창원지방법원 2026타경112. 경남 창원시 진해구 용원동의 다인로얄팰리스부산신항2차 4층 418호, 업무시설(오피스텔)입니다. 집합건축물대장상 전체면적은 88.3171㎡이며, 건축물현황도상 복층(다락) 구조입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 1,400만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기상 소유자는 주식회사 코람코자산신탁입니다. 2020년 7월 8일 소유권보존 신탁등기가 설정되어 있고, 등기부에는 신탁원부를 통해 신탁 목적과 수익자, 신탁재산의 관리·처분 조항 등을 확인하라는 주의사항까지 부기되어 있습니다.

현재 사건의 신청채권자는 주식회사 동원제일저축은행이며 청구금액은 1억원입니다. 현재 기준권리로 계산된 것은 2026년 3월 20일 강제경매개시결정입니다. 과거 가압류·압류·경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 것으로 나타납니다. 다만 선행 신탁등기와 실제 임대차·점유 여부는 별개의 확인 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 없지만 선행 신탁을 확인해야 한다

등기상 권리관계에서 먼저 눈에 띄는 부분은 2020년 7월 8일 신탁등기입니다. 주식회사 코람코자산신탁이 등기상 소유자로 기재되어 있고, 신탁원부 제2020-2123호가 존재합니다.

2020년 11월 20일 박영희 명의 가압류 34,944,000원은 2021년 7월 22일 해제·말소되었습니다. 2023년 12월 14일 배영자 외 채권자들의 강제경매개시결정도 2025년 5월 30일 말소되었고, 2024년 10월 22일 창원시의 압류 역시 2025년 10월 27일 말소되었습니다.

현재 사건의 기준권리는 2026년 3월 20일 접수된 갑구 8번 강제경매개시결정입니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 앞선 가압류와 압류도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인·점유 현황 — 임대관계 미상, 현장 확인이 필요하다

현재 확인되는 경매 목록에는 별도 임차인 등재가 없습니다. 그러나 이를 근거로 실제 임차인이 없거나 명도 부담이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

따라서 실제 점유자가 누구인지, 임대차계약이 존재하는지, 전입·확정일자·보증금은 어떠한지 확인해야 합니다. 점유자가 확인되더라도 보증금이나 확정일자를 확인하지 못한다면 대항력 유무를 단정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.

현재 산정표의 인수액 0원은 임대차 및 점유관계가 추가로 확인되지 않은 상태의 계산 결과입니다. 실제 임차인이나 인수할 권리가 확인된다면 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

③ 가격 검토 — 1억 1,400만원이 저렴한지는 아직 모른다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 114,000,000원입니다. 0회 유찰의 신건이므로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.

다만 이 사건에서는 동일 건물·동일 유형의 최근 실거래 평균, 최신 거래금액 및 가격 추세를 확인할 수 있는 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 1억 1,400만원이 주변 시세보다 저렴한지, 적정한지, 비싼지 객관적으로 판단할 수 없습니다.

입찰 전에는 동일 건물 또는 유사한 업무시설(오피스텔)의 실제 매매사례를 확인하고, 전용·공급면적의 차이, 복층 여부, 층별 조건 및 내부 상태를 구분하여 비교해야 합니다. 임대수익을 목적으로 접근한다면 실제 임대차 조건과 공실 여부도 함께 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)

신건 1억 1,400만원에 매각된다는 가정에서 집행비용 약 239만 6천원, 신청채권자 배당 1억원, 소유자 잔여 1,160만 4천원으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 전액 배당되는 구조입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가 하락과 채권 미배당 변화

현재 신건 가격을 기준으로 1회 및 2회 유찰 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 매각가격이 내려갈수록 신청채권자의 회수액은 줄어들고 미배당액은 증가합니다.

미배당액은 신청채권 청구금액 100,000,000원과 각 회차의 예상배당액 차이입니다. 위 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정되어 있으나, 실제 임대차·점유관계에 따른 인수 위험과는 구분해서 보아야 합니다.

⑥ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 용원어시장 남측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 및 상업나지 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근 간선도로와 대중교통수단 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 대지권의 목적인 토지는 서측으로 대로2류(폭 30~35m), 남측으로 대로3류(폭 25~30m)에 각각 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조의 21층 건물 중 4층이며, 외벽은 석재붙임 및 복합판넬, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일마감, 창호는 샷시창구조입니다.
• 설비. 위생·급배수·화재·소화전·승강기·개별난방·도시가스 및 지하주차장 설비가 갖추어진 것으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 업무시설(오피스텔)이며 건축물현황도상 복층(다락) 구조입니다. 복층 구조의 실제 사용 상태와 내부 시설은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며 경제자유구역 및 신항만건설예정지역에 포함됩니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 공부와 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 현장 내부를 직접 확인하지 못했으므로 내부 하자나 실제 이용상태까지 확인된 것은 아닙니다.
• 환금성. 업무시설(오피스텔)이라는 용도와 복층 구조를 고려해야 합니다. 비교 가능한 실제 거래가격과 임대수익 자료가 확인되지 않아 구체적인 환금성 및 투자수익률 판단은 보류합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 원본 확인. 신탁원부 제2020-2123호를 열람해 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한, 경매 및 처분 관련 조항을 확인하세요. 신탁등기가 선행하므로 가장 먼저 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 매각조건과 인수할 권리, 신탁등기의 처리관계, 매수인이 부담할 사항을 확인하세요. 등기부만으로 최종 판단하지 마세요.
• 실제 점유자 확인. 현장 폐문부재와 임대관계 미상이라는 점을 고려해 관리사무소 및 현장 탐문을 통해 점유자와 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
• 대항력·보증금 조사. 실제 점유자가 있다면 전입일자, 확정일자, 보증금, 임대차계약 내용 및 배당요구 여부를 확인하세요. 미확인 점유자를 대항력 없음으로 단정하면 안 됩니다.
• 내부 상태 재확인. 복층(다락) 구조, 실제 내부면적과 사용상태, 누수·설비·시설 하자 여부를 확인하세요. 감정평가는 내부를 직접 확인하지 못한 상태에서 이루어졌습니다.
• 시세 및 임대수익 검증. 동일 건물과 유사 오피스텔의 실제 매매사례, 임대료, 공실 및 관리비 수준을 확인한 후 입찰 상한을 정하세요.
• 토지·규제 확인. 일반상업지역, 경제자유구역, 신항만건설예정지역 등 토지이용계획을 확인하고 해당 규제가 물건 이용 및 향후 처분에 미치는 영향을 검토하세요.
• 관리비 및 기타 부담. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 관련 부담을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 점유 현황을 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 물건은 아니다

창원지방법원 2026타경112는 감정가와 최저매각가가 1억 1,400만원인 신건 오피스텔입니다. 등기상 근저당권이 없고 과거 가압류·압류 및 경매개시결정은 말소되어 있으며, 현재 배당산정표상 매수인 인수액도 0원입니다. 신건 매각을 가정하면 신청채권자 청구액 1억원이 전액 배당되는 구조입니다.

그러나 이 사건의 핵심은 일반적인 말소기준권리 분석에서 끝나지 않습니다. 2020년부터 존재하는 신탁등기와 신탁원부 제2020-2123호를 확인해야 하고, 현장 폐문부재로 인해 실제 점유 및 임대차 여부도 아직 확정할 수 없습니다. 임차인 등재가 없다는 사실과 실제 임차인이 없다는 사실은 다릅니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 1억 1,400만원이 실제 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 유사 오피스텔의 실거래와 임대수익, 내부 상태를 검증하기 전에는 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.

결론: 배당산정상 인수 0원은 긍정적이지만, 신탁·점유·가격 검증이 남아 있습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 신탁관계의 정리 여부와 실제 취득 후 부담을 정확히 확인하는 것입니다.