창원지방법원 2025타경11999. 경남 김해시 삼방동 ‘성진아트빌라’ 에이동 5층 502호, 전용면적 70.91㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 이둘자 씨이며, 2016년 9월 26일 소유권을 취득하면서 같은 날 구포새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 구포새마을금고가 2025년 8월 임의경매를 신청했고, 농업협동조합중앙회의 가압류도 추가됐습니다.
권리분석에서 가장 중요한 점은 임차인 황유미 씨의 전입일입니다. 말소기준권리는 2016년 9월 26일이고 임차인의 전입일은 2020년 3월 25일입니다. 말소기준권리보다 늦은 전입이므로 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 보증금 6,000만원이 현재 최저가 5,530만원보다 크더라도, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형과는 전혀 다른 구조입니다.
다만 이 사건은 권리보다 배당 산정의 정확성을 먼저 확인해야 합니다. 2016년 설정 당시 근저당 채권최고액은 6,720만원이지만 2020년 변경등기에는 4,320만원으로 기재되어 있습니다. 그런데 예상배당은 여전히 6,720만원을 기준으로 계산되어 있습니다. 신청채권자 청구액 34,491,930원과 예상배당액 53,904,600원도 서로 다릅니다. 이 부분은 채권계산서와 최신 등기사항을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11999 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 553-11 성진아트빌라 에이동 5층 502호 도로명: 경상남도 김해시 삼안로 316-45 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 70.91㎡ · 건물 5층 중 5층 · 502호 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 · 1995.08.29 준공 · 총 15세대 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이둘자 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 구포새마을금고 / 34,491,930원 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 등기사항 확인일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 구포새마을금고
핵심 말소기준권리는 2016.09.26 을구 9번 구포새마을금고 근저당권입니다. 이보다 후순위로 설정된 권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
매각물건명세서·현황조사·문건접수에 나타난 임차인은 황유미 씨 1명입니다. 502호 전체를 주거용으로 사용하고 있으며, 전입신고일은 2020년 3월 25일입니다. 배당요구도 2025년 9월 16일 접수했습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황유미 | 502호 전체 · 주거 2020.03.25 |
60,000,000원 | 확정일자 미상 배당요구 2025.09.16 |
없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
대항력 판정은 날짜가 결정합니다. 2016.09.26 근저당권이 먼저 설정됐고 2020.03.25 임차인이 전입했으므로 후순위 임차인입니다. 따라서 보증금 60,000,000원을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
임차인 정리: 실제 임차인 1명, 보증금 60,000,000원, 대항력 없음, 확정일자 미상, 보증기관 대위·승계 없음입니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원이지만 임차인 배당 관련 확인은 남아 있습니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래보다 낮지만 현재 시세는 미확정
동일 단지 성진아트빌라(553-11), 동일 전용면적 70.91㎡의 확인 거래는 1건입니다. 거래가 2023년 3월에 이루어졌으므로 현재 매각기일과 비교하면 상당한 시간 차이가 있습니다. 거래 한 건만으로 현재 시장가격이나 가격 상승·하락 추세를 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 70.91㎡ | 2층 | 70,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 70.91㎡ | 1건 | 70,000,000원 |
현재 최저가 55,300,000원은 2023년 확인 거래 70,000,000원의 79.0%입니다. 과거 확인 거래보다 14,700,000원 낮은 금액입니다. 다만 이는 2023년 3월의 단 한 건과 비교한 결과입니다. 최근 거래가 충분하지 않으므로 현재 시세보다 21% 저렴하다고 확정하거나, 이 수치만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
해당 빌라는 총 15세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인 거래가 적다는 점과 소규모 건물이라는 점을 함께 고려하면 대단지 아파트와 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타나므로 응찰 수요 역시 보수적으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,395,400원 |
| 1. 근저당 · 구포새마을금고 | 67,200,000원* | 53,904,600원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 8,040,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 67,200,000원은 최초 설정 당시 채권최고액입니다. 2020.03.25 변경등기에는 43,200,000원으로 기재되어 있습니다. 위 배당 수치는 현재 산정된 배당 시뮬레이션을 옮긴 것이며, 변경등기와 실제 채권액을 대조한 확정 배당액이 아닙니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 회수의 변화
현재는 1회 유찰된 상태로 감정가의 70%인 55,300,000원이 최저가입니다. 추가 유찰 시 최저매각가와 신청채권자의 회수 가능액은 다음과 같이 달라집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상 배당 | 미배당액 | 신청채권자 회수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰) | 55,300,000원 | 53,904,600원 | 21,335,673원 | 전액 충족 |
| 2회 유찰 시 | 38,710,000원 | 37,613,220원 | 37,627,053원 | 전액 충족 |
| 3회 유찰 시 | 27,097,000원 | 26,209,254원 | 49,031,019원 | 일부 미회수 |
유찰 시나리오는 제공된 배당 시뮬레이션의 수치입니다. 신청채권자 청구액 34,491,930원 기준으로 현재와 2회 유찰 시에는 충족, 3회 유찰 시에는 26,209,254원만 배당되어 일부 미회수로 계산됩니다. 근저당 변경등기 및 실제 채권액 확인 전에는 확정적인 배당 전망으로 사용하지 마세요.
⑥ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 김해시 삼방동 소재 삼방고등학교 남측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 학교 등이 소재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 북측으로 중로와 접하고 동측으로 소로와 접하는 도로 여건입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 적벽돌 붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며, 샤시창호와 급배수·위생설비 및 난방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 준공 및 규모. 1995.08.29 준공된 총 15세대의 다세대주택입니다. 대규모 공동주택보다 거래 표본과 매수 수요가 제한될 수 있으므로 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며, 도시지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 중로1류와 소로3류에 접하며, 공시지가는 878,700원/㎡입니다.
- 토지 형상. 대지권의 목적인 토지는 세장형 완경사지대의 다세대주택 부지로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 지목은 대이며 토지면적은 565.2㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계자가 부재하여 내부 확인이 곤란했고, 인근 유사물건 및 외부관찰을 토대로 통상적인 상태를 상정해 평가했습니다.
- 환금성. 동일 단지·동일 면적 확인 거래는 2023.03 1건뿐입니다. 최근 가격 흐름을 객관적으로 판단하기 어려우므로 실제 매도 가능 가격과 수요층을 별도로 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 대조. 2016년 최초 채권최고액 67,200,000원과 2020년 변경등기상 43,200,000원의 차이를 확인하세요. 최신 등기사항전부증명서와 채권계산서를 대조해 현재 채권최고액 및 실제 채권잔액을 확인해야 합니다.
- 신청채권 청구액 확인. 신청채권 청구액은 34,491,930원인데 예상배당은 53,904,600원입니다. 배당액이 청구액을 초과하는 이유와 실제 채권계산 내역을 확인하세요.
- 임차인 서류 확인. 황유미 씨의 전입일은 말소기준권리 후순위이므로 대항력은 없지만, 확정일자와 임대차계약서 및 배당요구 서류를 확인해야 합니다. 임차인 최우선변제 가능성과 배당 여부도 별도로 검토하세요.
- 명도 확인. 실제 임차인 1명이 502호 전체를 주거용으로 사용한 것으로 조사됐습니다. 인수금액이 0원이라는 것과 명도 협의가 필요 없다는 것은 다른 문제이므로 점유 현황과 인도 절차를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계자 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 벽체·바닥·창호·누수·난방·급배수 등 실제 상태를 확인하고 수리비를 고려하세요.
- 시세 재조사. 확인 거래는 2023.03 70,000,000원 1건입니다. 오래된 거래이므로 현재 인근 다세대 실거래와 매물 호가를 확인한 후 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·공과금. 관리비 체납 및 공용부분 미납금, 당해세 등 매수인 부담 가능성이 있는 항목을 관리 주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 및 채권계산 관련 서류를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원과 시세 메리트는 별개다”
이 사건의 권리분석에서 가장 긍정적인 부분은 임차인 황유미 씨의 대항력이 없다는 점입니다. 보증금 60,000,000원이 최저가보다 크지만, 말소기준권리보다 늦은 전입이므로 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순히 안전한 저가 물건으로 판단해서는 안 됩니다. 확인된 거래는 2023년 3월 70,000,000원 단 한 건이고, 현재 시세를 검증할 거래 근거가 부족합니다. 최저가 55,300,000원이 과거 거래의 79%라는 수치만으로 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.
무엇보다 구포새마을금고 근저당은 최초 채권최고액 67,200,000원에서 변경등기상 43,200,000원으로 달라졌는데 예상배당은 여전히 최초 금액을 기준으로 합니다. 신청채권 청구액과 예상배당액도 차이가 있습니다. 배당 계산을 검증하지 않은 채 응찰하는 것은 위험합니다.
최종 판단은 권리상 인수 위험은 낮지만, 배당과 시세는 재확인이 필요한 물건입니다. 임차인 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 오래된 거래 표본과 소규모 다세대주택의 환금성, 근저당 변경등기의 불일치를 감안해야 합니다. 권리는 양호, 가격은 보류, 배당은 원본 확인 후 판단. 이 세 가지 원칙을 지키는 것이 이 사건의 핵심입니다.
