서울남부지방법원 2026타경4972. 서울 금천구 독산동 에스엠벨리체 5층 501호입니다. 법원 사건의 물건종류는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서상 공부에는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 이 용도 차이는 입찰 전 건축물대장과 현황을 대조해야 할 부분입니다.

등기상 소유자는 강점순이며, 2020년 10월 2일 매매를 원인으로 거래가액 1억 6,900만원에 취득했습니다. 이번 경매는 한국주택금융공사의 신청으로 진행되는 강제경매입니다. 핵심은 2024년 등기된 서유리의 주택임차권이 2026년 금천구 압류보다 앞선다는 점입니다. 따라서 단순히 압류와 경매개시결정이 소멸한다고 해서 임차보증금 부담까지 없어지는 구조가 아닙니다.

현재 매각가 1억 7,100만원을 기준으로 서유리의 보증금 1억 7,000만원은 배당에서 전액 회수되지 않습니다. 예상 미배당액 219만 4,000원은 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 별도 기재 임차인까지 있어, 실제 취득원가가 1억 7,319만 4,000원을 초과할 가능성을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다

이 사건의 말소기준권리는 갑구 6번 금천구 압류(2026.02.05)입니다. 그러나 을구 1번 서유리의 주택임차권은 2024.11.11에 등기되어 압류보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2022.10.13, 확정일자는 2022.10.14, 전입 및 점유개시일은 2022.11.08입니다.

반면 2026.02.05 금천구 압류와 2026.05.04 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후에 설정된 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한국주택금융공사의 청구액이 192,053,085원이라는 사실과 매수인의 임차보증금 인수액은 구분해야 합니다. 채권자의 미배당 채권액 자체가 매수인에게 그대로 이전되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 인수액은 미확정

등재 임차인은 2명입니다. 서유리는 보증금과 배당 계산이 확인되지만, 별도로 기재된 '한국주택'은 보증금이 미상입니다. 두 번째 항목의 보증금을 0원으로 간주하거나 서유리의 보증금에 합산해서는 안 됩니다.

서유리: 2024.11.11 임차권등기, 배당요구일 2024.11.11. 한국주택: 배당요구일 2026.04.30. 두 번째 임차 항목은 보증금 미상으로 기재되어 있으므로 매각물건명세서 원본 및 임대차관계 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)

위 배당 계산은 서유리의 보증금 170,000,000원을 기준으로 한 예상치입니다. 서유리에게 167,806,000원이 배당되고 부족액 2,194,000원은 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. '한국주택'의 미상 보증금은 이 배당 계산에 포함되지 않았으므로 실제 인수 부담은 더 커질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 증가한다

이 물건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 동일한 171,000,000원입니다. 그러나 선순위 임차인 서유리의 보증금은 매각가에서 집행비용을 공제한 뒤 배당되므로, 매각가가 낮아지면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 증가합니다.

실질취득액은 매각가와 서유리의 예상 인수액을 합산한 값입니다. 두 번째 임차 항목의 보증금 미상 위험은 세 시나리오 모두 제외되어 있습니다.

현재 회차에서 1회 유찰로 최저가가 1억 3,680만원으로 낮아지더라도 서유리 인수액은 3,591만 5,200원으로 증가합니다. 2회 유찰 시에는 인수액이 6,289만 2,160원으로 증가합니다. 단순히 최저가만 낮아지는 것으로 판단하면 실제 취득원가를 크게 오판할 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 세일중학교 남동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 10층 건물의 5층 501호입니다. 사용승인일은 2019.12.18이며 위생·급배수·난방·승강기·소화설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 독산동 151-3, 151-4의 2필 일단 토지로 인접 필지 및 도로와 비교해 등고평탄한 가장형 토지입니다. 오피스텔 및 제1종근린생활시설, 자동차관련시설의 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 9m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 관련 제한의 세부 사항은 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있고 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 사건 분류는 근린시설이고 공부상 이용상태는 오피스텔이므로 용도 및 실제 이용관계를 별도로 대조해야 합니다.
• 현장조사. 폐문 및 이해관계인 부재로 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 평가되었습니다. 임대관계 등도 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 재확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 서유리 인수액 확인. 현재 회차 예상 미배당액은 2,194,000원입니다. 매각물건명세서의 임차권 인수 문구와 예상배당 계산을 원본으로 대조하세요.
• 한국주택 임차관계 확인. 보증금 미상으로 기재된 별도 임차 항목의 임대차계약, 실제 보증금, 배당요구 내용, 점유관계 및 권리행사 범위를 확인하세요. 이를 확인하기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 임차권등기 원본 확인. 을구 1번 임차권등기의 접수일, 임대차계약일, 전입일, 확정일자와 배당요구 내역을 매각물건명세서와 대조하세요.
• 민간임대주택 등기 확인. 2021.05.14 등록된 민간임대주택 등기의 현재 효력, 임대의무 및 임대료 관련 제한, 매각 이후 처리 방법을 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 분류인 근린시설과 감정평가서상 공부상 오피스텔의 차이를 건축물대장, 집합건축물대장 및 현황으로 대조하세요.
• 점유 및 명도. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 서유리 외 실제 점유자, 전입세대 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비·세금. 관리비 체납, 당해세, 임차인 최우선변제 관련 사항을 확인하여 예상배당과 추가 부담을 재산정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 선순위 임차권이 먼저다”

서울남부지방법원 2026타경4972는 신건 최저가 1억 7,100만원이라는 숫자만으로 판단할 물건이 아닙니다. 서유리의 1억 7,000만원 보증금은 말소기준권리인 2026년 금천구 압류보다 앞서 있고, 현재 회차 배당 추정상 219만 4,000원이 매수인 인수 대상입니다.

더욱 중요한 것은 별도 기재된 '한국주택'의 보증금이 미상이라는 점입니다. 이 항목을 확인하지 않은 채 매수인 인수액을 219만 4,000원으로 확정하는 것은 위험합니다. 실질취득액 1억 7,319만 4,000원 역시 서유리만 반영한 잠정 계산입니다.

유찰되면 최저가는 낮아지지만 서유리의 미배당 보증금은 오히려 늘어납니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락만을 기대하는 전략도 적절하지 않습니다. 시세 비교 역시 실질취득액과 추가 임차인 부담을 확정한 뒤에야 의미가 있습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 선순위 임차권의 인수 구조, 보증금 미상 임차 항목, 민간임대주택 등기의 효력 및 실제 점유관계를 모두 확인한 뒤에 총취득원가를 다시 산정해야 합니다. 이 사건의 핵심은 낮은 낙찰가가 아니라 낙찰 이후 실제로 얼마를 부담하게 되는가입니다.