창원지방법원 2026타경102. 창원시 성산구 대원동의 더시티세븐 자이 103동 3705호, 43층 건물 중 37층에 위치한 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 831,000,000원으로 신건에서 출발합니다. 소유자는 김현진 씨이며, 신청채권자는 수협은행입니다.

등기부만 보면 2022년 수협은행 근저당 이후 8건의 가압류가 집중적으로 발생한 전형적인 다중채권 구조입니다. 하지만 매각으로 소멸하는 권리와 소멸하지 않는 권리를 구분해야 합니다. 특히 매각물건명세서가 명시한 대지권 목적 토지의 지상권은 이 물건의 가장 중요한 입찰 전 확인사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당·가압류는 소멸, 토지 지상권은 존속

말소기준권리는 2022.09.05. 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 732,000,000원이며, 채무자는 김현진입니다. 이후 발생한 가압류 8건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 2009년 경남은행 근저당권 342,000,000원은 2022.08.31. 해지로 이미 말소된 권리입니다. 한국토지신탁의 신탁등기 역시 2009.10.23. 말소된 이력이 있어 현재 매수인이 별도로 인수하는 신탁등기로 보기는 어렵습니다.

② 가격 분석 — 신건 8.31억, 시세 검증이 먼저다

이 물건은 감정가 831,000,000원과 최저매각가 831,000,000원이 동일한 신건입니다. 현재 최저가는 감정가의 100%이며, 아직 유찰된 적이 없습니다.

여기서 주의할 점은 금전 인수액이 0원이라고 해서 831,000,000원이 저렴한 취득가격이 되는 것은 아니라는 사실입니다. 토지 지상권이 존속하는 만큼 해당 권리의 내용과 경제적 영향을 먼저 확인해야 합니다. 오피스텔의 실제 거래가격과 비교하지 않은 상태에서는 감정가가 시세보다 저렴한지 비싼지 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 831,000,000원 가정)

신건 최저가인 831,000,000원에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 말소기준권리인 수협은행 근저당권에 배당한 뒤 선순위 가압류권자인 중소벤처기업진흥공단에 잔액을 배당하는 구조입니다.

채권 총액 3,334,082,345원 중 예상 배당액은 820,290,000원이며, 미배당 채권은 2,513,792,345원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 확정된 채권액과 배당요구 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 임차인·점유 및 명도 분석

임차인으로 별도 확인된 인원은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하거나 실제 점유관계가 정리됐다고 판단해서는 안 됩니다.

오피스텔은 실제 거주, 업무용 임대, 혼합 사용 등 점유 형태가 달라질 수 있습니다. 임대관계가 미상인 상태에서는 전입세대 확인, 현장 방문, 관리사무소 확인을 통해 점유자와 임대차계약의 존재 여부를 확인해야 합니다.

⑤ 입지·물건 특성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 창원컨벤션센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 주거용 오피스텔, 쇼핑센터, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근과 주차가 가능하며, 대중교통 운행횟수 및 노선 등을 고려한 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 43층 건물 중 37층에 위치합니다. 인조석 및 알루미늄복합판넬 등의 외벽 마감과 샷시 창호가 적용되어 있습니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 평지 내 사다리형에 유사한 토지로, 현황상 주상복합용 건부지입니다. 일반상업지역 및 자연녹지지역, 지구단위계획구역 등이 관련되어 있습니다.
• 도로. 북서측 및 남측으로 중로1류와 중로2류가 접하며, 북동측에는 완충녹지를 사이에 두고 대로2류가 소재합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 국제회의장부지 지구단위계획구역 등의 사항을 확인해야 합니다. 공시지가 2,428,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다.
• 환금성. 고층 오피스텔이라는 물건 특성상 실제 거래가격과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다. 지상권 존속 문제까지 고려하면 일반적인 오피스텔의 가격 비교만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인. 창원시 의창구 대원동 121 토지 을구 1번, 2009.08.21. 접수 제56090호 지상권설정등기의 원본을 반드시 확인하세요. 지상권 설정 목적, 범위, 존속기간, 행사 내용 및 현재 효력을 확인해야 합니다.
• 대지권과 별도등기 관계. 집합건물 등기부뿐 아니라 대지권 목적 토지의 등기부를 함께 확인하세요. 별도등기가 해당 호실의 대지권과 어떤 법률관계를 갖는지 검토해야 합니다.
• 실질취득 비용 산정. 현재 최저가 831,000,000원에 금전 인수액 0원을 더한 금액이 기본적인 금전 기준 취득액입니다. 다만 지상권의 경제적 영향은 별도 검토가 필요합니다.
• 근저당 채권 확인. 수협은행 채권최고액 732,000,000원과 신청채권 청구액 639,311,450원의 차이를 확인하고 실제 피담보채권 잔액을 확인하세요.
• 가압류 소멸 확인. 중소벤처기업진흥공단, 농협은행, 농업협동조합중앙회, 기술보증기금, 서울보증보험, 신한카드, 중소기업중앙회, 한국농수산식품유통공사 등 8건의 소멸 여부를 매각물건명세서와 매각허가결정으로 최종 확인하세요.
• 임대차 및 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 보증금 여부를 확인하세요.
• 관리비·공과금 확인. 오피스텔 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 관련 부담을 확인하세요.
• 시세·임대수익 확인. 동일 건물 및 유사 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수요를 확인하고 지상권 존속에 따른 가격 영향을 반영하세요.
• 배당표 원본 확인. 집행비용, 당해세, 실제 채권잔액, 배당요구 및 최우선변제 등 최종 배당에 영향을 주는 사항을 확인하세요.

맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 깨끗”

창원 2026타경102는 겉으로 보면 수협은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류 8건이 정리되는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 금전 인수액도 0원입니다. 이 부분만 보면 권리분석이 단순해 보일 수 있습니다.

그러나 매각물건명세서에 명시된 토지 을구 1번 지상권은 매각으로 소멸하지 않습니다. 지상권자는 창원시이며, 대지권의 목적 토지에 별도등기가 남아 있습니다. 이것은 일반적인 후순위 가압류와 달리 매각으로 자동 정리되는 권리가 아닙니다.

가격 역시 감정가 831,000,000원이 그대로 최저가인 신건입니다. 실거래가격과 비교하지 않은 채 가격 메리트를 인정할 수 없으며, 지상권의 내용과 경제적 영향을 반영하지 않은 단순 가격 비교도 위험합니다.

결론적으로 이 물건은 가압류 소멸이라는 장점과 토지 지상권 존속이라는 중대한 위험이 공존하는 오피스텔입니다. 신건 가격에 서둘러 입찰하기보다는 토지 등기부와 지상권의 실체를 먼저 파악해야 합니다. 지상권의 범위와 효력이 명확하게 확인되고 그 부담을 가격에 반영할 수 있을 때 비로소 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.

가압류가 많다는 사실보다 더 중요한 것은, 매각 후에도 남는 권리가 무엇인지입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 토지 지상권의 실체입니다.