최저가 34%·인수 0원, 그러나 점유자 12명과 오래된 비교거래 — 의정부 흥일홀딩스 404호

의정부지방법원 2024타경81902. 공부상 명칭은 ‘흥일홀딩스’, 건물 외벽 표기는 ‘에버리치’인 15층 공동주택의 4층 404호입니다. 감정평가상 3~6층과 15층은 아파트로서 주거용으로 이용 중이며, 본건도 공부상 아파트입니다. 감정가는 237,000,000원이고 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 81,291,000원까지 내려왔습니다.

가격만 보면 감정가의 34.3%입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 현황조사에 나타난 점유자는 12명이고, 이 가운데 보증금과 차임이 확인된 사람은 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 1명뿐입니다. 나머지는 보증금이 확인되지 않았으며, 박연경은 등기부상 가압류권자와 이름이 같아 관계인 또는 가장임차인 여부 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2019.10.25. 을구 1번 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권, 가등기, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 1번 근저당권은 2024.09.13. 정안상운주식회사로 이전됐으므로 실제 배당권자와 채권 잔액은 배당요구 종기 관련 서류에서 다시 확인해야 합니다.

② 점유자 분석 — 실제 조사 인원 12명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 12명은 모두 실제 조사된 점유자입니다. 전입일은 전부 2019.10.25. 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 판정됐습니다. 따라서 제공된 배당 계산상 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다. 다만 보증금 미상자가 많아 배당과 명도 관계는 명세서 원본 및 점유관계 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본 신뢰도가 낮다

비교 거래는 외벽 표기명인 ‘에버리치’의 3건입니다. 평균 거래가는 255,666,666원, 최저 251,000,000원, 최고 260,000,000원이고 최저매각가 81,291,000원은 이 평균의 31.8%로 집계됩니다.

다만 세 거래는 모두 2022년이고 면적도 46.2㎡·47.13㎡·48.93㎡로 대상 면적 55.58㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 31.8%라는 비율은 계산상 값일 뿐, 2026년 현재 동일 면적 시세 대비 할인율로 확정할 수 없습니다. 최신 거래와 현재 매물 가격을 별도로 확인하기 전에는 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,291,000원 가정)

총 채권액 3,392,049,315원 중 예상배당은 79,427,762원이고, 미배당액은 3,312,621,553원입니다. 을구 1번 근저당권은 정안상운주식회사로 이전된 등기가 있으므로 실제 배당권자는 원본 배당관계 서류에서 확인해야 합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하거나 임차인의 최우선변제가 인정되면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로 아파트 등 공동주택, 일반주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 2019.09.06. 사용승인된 52세대 규모의 15층 철근콘크리트 건물로 승강기, 보일러 난방, 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 6~8m 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 토지. 대지 430.0㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 거래 표본이 3건에 그치고 모두 2022년 거래이며 대상 면적과도 일치하지 않아 현재 환금성은 현장 중개업소와 최신 거래로 보완해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 전수 확인. 12명의 실제 거주 여부, 점유 부분, 전입만 남은 사람인지 여부를 현장에서 구분해야 합니다.
• 보증금 원본 대조. 보증금이 확인된 점유자는 1명뿐입니다. 매각물건명세서와 임대차계약서 제출 여부를 확인해야 합니다.
• 박연경 관계 확인. 현황조사 점유자와 갑구 18번 가압류권자가 동일인이므로 소유자·채권자와의 관계 및 임대차 실체를 확인해야 합니다.
• 장영숙 배당요구 확인. 2024.09.30. 배당요구가 접수됐으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
• 가등기 원본 확인. 갑구 9번 가등기의 성격과 매각물건명세서상 소멸 기재를 최종 대조해야 합니다.
• 세금 우선권 확인. 국세·지방세 압류가 있었으므로 당해세 금액과 배당 순서를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 공부상 아파트·감정상 주거용인데 일부 점유 조사에는 근린생활시설 사용이 기재돼 있어 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
• 최신 시세 확보. 비교 거래가 모두 2022년이고 면적도 다릅니다. 55.58㎡에 가까운 최신 거래와 현재 매물을 추가 조사해야 합니다.
• 명칭 혼선 확인. 등기상 흥일홀딩스와 외벽 표기 에버리치가 같은 건물인지 현장과 건축물대장으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다

이 사건은 말소기준이 명확하고 조사된 점유자 모두 후순위여서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 최저가도 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 점유자가 12명이고 보증금 미상자가 다수이며, 점유자 박연경은 가압류권자와 동일인입니다. 공부상 아파트와 일부 현황조사의 근린생활시설 사용 기재도 서로 맞지 않습니다.

가격 역시 제공된 평균 255,666,666원만 보고 큰 폭의 저가매수라고 단정하기 어렵습니다. 거래 3건이 모두 2022년이고 대상과 면적이 다르기 때문입니다. 결론은 등기상 인수는 0원이나, 점유·명도와 현재 시세 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 권리만 보면 안전 쪽이지만 현장 확인 없이 가격만 보고 접근하기에는 변수의 수가 많습니다.