의정부지방법원 2024타경81448. 고양시 덕양구 향동동 향기프라자 1층 101호로, 감정평가상 이용상태는 소매점입니다. 원영덕 씨가 2021.05.13. 매매를 원인으로 취득해 2021.12.20. 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 임차인 김준호·이지현도 각각 2024.02.14., 2024.02.13. 전입해 2021.12.20. 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 그러나 배당요구는 마쳤고 확정일자는 확인되지 않아, 임차인의 우선변제 및 최우선변제 반영 여부는 배당표 원본에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81448 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향기로 136, 1층 101호 (향동동, 향기프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점 · 지하 1층, 지상 5층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 원영덕 (단독소유 · 2021.05.13. 매매, 2021.12.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 876,000,000원 / 147,230,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,022,839,082원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.20. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 공동담보 | 향기프라자 1층 102호·103호 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.12.20. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 등기된 서울경기양돈축산업협동조합 가압류, 중소기업은행 가압류, 고양시·국세 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.12.08. 고양시 압류는 2024.02.05. 이미 해제됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김준호 101호 46.0㎡ | 2024.02.14. | 20,000,000원 800,000원 | 2024.11.20. 배당요구 완료 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이지현 103호 41.4㎡ | 2024.02.13. | 15,000,000원 800,000원 | 2024.12.23. 배당요구 완료 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람 모두 실제 임차인으로 확인되며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일이 말소기준권리보다 약 2년 2개월 늦어 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있는 대항력은 없습니다. 따라서 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 해석 — 5회 유찰은 ‘할인’이 아니라 점검 신호
감정가 876,000,000원이 5회 유찰돼 현재 최저가는 147,230,000원, 감정가의 16.81%입니다. 다음 회차 시나리오는 103,061,000원(감정가 11.76%), 그다음은 72,142,700원(감정가 8.24%)입니다.
하지만 이 사건에서 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 소매점은 아파트처럼 면적·단지별 실거래 평균만으로 가격을 판단하기 어렵고, 임대료·공실률·유동인구· 전용면적·분양가 대비 현재 상권가치가 함께 확인돼야 합니다. 실제 임대차로 확인되는 월세는 임차인별 800,000원이지만, 점유 부분이 101호와 103호로 나뉘어 있어 101호의 정확한 수익가치는 현장과 계약 원본을 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,861,220원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 144,368,780원 |
| 2. 가압류 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 5,211,668원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 32,285,769원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 1,237,497,437원 | 1,093,128,657원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 향기프라자 1층 근린시설로 감정평가상 소매점으로 이용 중입니다.
- 입지. 향동중학교 남측 인근이며, 주위는 아파트 단지와 근린생활시설이 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 1층·지상 5층 건물이며, 승강기·급배수·기본 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 893.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 2,842,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·향동보금자리 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 대조. 101호 김준호의 계약 범위·보증금·월세·계약기간과 실제 점유현황을 확인하세요.
- 103호 임차관계 구분. 이지현의 점유 부분은 103호로 표시돼 있으므로 101호 매각대상과의 관계 및 공동담보 구조를 원본 문건에서 확인하세요.
- 최우선변제 검토. 임차인 확정일자가 확인되지 않고 예상배당에 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 대조하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 중 당해세 금액을 확인해야 중소기업은행 배당액과 후순위 미배당 규모를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 근저당이 102호·103호와 공동담보이므로 각 물건의 매각 진행과 배당관계를 함께 확인하세요.
- 수익률 산정. 감정가 할인율이 아니라 실제 임대료, 공실 기간, 부가가치세, 관리비, 취득비용을 반영해 입찰 상한을 계산하세요.
- 상권 현장조사. 향동중학교와 주변 아파트의 유동인구, 1층 가시성, 업종 제한, 주차와 접근성을 직접 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·세금 교부청구와 매각 결과를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 876,000,000원이 5회 유찰돼 147,230,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교와 101호의 정확한 임대수익이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
현재 회차에서 채권 미배당은 1,093,128,657원에 이르지만 이는 채권자 측 손실이고 낙찰자가 인수하는 금액은 아닙니다. 다만 세금·임차인 배당과 공동담보 배분에 따라 실제 배당표는 달라질 수 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장조사 후 판단입니다. 다섯 번의 유찰을 단순한 할인 기회로만 보지 말고, 소매점의 수익성과 재매각 가능성을 입찰가에 보수적으로 반영해야 합니다.