의정부지방법원 2024타경81448. 고양시 덕양구 향동동 향기프라자 1층 103호로, 감정 이용상태는 소매점입니다. 소유자 원영덕이 2021년 소유권을 취득한 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 서울경기양돈축산업협동조합과 중소기업은행의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
임차관계는 단순히 “임차인 없음”인 사건은 아닙니다. 매각자료에는 김준호와 이지현, 실제 임차인 2명이 확인됩니다. 다만 두 사람의 전입일은 각각 2024.02.14, 2024.02.13로 말소기준일인 2021.12.20보다 늦어 모두 대항력이 없습니다. 배당요구도 각각 접수돼 있으며, 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81448 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향기로 136, 1층 103호 (향동동, 향기프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 소매점 · 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 원영덕 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 788,000,000원 / 132,439,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,022,839,082원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.20. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리와 임차보증금 인수 없음
말소기준권리는 2021.12.20. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 공동담보로 향기프라자 1층 101호와 102호도 기재돼 있습니다. 신청채권자의 청구액은 1,022,839,082원이며, 현재 최저가 기준 예상배당액은 집행비용을 제외한 129,784,854원에 그쳐 채권 전액을 충족하지 못합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유 부분 / 이용 | 보증금 / 월세 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준호 | 101호 46.0㎡ | 20,000,000원 800,000원 | 2024.02.14 확정일자 미상 | 2024.11.20 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지현 | 103호 41.4㎡ 주거 | 15,000,000원 800,000원 | 2024.02.13 확정일자 미상 | 2024.12.23 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 임차인 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 보증금 합계는 35,000,000원이지만 대항력 있는 보증금이 아니므로 매수인 인수액에 합산되지 않습니다. 다만 김준호의 점유 부분은 이 사건 목적물인 103호가 아니라 101호로 기재돼 있으므로, 입찰 전 103호의 실제 점유관계와 호실별 임대차 구분을 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 16.81%지만 시세 저가 여부는 별개
감정가는 788,000,000원, 5회 유찰된 현재 최저매각가는 132,439,000원으로 감정가의 16.81%입니다. 숫자만 보면 하락 폭이 매우 크지만, 동일 상가의 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 소매점입니다. 상가는 임대료, 공실, 점포 가시성, 업종 수요와 관리비 등에 따라 가격 편차가 크므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 5회 유찰됐다는 사실 자체도 감정가와 시장의 괴리가 있었거나 환금성 판단이 보수적이었음을 함께 점검해야 하는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,439,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,654,146원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 129,784,854원 |
| 2. 가압류 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 5,211,668원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 32,285,769원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 신고액 1,237,497,437원 중 채권자 예상배당액은 129,784,854원이며, 미배당액은 1,107,712,583원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 후순위 채권의 미배당분이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 5층 건물로, 외벽은 석재붙임과 강화유리 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비와 기본적인 소방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 893.0㎡, 공시지가 2,842,000원/㎡이며 상업용으로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·향동보금자리 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 103호 점유관계 대조. 이지현은 103호, 김준호는 101호로 기재돼 있으므로 호실별 현황조사와 매각물건명세서를 원본으로 확인하세요.
- 임대수익 검증. 보증금·월세 기재액과 실제 계약 유지 여부, 월세 연체 여부, 부가가치세 포함 여부를 확인해야 합니다.
- 상가 시세 조사. 감정가 대비 할인율 대신 향기프라자 1층 점포의 실거래, 매물 호가, 전용면적당 가격과 임대수익률을 비교하세요.
- 공실·영업 여부. 감정평가상 소매점이지만 현재 영업 상태와 명도 대상, 내부 시설물의 소유관계를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권 공동담보로 기재된 101호·102호의 경매·배당 진행 상황이 채권액 산정에 미치는 영향을 원본 기록에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 관리규약상 승계 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 배당 변동 요소. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상치이므로 실제 배당표와 배당요구 종기 내 신고 내용을 대조하세요.
- 권리 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 감정평가서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격의 답은 임대수익에 있다
이 사건의 권리 결론은 비교적 분명합니다. 2021.12.20. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가 132,439,000원은 감정가의 16.81%에 불과하고 이미 5회 유찰됐습니다. 동일 상가 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없으며, 1층 소매점의 실제 임대수익과 공실 위험, 호실별 점유관계를 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 평가는 보수적으로. 이 물건의 승부처는 낮아진 숫자가 아니라 그 가격을 뒷받침할 실제 임대수익과 환금성입니다.