창원지방법원 2026타경10321. 경상남도 김해시 상동면 대감리에 있는 공장 건물 및 관련 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 건물은 대감리 14-1, 15-1 소재 제에이동·비동호이며, 감정평가상 공장과 창고로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 조유형으로, 2001년 5월 31일 임의경매 낙찰을 원인으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2013년 6월 17일 한국광물자원공사의 근저당권입니다. 이후 중소기업은행과 북부산농업협동조합의 근저당권이 설정되었으며, 이들 후순위 담보권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026년 3월 20일 한국광해광업공단(변경 전 한국광물자원공사)의 신청으로 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

문제는 단순한 담보권의 선후관계가 아닙니다. 농취증 제출 의무, 토지의 공부상 지목과 실제 이용상태의 차이, 경계 불명확, 하천구역 및 각종 개발 제한이 한 사건에 함께 존재합니다. 공장과 토지를 실제로 취득해 활용할 수 있는지까지 확인해야 하므로 일반적인 주거용 경매보다 사전 검토 범위가 넓습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 정리, 점유는 확인 필요

다만 말소기준권리보다 앞선 권리의 존부와 매각으로 소멸하지 않는 법정 권리는 최종 등기 및 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다. 특히 건물 소유권 등기만으로 전체 토지의 사용·처분 조건이 확정되는 것은 아니므로, 일괄매각에 포함되는 각 토지의 권리관계도 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 — 인수 0원 추정과 명도 위험은 별개

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 존재하지 않는다거나 소유자가 직접 점유한다고 단정할 수 없습니다. 공장과 창고의 실제 사용자, 사업장 운영 주체 및 각 건물의 점유관계를 별도로 조사해야 합니다.

③ 토지·인허가 — 이 사건의 가장 큰 위험

매각물건명세서의 특별한 매각조건은 가격보다 중요합니다. 특히 목록 6·7·8·9의 농지취득자격증명과 공부상 지목·현황 이용상태의 불일치는 입찰 전에 해소해야 할 핵심 쟁점입니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 경상남도 김해시 상동면 대감리 소재 상동TG 남측 인근입니다. 주변은 중·소규모 공장지대, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물 이용. 기호(1)는 1층 공장·지하층 창고, 기호(1-1)은 공장으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 및 철골조에 샌드위치 판넬지붕 등의 구조이며, 기본적인 전기·급배수·위생설비가 있습니다.
• 건물 규모·구조. 기호(1)은 층고 약 5m 및 약 7m 내외, 기호(1-1)은 약 5m 내외로 조사되었습니다. 실제 사용 가능 상태와 설비 성능은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 이용. 공업용으로 이용되는 부지가 포함되어 있으며, 일부는 계획관리지역, 일부는 생산관리지역에도 해당합니다. 지목·용도지역·현황 이용이 각 목록별로 다르므로 필지별 확인이 필요합니다.
• 토지 규제. 공장설립제한지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제3구역 등이 확인됩니다. 일부 토지는 준보전산지, 접도구역, 도로구역, 하천구역 및 자연재해위험개선지구와 관련됩니다.
• 하천 관련 사항. 기호(11) 토지는 공부상 임야이나 현황은 하천(포락지) 상태로 조사되었습니다. 하천구역과 실제 사용·처분 가능 범위를 별도로 검토해야 합니다.
• 경계. 평가대상토지와 인접토지 간 경계가 불명확하므로 정확한 경계 확인에는 측량이 필요합니다.
• 토지 참고 지표. 공장용지로 표시된 토지의 면적은 550.0㎡, 공시지가는 385,200원/㎡이며, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로각지로 표시되어 있습니다. 이는 일괄매각 전체의 토지면적을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 공장과 다양한 지목의 토지가 결합된 일괄매각 물건으로, 농취증·토지 전용·하천·공장설립 관련 제한에 따라 실제 활용 가능한 범위가 달라질 수 있습니다. 매수 수요와 재매각 가능성은 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 가격 판단 — 신건 3,470,733,000원의 적정성은 미확정

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 3,470,733,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 예상 인수액 0원을 적용하면 실질취득 추정액도 같습니다.

다만 이 지역의 비교 가능한 공장·토지 실거래가격과 최근 거래 추세가 확인되지 않았으므로, 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 감정가 자체를 시세로 간주하거나 향후 유찰가격을 매수 적정가로 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 3,470,733,000원 가정)

채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 집행비용 37,107,330원은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 을구 17번 근저당권의 변경등기 및 신청채권자 청구액과 배당 귀속 관계를 재확인해야 하므로 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑦ 유찰 시나리오 — 미배당은 발생해도 인수액은 별개

현재 회차와 1회 유찰 가정에서는 채권자 배당액이 모두 충족되는 것으로 계산됩니다. 2회 유찰 시에는 227,343,571원의 미배당이 발생하지만, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 일반적인 후순위 담보권의 미배당액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아니기 때문입니다.

다만 이 회차별 금액은 시장가격 전망이나 유찰 가능성의 예측이 아닙니다. 실제 유찰 여부와 향후 최저매각가격은 법원 진행상황을 확인해야 하며, 임차인 등 새로운 인수사항이 확인되면 실질취득비용도 재산정해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록 6·7·8·9의 발급 가능 여부를 관할 관청에 사전 확인하세요. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 조건을 반드시 검토해야 합니다.
• 토지 전용·형질변경. 목록 4·6~9의 임야·답·전이 공업용 부지로 이용되는 경위와 관련 인허가를 확인하세요. 원상회복명령 가능성 및 필요한 조치도 확인해야 합니다.
• 하천구역·포락지. 기호(11) 토지의 현황 하천 상태와 하천구역 지정에 따른 사용·개발 제한을 확인하세요.
• 경계측량. 인접토지와 경계가 불명확하므로 지적도·현황측량을 통해 실제 점유·사용면적과 시설물 위치를 대조하세요.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물·구축물·수목의 포함 여부와 목록 3·6 지상 컨테이너 등의 제외 범위를 현장과 대조하세요.
• 공장 사용 적법성. 공장설립제한지역·배출시설설치제한지역 등 각종 규제 아래 현재 용도의 계속 사용이나 새로운 업종의 입지가 가능한지 확인하세요.
• 임대차·점유. 공장·창고 사용자, 사업장 운영 주체, 임대차계약 및 대항력 발생 가능성을 확인하세요. 임대관계는 아직 확정되지 않았습니다.
• 근저당권 변경. 을구 17번 근저당권의 채권최고액 변경등기를 반영해 실제 배당액과 채권자별 우선순위를 재검토하세요.
• 가격 검증. 유사한 공장·토지의 최근 실거래 및 실제 활용 가능한 면적·용도를 확인한 후 적정 응찰가를 판단하세요. 신건 감정가만으로 가격 경쟁력을 평가하기는 어렵습니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서·토지대장·지적도·토지이용계획을 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸 ≠ 안전한 토지 취득”

이 사건은 등기상 말소기준과 후순위 담보권의 소멸 구조가 비교적 명확합니다. 2013년 한국광물자원공사 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 입찰의 성패를 가르는 문제는 등기부 밖에 있습니다. 농취증 미제출에 따른 매수보증금 손실 가능성, 토지 형질변경의 적법성 및 원상회복 위험, 하천 관련 제한과 불명확한 토지 경계, 그리고 확인되지 않은 임대관계가 모두 남아 있습니다.

최저매각가 3,470,733,000원이 실제 시장가치보다 유리한지도 판단되지 않았습니다. 공장·토지의 이용 가능 범위와 인허가를 확인하기 전에는 유찰에 따른 가격 하락만을 근거로 매수 매력이 높아졌다고 판단할 수 없습니다.

결론은 ‘등기상 권리 정리는 가능, 토지 취득·활용 위험은 높음, 가격 판단은 보류’입니다. 농취증 발급 가능 여부와 토지 이용의 적법성을 먼저 확인하고, 현장 점유·경계 및 실제 비용까지 검증한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.