서울남부지방법원 2026타경5217. 서울 영등포구 당산동3가의 ‘당산동쌍용예가클래식’ 제101동 제8층 제804호, 전용 106.56㎡ 아파트입니다. 영등포구청역 북서측 인근에 위치하고, 지하철·버스 접근성이 양호한 주거지역에 자리하고 있습니다.

이 사건의 특징은 일반적인 은행 채무불이행 경매와 구조가 다르다는 점입니다. 등기상 경매개시결정의 원인은 공유물분할을 위한 경매입니다. 소유권은 신미현·신상현·신옥현 세 사람이 각각 30분의 10 지분을 가진 공유 형태입니다. 신상현·신옥현 지분에는 국가를 근저당권자로 하는 채권최고액 77,360,000원의 근저당권이 설정되어 있습니다.

제시된 말소기준권리는 2023년 국가 근저당권이며, 이 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 과거 예고등기와 공유지분의 권리관계, 임대관계 미상이라는 사정이 있어 낙찰자가 아무런 확인 없이 인수 위험이 없다고 확정해서는 안 됩니다.

시세 측면에서는 판단이 훨씬 명확합니다. 같은 단지, 같은 전용면적의 최근 실거래 평균이 1,317,000,000원인데 신건 최저가는 1,610,000,000원입니다. 권리 문제를 해결하더라도 가격이 맞지 않으면 좋은 낙찰이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국가 근저당과 공유물분할 경매

등기부의 흐름을 보면 2010년 설정된 신한은행 근저당권은 2019년에 해지로 말소됐습니다. 이후 상속과 소유권 경정을 거쳐 현재의 3인 공유 형태가 형성됐습니다.

현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.06.23 접수된 국가 근저당권입니다. 채권최고액은 77,360,000원이고, 담보 대상은 신상현과 신옥현의 지분 전부입니다. 근저당권자는 ‘국’, 처분청은 영등포세무서장으로 기재되어 있으며 납세담보제공계약에 따른 설정입니다.

2026.06.15에는 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다. 이 사건에서 특히 중요한 부분은 전체 부동산에 대한 공유물분할 경매와 특정 공유지분에 설정된 근저당권의 관계입니다. 등기상 말소 여부뿐 아니라 매각대금의 지분별 귀속과 담보권자 배당을 함께 확인해야 합니다.

② 점유·임차관계 — 신고된 임차인은 없지만 확인 필요

임차인으로 신고된 사람은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가서에는 ‘임대관계 미상’으로 기재되어 있습니다.

따라서 이를 곧바로 소유자 직접 점유 또는 임차인 부존재가 확인된 상태로 해석하면 안 됩니다. 실제 점유자와 주민등록 전입관계, 임대차계약 및 보증금 여부를 조사해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건은 최근 평균보다 293,000,000원 비싸다

당산동쌍용예가클래식의 동일 전용면적 106.56㎡ 실거래 10건을 비교합니다. 전체 거래 평균과 최근 12개월 평균, 최신 거래를 함께 살펴야 현재 가격이 적정한지 판단할 수 있습니다.

전체 실거래 평균은 1,292,300,000원이며, 최근 12개월 평균은 1,317,000,000원입니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 3.9% 상승한 것으로 집계되어 하락 추세로 보기는 어렵습니다.

그럼에도 현재 경매 최저가 1,610,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.2%입니다. 상승 추세를 고려하더라도 최근 평균보다 293,000,000원 높은 가격입니다.

특히 대상 물건은 8층이며, 동일 면적 8층 거래가 2025.06에 1,265,000,000원으로 확인됩니다. 물론 층이 같더라도 향·내부 상태·거래 시점에 따라 가격은 달라질 수 있지만, 신건 최저가와의 차이는 상당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,610,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정했을 때의 예상 배당입니다. 국가 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산되며, 실제 채권확정액이나 공유지분별 배당 결과와 다를 수 있습니다.

집행비용 18,500,000원은 추정치입니다. 국가 근저당권 77,360,000원은 채권최고액을 기준으로 전액 배당하는 계산이며, 경매개시결정 관련 금액은 산정에서 제외되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공유물분할 경매의 실제 배당 및 소유자별 교부금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 가격·배당 시나리오

현재 최저가는 감정가의 100%인 1,610,000,000원입니다. 유찰이 발생할 경우의 회차별 가정 금액을 살펴보면 가격 평가가 달라집니다.

1회 유찰 가정 가격인 1,288,000,000원은 최근 12개월 평균 1,317,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 가정 가격인 1,030,400,000원은 그보다 더 낮습니다.

따라서 현재 신건에서는 가격 메리트가 부족하지만, 유찰 이후에는 가격 비교 결과가 달라질 수 있습니다. 다만 제시된 회차별 금액은 시뮬레이션이며, 실제 유찰 여부와 다음 회차 매각조건을 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 당산동3가에 위치하며, 영등포구청역 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 관공서, 대형마트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 영등포구청역이 있어 교통상황은 양호합니다.
• 도로. 북서측으로 약 22m 도로, 남측·북동측·남동측으로 약 8m 도로에 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물로 2010.07.08 사용승인됐습니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·보안설비 등이 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역이며, 과밀억제권역과 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함됩니다.
• 토지규제. 교육환경보호구역·상대보호구역에 저촉되며, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가. 아파트를 대상으로 2025.10.20부터 2026.12.31까지 지정된 허가구역 기록이 있습니다. 경매 취득 시 적용 여부와 취득 이후의 규제 사항을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 6,655,000원/㎡로 기재되어 있으며, 토지는 평탄한 사다리형 아파트 건부지입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고, 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 10건이 확인되지만 거래가격은 1,190,000,000원부터 1,500,000,000원까지 차이가 있습니다. 현재 신건 최저가는 이 거래범위를 초과하므로 향후 매도 시 가격 부담을 신중히 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 공유물분할 경매의 매각조건 확인. 공유지분 3인의 소유권 및 경매 원인을 확인하고, 매각물건명세서와 공유물분할 관련 판결·결정 내용을 대조하세요.
• 국가 근저당권 확인. 2023.06.23 을구 4번 근저당권의 실제 피담보채무, 배당액 및 소멸 여부를 확인하세요. 채권최고액은 77,360,000원입니다.
• 예고등기 및 과거 소송 이력 확인. 2011년 예고등기와 2019년·2025년 말소 기록을 최신 등기부와 대조해 잔존 권리의 법률효과를 확인하세요.
• 점유·임대차 조사. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 주민등록 전입, 확정일자 및 보증금 여부를 확인하세요.
• 신건 가격 경계. 현재 최저가 1,610,000,000원은 최근 12개월 평균 1,317,000,000원보다 22.2% 높습니다. 시세 대비 가격 메리트가 없는 상태입니다.
• 유찰 시나리오 준비. 1회 유찰 가정가는 1,288,000,000원, 2회 유찰 가정가는 1,030,400,000원입니다. 실제 회차별 최저가와 매각조건은 법원 공고로 확인하세요.
• 실거래 원본 대조. 최신 확인 거래는 2026.02의 1,500,000,000원입니다. 입찰 전 추가 거래 발생 여부와 실제 거래조건을 재확인하세요.
• 토지거래허가구역 확인. 아파트에 관한 지정기간이 2026.12.31까지 기재되어 있으므로 경매 취득과 이후 처분에 대한 구체적인 적용 관계를 확인하세요.
• 관리비 및 명도비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 인도·명도에 필요한 비용을 확인하세요.
• 배당표 원본 확인. 국가 근저당권과 공유자별 매각대금 귀속, 당해세 등 우선채권을 확인하고 예상배당표와 실제 배당의 차이를 검토하세요.

맺으며 — “권리 확인은 필요하고, 가격은 기다릴 이유가 있다”

당산동쌍용예가클래식 804호는 영등포구청역 인근이라는 입지와 아파트로서의 이용상태가 확인되는 물건입니다. 등기상 현재 말소기준으로 제시된 국가 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 공유물분할을 위한 경매라는 특수성, 공유지분에 설정된 국가 근저당권, 과거 예고등기 이력, 그리고 임대관계 미상은 입찰 전에 확인해야 할 사항입니다. 따라서 권리상 완전히 안전하다고 단정할 단계는 아닙니다.

무엇보다 가격이 결정적입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 1,317,000,000원, 최신 거래는 1,500,000,000원인데 신건 최저가는 1,610,000,000원입니다. 최근 거래군이 상승세를 보이고 있다는 점을 고려하더라도 최저가가 최근 평균의 122.2%라는 부담은 분명합니다.

1회 유찰 가정 가격 1,288,000,000원부터는 최근 평균과의 가격관계가 달라지지만 실제 유찰을 보장할 수는 없습니다. 이 물건은 권리 확인을 선행하면서, 가격이 최근 실거래 수준에 근접하는지를 지켜볼 필요가 있는 사례입니다.

최종 판단: 권리 추가 확인 · 신건 가격 메리트 부족 · 현재 회차 신중 접근.