의정부지방법원 고양지원 2024타경81448. 고양시 덕양구 향동동 향기프라자 1층 102호로, 감정평가상 이용상태는 소매점인 근린시설입니다. 원영덕이 2021.12.20 소유권이전 등기를 마친 날 중소기업은행이 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 서울경기양돈축산업협동조합과 중소기업은행의 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 임차인으로 조사된 김준호·이지현도 전입일이 말소기준일보다 늦어 모두 대항력이 없고 배당요구를 했습니다. 다만 이들의 점유부분은 각각 101호와 103호이고, 표제 물건은 102호입니다. 중소기업은행 근저당의 공동담보에도 101호·103호가 기재돼 있으므로, 매각목록에서 세 호실의 일괄·개별 매각범위를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 고양지원 2024타경81448 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향기로 136, 1층 102호 (향동동, 향기프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 1층 102호 · 소매점 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층, 지상 5층 |
| 소유자 | 원영덕 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 898,000,000원 / 150,927,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,022,839,082원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 토지 현황 | 대 893㎡ · 상업용 · 공시지가 2,842,000원/㎡ · 중로한면 |
| 공부 차이 / 위반 | 공부와의 차이 없음 · 위반건축물 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
말소기준은 2021.12.20 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 채무자는 원영덕입니다. 근저당권에는 향기프라자 101호와 103호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 등기된 가압류 2건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준호 | 101호 46.0㎡ | 2024.02.14 | 20,000,000원 / 800,000원 | 2024.11.20 접수 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이지현 | 103호 41.4㎡ | 2024.02.13 | 15,000,000원 / 800,000원 | 2024.12.23 접수 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일 2021.12.20보다 늦어 대항력이 없고 배당요구를 마쳤습니다. 따라서 미배당 보증금이 남더라도 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없으며, 제공된 배당 추정에서도 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 16.81%지만 시세 할인율은 아니다
감정가 898,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 150,927,000원, 감정가의 16.81%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 감정가 대비 비율은 현재 시장가와 같은 의미가 아닙니다. 동일하거나 유사한 향동동 1층 근린시설의 최근 실거래가 제시되지 않아 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 150,927,000원 | 1,089,483,415원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 105,648,900원 | 1,134,127,622원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 73,954,230원 | 1,165,274,383원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 150,927,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,912,978원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 148,014,022원 |
| 2. 가압류 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 5,211,668원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 32,285,769원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,237,497,437원 중 148,014,022원이 배당되고, 예상 미배당은 1,089,483,415원입니다. 미배당 채권은 낙찰자 인수액이 아니며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동중학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지대이며 제반 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 이용·구조. 1층 소매점으로 이용되며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 5층 건물입니다. 외벽은 석재붙임과 강화유리, 창호는 강화유리 마감입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·향동보금자리 지구단위계획구역·공공주택지구이며, 상대보호구역·비행안전제5구역·제한보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공실 확인. 감정평가 참고사항에는 일련번호 2가 공실 상태로 기재돼 있습니다. 대상 102호와 일련번호 2의 대응 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 5회 유찰된 이력이 있어 현재까지의 경매 수요는 약했습니다. 근린시설은 아파트처럼 표준화된 비교가 어려우므로 상권·임대료·공실기간을 중심으로 재검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 표제는 102호지만 공동담보와 임차인 조사는 101호·103호까지 연결됩니다. 매각목록에서 호실별 감정가, 대지권, 일괄매각 여부를 확인하세요.
- 102호 점유 확인. 감정평가상 일련번호 2 공실 기재와 실제 102호 점유상태가 일치하는지 현장 방문과 현황조사서 원본으로 확인하세요.
- 임차 서류 대조. 김준호·이지현의 전입일과 배당요구는 확인되지만 확정일자와 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 임대차계약서와 배당요구 종기 내역을 확인하세요.
- 실거래·임대료 조사. 향기프라자와 향동동 내 유사 1층 점포의 최근 매매가, 보증금, 월세, 공실기간을 조사해 수익가치를 산정하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세, 상가 관리규약, 부가가치세 적용 여부를 확인하세요.
- 현장 영업성 점검. 전면 폭, 출입구 위치, 도로 가시성, 주차 동선, 실제 유동인구를 확인해야 감정가 898,000,000원의 적정성을 검증할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록을 입찰 직전 다시 열람해 변경사항을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 범위는 재확인
이 물건의 권리 구조는 단순합니다. 2021.12.20 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 김준호·이지현도 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수는 없습니다. 따라서 매수인 인수액 0원이라는 결론은 분명합니다.
다만 최저가가 감정가의 16.81%라고 해서 곧바로 저가 매수 기회라고 결론 내릴 수는 없습니다. 이미 5회 유찰됐고, 근린시설의 현재 실거래와 임대수익 비교가 확인되지 않았습니다. 여기에 공동담보와 임차 조사에는 101호·103호가 함께 나타나므로 표제 102호의 정확한 매각범위를 대조해야 합니다. 권리는 안전하지만, 가격과 매각단위를 확인하기 전에는 보수적으로 접근할 근린시설입니다.