서울남부지방법원 2026타경195. 서울 구로구 구로동 아스타빌 제12층 제1203호, 전용면적 84.99㎡의 공동주택(아파트)입니다. 소유자는 고호경이며, 2006년 12월 26일 소유권이전과 동시에 농업협동조합중앙회의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 농협은행의 추가 근저당과 카드사 가압류, 세무서 압류 등이 이어졌고, 2026년 6월 24일 농협은행의 임의경매개시결정으로 경매가 진행되고 있습니다.

권리분석의 기준점은 2006년 12월 26일 설정된 농업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 2014년 농협은행 근저당, 카드사 가압류, 세무서 압류 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부에는 2006년 근저당의 채권최고액 변경과 2021년 근저당의 말소·이전 관련 기록에서 확인이 필요한 부분이 있습니다. 단순히 권리 개수만 보고 안전하다고 판단하기보다 원본 등기부와 배당관계를 함께 대조해야 합니다.

가격도 따로 살펴봐야 합니다. 감정가와 최저매각가는 4억 8,500만원으로 동일하며, 최신 실거래 역시 4억 8,500만원입니다. 최근 12개월 평균보다 약간 높은 가격이고 거래 추세는 -1.8%입니다. 권리상 인수 부담이 작다는 점과 신건 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

확인된 임차인 없음. 현재 확인된 임차인 명세상 등록된 임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산출됩니다. 다만 감정요항표에는 임대미상임이라고 기재되어 있습니다. 따라서 등록 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자나 미신고 임대차까지 없다고 확정할 수는 없습니다. 전입세대, 확정일자, 현장 점유 및 실제 임대차계약 여부를 반드시 확인해야 합니다.

말소기준권리는 2006년 12월 26일 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 168,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이후 2014년 11월 26일 농협은행의 근저당권 88,944,000원이 추가 설정됐고, 2023년 삼성카드·농협은행·KB국민카드의 가압류가 이어졌습니다. 2026년 1월에는 구로세무서장의 압류도 등재됐습니다.

위 두 사항은 단순한 과거 권리 이력으로 넘기기 어렵습니다. 특히 예상배당표의 채권액과 실제 배당액이 달라질 수 있는 부분이므로, 입찰 전 근저당권의 변경·말소·이전 내역을 순위번호별로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최신 거래와 같은 가격, 할인 여지는 부족

아스타빌의 전용 84.99㎡를 기준으로 확인되는 실거래 표본은 총 6건입니다. 거래가격은 475,000,000원~500,000,000원 범위이며, 전체 거래 평균은 488,333,333원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균, 최신 거래와 가격 추세를 우선해야 합니다.

가격을 판단하는 핵심 지표는 다음과 같습니다.

• 최근 12개월 평균. 482,500,000원(2건 집계). 최저가 485,000,000원은 이 평균의 100.5%입니다.
• 최신 거래. 2026년 5월 84.99㎡, 14층 거래가격은 485,000,000원입니다. 현재 최저매각가와 정확히 같습니다.
• 전체 거래 평균. 488,333,333원으로 최저가보다 높지만, 과거 거래가 포함된 전체 평균이므로 현재 가격 메리트의 근거로 삼기 어렵습니다.
• 시장 추세. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세 지표는 -1.8%입니다. 하락 방향이므로 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

단지 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회이며 평균 할인율도 0.0%로 집계되어 있습니다. 이 단지에서 반복적인 유찰이나 큰 폭의 할인 낙찰을 기대할 근거는 현재 자료에서 확인되지 않습니다. 무조건 유찰을 기다리는 전략보다는 실제 거래 추세와 다음 매각 회차의 최저가를 함께 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 485,000,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션 기준 채권자 배당액 합계 363,880,620원, 매수인 인수액 0원, 소유자 잔여액 113,869,380원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.5% 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 채권 잔액, 우선순위 및 조세채권에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족의 경계

현재 회차는 감정가 100%인 신건입니다. 제공된 시나리오를 기준으로 최저매각가가 낮아질 경우 채권자 배당과 소유자 잔여금액이 어떻게 달라지는지 살펴볼 필요가 있습니다.

1회 유찰 시 최저가는 388,000,000원으로 낮아지며, 제공된 시뮬레이션상 채권자 배당은 전액 충족되고 소유자 잔여액은 17,887,380원으로 줄어듭니다. 2회 유찰 시에는 최저가가 310,400,000원이 되고, 채권자 배당액은 305,254,400원으로 감소하며 미배당액은 58,626,220원이 발생합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 신구로초등학교 동측에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 2·7호선 대림역과 노선버스 정류장이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 12층이며, 사용승인일은 2004년 1월 2일입니다. 위생·급배수·개별난방·소화·승강기·지하주차장·CCTV 설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지 규모. 아스타빌은 77세대 규모입니다. 대단지에 비해 거래 표본과 매수층을 신중하게 살펴야 합니다.
• 토지 및 도로. 4필 일단의 세장형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 서측 약 10미터, 남측 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 331.2㎡, 공시지가는 6,072,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며, 도시지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등에 해당합니다.
• 토지거래허가구역. 아파트 대상 토지거래계약허가구역 지정 기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다. 입찰 전 해당 지정의 적용 여부와 관할청의 허가 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 환금성. 전체 실거래 표본은 6건이며, 가격 범위는 475,000,000원~500,000,000원입니다. 77세대 규모와 최근 거래 추세 -1.8%를 함께 고려해 매도 가능 가격을 보수적으로 설정해야 합니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않고 위반건축물은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태는 별도 확인 대상입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 근저당 변경 확인. 2006년 농업협동조합중앙회 근저당의 최초 채권최고액 168,000,000원과 2021년 변경등기상 81,360,000원의 차이를 원본 등기부에서 확인하세요. 예상배당액도 이 차이에 따라 달라질 수 있습니다.
• 2021년 근저당 이전 기록 확인. 하나저축은행의 234,000,000원 근저당이 말소된 기록과 2025년 새출발기금으로의 채권양도 이전 기록이 어떻게 연결되는지 확인하세요.
• 점유 및 임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 실제 점유자, 미신고 임대차 여부를 확인하기 전에는 인수 0원을 확정하지 마세요.
• 조세채권 확인. 구로세무서 압류가 등재되어 있습니다. 당해세 및 우선순위가 문제 되는 조세채권의 존재와 실제 배당 가능성을 확인하세요.
• 신건 가격 상한. 최저가 485,000,000원은 최신 거래와 같고 최근 12개월 평균보다 높습니다. 과거 전체 평균만을 근거로 입찰가를 정하지 말고 최신 거래와 추세 -1.8%를 반영하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 388,000,000원, 2회 유찰 시 310,400,000원으로 제시된 시뮬레이션을 참고하되 실제 차기 최저가와 매각기일을 확인하세요.
• 토지거래허가구역. 아파트 대상 지정 기간이 2026.12.31까지이므로 입찰자에게 적용되는 허가 관련 요건을 관할청에 확인하세요.
• 관리비 및 인도. 체납 관리비의 공용부분 승계 여부와 실제 점유자의 인도 가능성을 확인하세요. 소유자 또는 제3자 점유 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료 및 실거래 원본을 상호 대조하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 신건 가격 메리트”

구로 아스타빌 1203호는 2006년 농업협동조합중앙회 근저당을 말소기준으로 하는 구조입니다. 후순위 근저당과 카드사 가압류, 세무서 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으며, 확인된 임차인은 없습니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건을 단순한 권리 안전형으로만 평가하기에는 확인할 사항이 남아 있습니다. 2006년 근저당 채권최고액 변경 기록과 2021년 근저당의 말소·이전 기록이 일치하는지 확인해야 하고, 감정요항표의 임대관계 미상도 해소해야 합니다. 등기부와 실제 점유관계 확인이 우선입니다.

가격은 더욱 신중해야 합니다. 최저가 4억 8,500만원은 최신 거래와 같고 최근 12개월 평균보다 0.5% 높습니다. 최근 추세는 -1.8% 하락 방향이며, 신건 가격 자체에 할인 메리트가 없습니다. 77세대 규모의 단지 특성과 거래 표본의 한계도 함께 고려해야 합니다.

권리 구조는 매각으로 정리되는 형태지만, 가격은 보류입니다. 근저당 변경·이전 기록, 임대관계, 조세채권을 먼저 확인하고, 그다음 최근 실거래에 근거한 입찰가를 정하는 것이 합리적입니다. 현재 시점의 결론은 신건 가격 메리트 부족 · 권리 원본 확인 필수입니다.