서울남부지방법원 2026타경3554. 서울 금천구 가산동 한라원앤원타워 제2층 제214호에 대한 임의경매입니다. 건물은 지하 3층·지상 19층 규모의 집합건물이며, 대상 호실은 지원시설(근린생활시설)로 등재되고 실제로도 같은 용도로 이용 중입니다.

등기상 소유자는 김준엽입니다. 2022.09.21. 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 432,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 김선영 명의의 채권최고액 2,500,000,000원 근저당권 설정 이력이 있고, 등기 분석상 해당 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 경매개시결정 채권자는 김선영이며 청구금액은 1,890,000,000원입니다.

그러나 이 사건을 단순한 후순위 권리 소멸형으로 보아서는 안 됩니다. 2022.06.13. 설정된 토지 구분지상권 2건이 매각 후에도 존속하기 때문입니다. 매수인은 금전채무 인수 여부뿐 아니라, 해당 토지 권리가 부동산 이용과 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸, 토지 권리 존속

② 임차인·점유 분석 — 확인 임차인과 미상 점유를 구분

확인된 임차인으로 김동환이 기재되어 있고, 별도로 ‘점포’라는 점유 관련 기재가 있습니다. 김동환은 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정되지만, 점포로 표시된 항목은 전입일과 보증금 등이 확인되지 않아 별도 판단이 필요합니다.

현재 확인되는 실제 임차인은 김동환 1명이며, 별도 점유 관련 기재 1건은 임차인으로 확정되지 않았습니다. 보증기관 대위변제 또는 승계 신고로 확인되는 항목은 없습니다. 김동환의 보증금과 미상 점유자의 미확인 보증금을 임의로 합산하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 시세 검증 없이 저렴하다고 볼 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 637,000,000원입니다. 신건이므로 아직 유찰에 따른 최저매각가 인하는 없습니다. 다만 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 지원시설(근린생활시설)입니다.

근린생활시설의 가격은 위치와 층뿐 아니라 실제 임대수익, 업종별 수요, 점유 상태, 관리비, 건물 및 토지의 권리 제한에 영향을 받을 수 있습니다. 현재 동일 용도·유사 조건의 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 감정가가 시세보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 637,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 국민은행 배당액은 채권최고액 기준의 계산 결과입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 확정된 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 김선영의 청구금액 1,890,000,000원에 대한 배당은 이 계산에서 0원으로 표시됩니다. 이는 해당 채권의 권리관계가 최종 확정되었다는 의미가 아닙니다.

⑤ 유찰 시 배당구조 — 배당 부족과 인수권리는 다르다

신건에서는 추정 집행비용과 국민은행 근저당권 배당 이후 196,230,000원이 남는 계산입니다. 1회 유찰 시 잔여액은 70,104,000원으로 줄어듭니다. 2회 유찰 시에는 국민은행에 401,203,200원이 배당되어 채권최고액 기준 30,796,800원의 미배당이 발생합니다.

다만 이러한 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 주어진 배당 시나리오에서는 매수인의 금전 인수액을 모두 0원으로 계산합니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 가산디지털단지역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 오피스, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하는 산업단지가 형성되어 있으며, 감정평가상 입지여건은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 소재합니다. 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 19층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 내부는 인테리어 마감이며 페어글라스 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 지원시설(근린생활시설)로 등재되어 있으며, 감정평가상 실제 이용상태도 지원시설(근린생활시설)입니다. 주거용 아파트로 평가해서는 안 됩니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 24m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 인접지 대비 대체로 평탄한 정방형 토지로, 산업시설 및 지원시설의 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지이용 규제. 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지 및 산업시설구역 등에 해당합니다. 과밀억제권역과 높이 관련 제한 등도 기재되어 있으므로 실제 이용 또는 변경 계획이 있다면 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 별도등기된 토지 구분지상권의 존속 여부는 건축물 위반 여부와 별개의 문제입니다.
• 환금성. 가산디지털단지역 인근 산업시설 밀집 지역이라는 입지 특성이 있으나, 대상이 근린생활시설인 만큼 실제 임대수요와 거래가격을 확인해야 합니다. 현재 가격자료만으로 환금성이 우수하다고 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 구분지상권 원본 확인. 1토지 을구 36번과 2토지 을구 22번 구분지상권의 설정 목적, 범위, 존속기간 및 대상 건물 이용에 미치는 영향을 토지 등기사항과 설정계약 관련 서류로 확인해야 합니다. 이 사건의 가장 중요한 선행 검토사항입니다.
• 매각물건명세서 재확인. 구분지상권이 매수인 인수권리로 명시되어 있으므로, 입찰 전 최신 매각물건명세서에서 해당 내용의 변동 여부를 확인해야 합니다.
• 점유자 현장 확인. 김동환의 실제 점유 및 임대차 관계를 확인하고, ‘점포’로 기재된 별도 점유 항목의 실체를 파악해야 합니다. 전입·사업자등록·임대차계약·점유 개시 시점 등을 대조할 필요가 있습니다.
• 미상 보증금 검증. 점포 관련 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 이를 0원으로 가정하여 최종 인수액을 계산하지 않아야 합니다.
• 근린생활시설 용도 확인. 해당 호실은 지원시설(근린생활시설)입니다. 주거 용도 임차 관련 기재가 있으므로 실제 사용상태와 건축물대장상 용도의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 경매신청권원 확인. 김선영의 2024.12.02. 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시되는 점과 2026.02.19. 임의경매개시결정의 관계를 등기부와 경매기록 원본으로 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 근린생활시설인 점을 고려하여 동일 건물 또는 인근 유사 시설의 거래가격과 실제 임대수익을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 감정가 대비 유찰 할인율만으로 저가 매수를 판단하지 않아야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담, 각종 공과금의 정산 가능성을 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.
• 배당과 인수의 구분. 국민은행 근저당권의 미배당 가능액과 토지 구분지상권의 존속, 미상 점유자의 권리 문제는 각각 구분하여 검토해야 합니다.
• 입찰 전 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장 최신 원본을 대조해야 합니다. 특히 별도등기와 점유관계가 해소되지 않았다면 신중한 접근이 필요합니다.

맺으며 — “배당상 인수 0원 ≠ 권리 인수 0건”

이 물건은 국민은행 근저당권을 말소기준으로 하는 경매이며, 배당 시나리오상 금전 인수액은 0원으로 계산됩니다. 김동환은 말소기준 이후 전입한 임차인으로 대항력이 없다고 판정됩니다.

하지만 이것만으로 안전한 경매물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.

첫째, 토지 구분지상권 2건이 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 둘째, 별도로 기재된 점유자의 보증금과 권리 성립 여부가 확인되지 않습니다. 셋째, 김선영의 근저당권 말소 이력과 임의경매 신청 사이의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.

가격 측면에서도 감정가 637,000,000원이 실제 거래시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 1회 또는 2회 유찰로 최저가가 내려가더라도, 존속하는 토지 권리와 미상 점유 문제는 가격 인하만으로 해결되지 않습니다.