4층 401호 (내유동, 리치빌리지) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 주거용 · 전용 58.38㎡ · 방3·거실·주방·욕실2 · 지상 4층 중 4층 |
| 소유자 | 박승준 (2022.04.14. 매매, 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (9회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,031,233원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인 / 규모 | 2013.05.29. · 리치빌리지 103동·104동 합계 19세대 |
① 권리 흐름 — 확약 대상과 확약 밖을 분리해야 한다
2013.06.24. 설정된 우리은행 근저당권 2건은 2014.11.21. 일부포기로 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2024.09.23. 강제경매개시결정이며, 이후 고양시 압류는 매각으로 소멸합니다. 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차인 두 사람의 상태 차이입니다.
| 점유·임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재훈 건물 전체 · 임차권등기 | 2022.03.29. 2022.02.14. | 180,000,000원 | 포기확약* | 있음 | 없음 |
| 제갈 한범 현황조사 확인 | 2024.04.19. 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 실질취득 구조 — 102,200,000원으로 고정되지 않는다
이재훈 임차인만 놓고 보면 확약 덕분에 낙찰가가 내려가더라도 증가하는 배당 부족액을 매수인이 인수하지 않습니다. 데이터상 회차별 룰상 인수액은 현재 80,030,800원, 10회 유찰 시 100,111,680원, 11회 유찰 시 116,169,344원으로 증가하지만, 확약이 유효하게 이행되면 해당 금액은 모두 실질 0원*입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 70% | 102,200,000원 | 80,030,800원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 · 56% | 81,760,000원 | 100,111,680원 | 0원* |
| 11회 유찰 시 · 44.8% | 65,408,000원 | 116,169,344원 | 0원* |
* 확약 적용 인수 0원은 이재훈 임차보증금 관련 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의에 한정됩니다. 제갈 한범의 보증금·임대차 조건은 포함되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본과 환금성이 약하다
리치빌리지 103동·104동의 비교 가능한 거래는 3건입니다. 평균 거래가는 151,333,333원, 최저 135,000,000원, 최고 180,000,000원입니다. 현재 최저가 102,200,000원은 평균의 67.5%이고, 최신 기록인 2022.09. 135,000,000원의 약 75.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 58.83㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.04 | 58.38㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2021.10 | 58.38㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 151,333,333원 |
명목 최저가는 비교거래보다 낮습니다. 그러나 최신 거래가 2022.09.에 머물러 있고 표본도 3건뿐이므로, 67.5%라는 비율만으로 현재 시세보다 싸다고 확정하기 어렵습니다. 더구나 19세대 소규모 다세대이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 9회, 매각률은 0%입니다. 이는 권리 문제뿐 아니라 매수 수요와 환금성도 보수적으로 평가해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,800원 |
| 1. 임차인 이재훈 보증금 | 180,000,000원 | 99,969,200원 |
| 2. 우리은행 근저당권 1번 | 433,200,000원 | 0원 |
| 3. 우리은행 근저당권 2번 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 186,031,233원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 이재훈 임차보증금의 부족액은 80,030,800원입니다. 우리은행 근저당권 2건은 등기상 2014.11.21. 일부포기로 말소됐으며, 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 4층 건물의 4층 401호로, 방3·거실·주방·욕실2 등의 주거용 다세대입니다.
- 입지. 고양시 덕양구 내유동 장곡검문소 동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 근거리에 통일로가 있고 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 토지·도로. 부정형 평지의 다세대주택 부지이며 남측 세로에 접합니다. 토지면적은 1,109㎡, 공시지가는 750,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역· 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 2013.05.29. 사용승인, 도시가스 개별난방과 위생설비가 설치되어 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 103동·104동 합계 19세대의 소규모 다세대이며, 비교거래 3건과 단지 경매 매각률 0%를 고려하면 매도기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.26.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 제출 주체, 대상 임차보증금, 말소 이행 조건을 매각기일 서류에서 대조해야 합니다.
- 제갈 한범 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 점유 부분, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 계산하지 마세요.
- 점유 관계 재확인. 이재훈 임차권등기와 제갈 한범의 실제 점유 상태, 전출·인도 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최신 시세 조사. 비교거래의 최신 기록이 2022.09.이므로 2026년 현재 매물 호가와 인근 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성 반영. 19세대 소규모 단지, 평균 9회 유찰, 매각률 0%를 고려해 예상 매도기간과 할인폭을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 고양시 압류와 당해세 여부, 최우선변제 가능성에 따라 실제 배당과 명도 구조가 달라질 수 있으므로 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수 0원*과 권리 완결은 다르다”
이 물건의 핵심은 두 문장을 동시에 붙잡는 것입니다. 첫째, 이재훈 임차보증금의 계산상 부족액 80,030,800원은 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수 0원*입니다. 둘째, 그 확약은 보증금과 확정일자가 미상인 제갈 한범에게까지 확장되지 않습니다.
최저가 102,200,000원은 비교거래 평균 151,333,333원의 67.5%로 숫자상 낮지만, 비교거래가 오래됐고 표본이 3건뿐이며 9회 유찰·매각률 0%가 확인됩니다. 따라서 가격은 할인돼 보이지만 실질취득가는 미완성입니다. 확약서의 효력과 미상 점유자의 임대차를 모두 확인한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 확약 대상 권리는 개선, 전체 권리는 보류. 종합 평가는 C입니다.