창원지방법원 2026타경10330. 경상남도 김해시 동상동 김해캐슬아리스타궁 12층 1208호, 전용면적에 해당하는 거래 비교 면적은 약 84.7㎡인 아파트입니다. 감정평가상 공동주택으로 이용 중이며, 2017년 12월 28일 준공된 184세대 단지입니다.

등기 구조는 단순한 무담보 물건이 아닙니다. 2018년 10월 30일 주식회사다원캐피탈대부의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 같은 채권자의 근저당권 2건과 이상성의 근저당권이 추가 설정되어 있습니다. 이들 근저당권의 채권최고액 합계는 2억 2,200만원입니다. 경매신청 채권액은 2,000만원이지만, 배당 시뮬레이션은 각 근저당권의 채권최고액을 기준으로 산정되어 있습니다.

임차권등기도 확인됩니다. 김나은의 임차권등기는 2026년 3월에 설정되어 말소기준권리보다 늦습니다. 전입 및 점유개시일은 2022년 1월 25일로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 임차보증금과 최우선변제 관련 배당은 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 다수, 임차권은 후순위

핵심은 2018년 10월 30일 설정된 다원캐피탈대부의 근저당권입니다. 채권최고액 30,000,000원으로 등기된 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2022년 2월 15일 70,000,000원, 2022년 9월 14일 42,000,000원, 2025년 12월 5일 이상성의 80,000,000원 근저당권이 순차적으로 설정되었습니다.

과거 등기된 전세권도 주의해서 구분해야 합니다. 전양수의 전세권은 2018년 2월 14일 전세금 170,000,000원으로 설정되었지만, 2022년 1월 24일 해지를 원인으로 말소되었습니다. 현재 존속하는 전세권으로 취급할 사항은 아닙니다. 초기 신탁등기도 2018년 2월 12일 이미 말소되었습니다.

2026년 4월 14일에는 김정화에서 김나연·김도연·손경숙으로 상속에 따른 소유권이전이 이루어졌습니다. 이후 2026년 4월 17일 다원캐피탈대부의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 말소기준권리 이후 설정된 근저당권과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금·배당 확인 필요

* 등기부상 임차보증금은 (1) 50,000,000원, (2) 50,000,000원으로 기재되어 합계 100,000,000원입니다. 감정평가서에도 보증금 100,000,000원, 월 차임 합계 1,100,000원으로 기재되어 있습니다. 실제 계약관계와 보증금 산정은 원계약 및 매각물건명세서 대조가 필요합니다.

임차권등기의 임대차계약일은 2021.10.23, 주민등록일과 점유개시일은 2022.01.25입니다. 임차권등기명령은 2026년 3월 6일에 신청된 것으로 기재되어 있습니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 상세 내부 이용상태와 임대차 내역을 직접 확인하지 못했다는 감정평가 내용도 있으므로, 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래를 웃돈다

김해캐슬아리스타궁의 동일 면적권 실거래 자료입니다. 비교 면적은 84.7058㎡이며, 거래 표본은 84.53~84.9㎡입니다. 전체 12건 평균은 211,250,000원이지만, 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단하는 것이 적절합니다.

현재 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균 203,428,571원보다 20,571,429원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 110.1%입니다. 최신 거래인 2026년 9월 193,000,000원과 비교하면 31,000,000원 높으며, 최신 거래 대비 약 116.1% 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)

근저당권 채권최고액을 기준으로 한 예상 배당입니다. 채권총액 222,000,000원 중 예상 배당액은 220,064,000원이며, 미배당액은 1,936,000원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치입니다. 임차인 최우선변제 및 당해세는 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화 — 채권 미배당 확대

유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 커집니다. 이는 매수인의 인수금액이 자동으로 늘어난다는 의미는 아닙니다. 대항력 없는 임차권의 보증금이 매수인에게 그대로 인수되는 구조는 아니며, 낙찰자가 부담할 권리와 채권자의 미배당액은 구분해야 합니다.

다만 1회 유찰 가격인 179,200,000원과 2회 유찰 가격인 143,360,000원은 각각 최근 12개월 평균 및 최신 거래와 다시 비교해야 합니다. 특히 거래 추세가 하락 중이므로 과거 거래 평균에 고정된 입찰 상한을 적용하지 말고, 실제 매각 시점의 거래가격을 반영해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해여자고등학교 동측 근거리에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지와 소규모 빌라, 단독주택 등이 형성되어 있으며 감정평가상 주거환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 간선도로에 버스정류장이 소재합니다. 북동측 대로, 북서측 중로, 남서측 소로와 접하는 도로 여건입니다.
• 건물·설비. 씨지(합성보)구조의 철근콘크리트 지붕 20층 건물 중 12층입니다. 위생·화재·승강기·소화전 설비, 개별난방 및 도시가스 설비가 갖추어진 것으로 평가되었습니다.
• 토지·규제. 도시지역·준주거지역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,555,000원/㎡입니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인됩니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 184세대 규모의 2017년 준공 단지입니다. 최근 거래는 188,000,000~193,000,000원 수준까지 내려와 있으며, 과거 거래와 최근 거래의 가격 차이가 확인됩니다. 최근 추세 -8.4%를 고려하면 가격 하락 위험을 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 기준 재설정. 전체 거래 평균 211,250,000원보다 최근 12개월 평균 203,428,571원과 최신 거래 193,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요. 현재 최저가는 최근 평균의 110.1%입니다.
• 임차인 원본 확인. 김나은의 등기상 보증금은 50,000,000원씩 2개 항목, 합계 100,000,000원입니다. 임대차계약서와 매각물건명세서에서 보증금 구성 및 최우선변제 적용 여부를 확인하세요.
• 배당요구 확인. 2026.03.10 배당요구가 확인됩니다. 임차권등기 및 확정일자와 실제 배당순위를 대조하고, 최우선변제금이 반영된 배당표를 별도로 검토하세요.
• 명도·점유. 대항력이 없다는 사실이 현재 점유자가 없다는 뜻은 아닙니다. 임차권등기 이후 실제 퇴거 여부와 점유 상태, 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 근저당·질권 구분. 다원캐피탈대부의 근저당권 3건과 이상성의 근저당권 1건을 구분하고, 근저당권부 질권을 별도 부동산 담보권으로 중복 계산하지 마세요.
• 소유관계. 현재 소유자는 김나연·김도연·손경숙 3명의 공유자입니다. 상속으로 이전된 지분과 등기부상 현재 소유관계를 다시 대조하세요.
• 관리비 확인. 공동주택의 체납 관리비 중 매수인 부담 여부가 문제되는 공용부분 관리비를 관리사무소에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서 및 배당요구 관련 서류를 함께 확인하세요.

맺으며 — “대항력 인수는 없지만, 신건 가격은 부담스럽다”

김해캐슬아리스타궁 1208호는 말소기준권리인 2018년 10월 30일 근저당권 이후에 설정된 임차권등기가 존재합니다. 김나은의 전입·점유개시일도 말소기준권리보다 늦어 대항력에 따른 보증금 인수는 없는 구조입니다. 그러나 등기부상 보증금 1억원과 배당요구가 확인되므로 최우선변제 및 실제 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.

가격은 더욱 신중하게 봐야 합니다. 신건 최저가 2억 2,400만원은 최근 12개월 평균 2억 342만원보다 높고, 최신 거래 1억 9,300만원과 비교해도 3,100만원 높은 수준입니다. 최근 거래 추세는 -8.4%로 하락하고 있으며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 1.8회입니다.

결론적으로 이 물건은 대항력에 따른 보증금 인수 부담은 낮지만, 임차인의 최우선변제 및 점유 문제를 확인해야 하고, 현재 최저가는 최근 시세에 비해 높습니다. 근저당권이 여러 건 설정되어 있다는 사실만으로 매수인 인수액이 늘어나는 것은 아니지만, 배당관계와 임차인 보호범위는 정확히 확인해야 합니다.

권리상 인수 0원과 가격상 투자 메리트는 별개의 문제입니다. 신건 감정가에 서둘러 입찰하기보다 최신 실거래와 하락 추세, 유찰 이후 가격을 함께 검토하는 것이 합리적입니다.