서울남부지방법원 2026타경4779. 서울 금천구 독산동 아모르빌 3층 303호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 소유자는 사형택이며, 현재 경매는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정에 따라 진행됩니다. 등기부에는 과거 수협은행 근저당권이 있었지만 2018년에 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 살아 있는 근저당권이 아니라 2023년 9월 18일 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다.

그런데 이 기준권리보다 앞선 2020년 9월 21일에 임차인 차일현 씨가 전입하고 점유를 시작했습니다. 매각물건명세서 역시 이 임차인의 대항력을 인정하고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 임차권등기 자체가 경매로 말소된다고 해서 임차인의 선행 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다.

이 사건은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 현재 최저가 3억 2,000만원 외에 임차보증금 2억 9,100만원의 인수 가능성이 별도로 존재합니다. 실거래 시세를 이용한 가격 비교도 확인이 필요하므로, 우선은 권리와 실제 취득자금부터 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리보다 앞선 임차인

권리관계에서 가장 먼저 구분해야 할 것은 과거 근저당권과 현재 말소기준권리입니다. 수협은행 근저당권은 2017년 11월 2일 채권최고액 15억 8,400만원으로 설정되었으나, 2018년 7월 31일 말소된 것으로 등기되어 있습니다. 이 근저당권을 현재 살아 있는 권리 또는 현행 말소기준권리로 취급하면 안 됩니다.

이후 가장 먼저 확인되는 유효한 기준권리는 2023년 9월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 청구금액은 12억 7,900만원입니다. 이 권리 이후에 설정된 가압류·압류 및 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인 차일현 씨는 보증기관의 대위·승계로 중복 기재된 사람이 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 별도의 가압류 채권자로 등장합니다. 두 권리를 동일한 임차보증금으로 합산하거나 동일 채권으로 취급해서는 안 됩니다.

③ 실질취득액 분석 — 최저가와 실제 취득비용은 다르다

현재 신건 최저매각가는 320,000,000원입니다. 그러나 배당 산정에 따르면 임차인에게 배당되는 금액은 0원이고, 보증금 291,000,000원이 매수인 인수 대상으로 남습니다. 따라서 낙찰가에 보증금 인수액을 더한 금액이 실제 취득비용의 핵심 기준입니다.

실질취득액 = 낙찰가 + 매수인 인수 보증금. 취득세·법무비·명도비·기타 부대비용은 별도입니다. 위 금액은 배당 산정상 임차인 배당 0원이라는 전제를 적용한 계산입니다.

④ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)

신건 매각가 3억 2,000만원에서 집행비용 528만원을 차감하면 314,720,000원이 남습니다. 배당 산정상 이 금액은 주택도시보증공사에 지급되고, 한국주택금융공사에는 배당되지 않습니다. 임차인 보증금은 별도 인수액으로 계산됩니다. 채권자 미배당액은 임차인 인수보증금을 제외한 주택도시보증공사 및 한국주택금융공사 채권 기준입니다.

⑤ 입지·물건 특성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 금천구 독산동 소재 독산3동주민센터 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 3층 303호입니다. 사용승인일은 2017년 10월 26일이며, 기본적인 전기·위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 972-47 및 972-48 두 필지가 일단의 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다. 완경사지대에 자체 지반은 대체로 평탄하며, 북측 약 6m 및 서측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역 및 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등에 관한 제한이 기재되어 있습니다.
• 건축 관련 제한. 2025년 12월 26일 지정된 건축허가·착공제한지역 사항이 있으며, 제한기간은 최초 제한공고일로부터 2년으로 기재되어 있습니다. 적용 범위와 해당 건물에 대한 구체적인 영향은 관할 관청에 확인해야 합니다.
• 토지거래허가구역. 2025년 8월, 2025년 10월 및 2026년 1월 관련 지정사항이 기재되어 있습니다. 지정 목적, 대상 주택 유형, 매수인 요건 및 지정기간에 따라 적용 여부가 다를 수 있으므로 입찰 당시의 유효한 지정 내용을 확인해야 합니다.
• 건물 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 도시형생활주택이라는 용도와 실제 거래가격, 임대수요 및 매수층을 별도로 확인해야 합니다. 특히 본건은 임차보증금 인수 문제가 크므로 감정가가 아니라 실질취득액을 기준으로 수익성을 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 원본 확인. 차일현 씨의 최초 보증금 273,000,000원과 증액분 18,000,000원의 계약서, 증액계약서 및 실제 지급 내역을 확인하세요.
• 확정일자 재검증. 2020.08.05 및 2022.06.29 확정일자 기재와 배당 산정상 우선변제권 미인정 사이의 차이를 확인해야 합니다. 확정일자 부여현황, 전입세대확인서 및 배당요구 관련 원본을 대조하세요.
• 배당요구 및 배당순위 확인. 임차인의 배당요구가 2024.05.24 신고된 것으로 확인되므로 실제 배당요구 내용과 확정일자·전입·점유 요건에 따른 배당순위를 검증하세요.
• 실질취득 상한 설정. 현재 계산 기준은 낙찰가 320,000,000원에 임차보증금 291,000,000원을 더한 611,000,000원입니다. 취득세와 기타 비용을 더해 총투입자금을 산출해야 합니다.
• 소유자 및 임차인 명도. 임차권등기가 존재하고 대항력 있는 임차인이 있으므로 점유 상태, 실제 거주자, 보증금 반환 협의 및 인도 절차를 구체적으로 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인하고 실제 배당순위에 미치는 영향을 검토하세요.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 갑구 5번 가압류 청구금액 1,279,000,000원과 한국주택금융공사 청구액 344,074,048원의 관계 및 배당요구 내용을 확인하세요.
• 토지이용규제 확인. 건축허가·착공제한과 토지거래허가구역의 지정기간 및 적용 대상을 관할 관청에 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능액을 관리주체에 확인하세요.
• 시세 검증. 같은 건물 또는 인근 유사 도시형생활주택의 최근 거래가격과 임대수요를 조사한 후, 낙찰가가 아닌 보증금 인수를 포함한 실질취득액으로 수익성을 판단하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가 3.2억이 취득가격의 전부가 아니다”

서울남부지방법원 2026타경4779는 단순히 감정가 3억 2,000만원짜리 도시형생활주택이 아닙니다. 핵심은 2020년 9월 21일 전입한 차일현 씨의 대항력과 임차보증금 2억 9,100만원입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류는 2023년 9월 18일이므로 임차인의 전입·점유가 시간상 앞섭니다.

현재 배당 산정에 따르면 임차인에게 돌아가는 배당은 0원이고, 매수인이 보증금 전액을 인수하는 것으로 계산됩니다. 이에 따라 신건 낙찰가 3억 2,000만원에 인수액 2억 9,100만원을 더한 실질취득 예상액은 6억 1,100만원입니다. 한 차례 유찰되더라도 이 계산상 실질취득액은 5억 4,700만원이며, 두 차례 유찰 시에도 4억 9,580만원입니다.

무엇보다 등기부에는 2020년과 2022년의 확정일자가 기재되어 있지만, 배당 산정은 우선변제권이 없는 것으로 처리하고 있습니다. 이 차이가 해소되지 않은 상태에서 임차보증금 인수액이나 최종 배당을 확정해서는 안 됩니다.

주택도시보증공사 가압류와 한국주택금융공사 청구채권의 미배당 규모, 국세·지방세 압류에 따른 조세 우선순위도 추가 확인 대상입니다. 시세 검증 없이 감정가만 보고 입찰가를 결정하는 것은 위험합니다.