창원지방법원 2026타경10365. 경상남도 김해시 전하동 15-8 소재 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만, 감정평가서의 이용상태에는 기호(가)가 다가구주택으로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 3층이며 1층 1가구, 2층 2가구, 3층 2가구로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.

권리의 기준점은 을구 1번 대저농업협동조합 근저당권입니다. 2015년 9월 9일 설정된 채권최고액 1억 6,900만원이 말소기준권리이며, 그 뒤 설정된 손명선의 전세권 9,000만원과 삼성카드 가압류, 세무서 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

따라서 등기상 후순위 권리의 인수 부담은 낮습니다. 다만 이 물건의 실무상 핵심은 등기부만이 아닙니다. 실제 점유 임차인이 4명이고, 보증금이 확인되지 않는 임차인이 2명입니다. 또한 과거 공매공고 부기등기가 확인되므로 공매 진행 여부와 경매 매각의 관계를 확인하기 전에는 입찰을 서두르지 않는 것이 좋습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2015년 9월 9일 대저농업협동조합 근저당권입니다. 소유권보존등기는 2015년 8월 5일이며, 기준 근저당권의 채권최고액은 169,000,000원입니다. 이후 2015년 11월 11일 손명선 명의 전세권 90,000,000원이 설정됐습니다. 전세권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2024년 10월 28일 부산강서세무서 압류, 2024년 11월 15일 삼성카드 가압류 19,899,292원, 2026년 3월 18일 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2024년 1월 부산강서세무서 압류, 2024년 3월 및 2025년 7월 국민건강보험공단 압류는 등기상 말소 또는 해제된 내역입니다.

② 임차인 분석 — 4명 모두 대항력은 없지만 보증금 확인은 필수

조사된 임차인은 총 4명입니다. 기준 근저당권 설정일은 2015년 9월 9일이며, 아래 네 명의 전입신고일은 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 확인된 전입일을 기준으로는 모두 대항력 없음으로 판단됩니다. 보증기관 대위·승계로 중복 집계된 임차인은 없습니다.

특히 이 물건은 다가구주택 형태로 1층 1가구, 2층 2가구, 3층 2가구가 이용 중입니다. 확인된 네 명 외에 나머지 가구의 실제 사용관계도 현장에서 확인해야 합니다. 매수인 인수금액이 0원으로 산정되더라도 임차인별 보증금 정산과 퇴거 협의, 인도명령 등 명도 절차는 별도의 실무 문제입니다.

③ 가격·배당 분석 — 시세 판단은 보류, 배당은 여유 있는 구조

이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 759,216,000원인 신건입니다. 현재 확인 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지, 또는 가격 메리트가 있는지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 저렴하다고 평가하거나, 감정가를 시세로 간주해서는 안 됩니다.

회차별 배당 시나리오

제공된 배당 시나리오에서는 2회 유찰로 매각가가 485,898,240원까지 내려가더라도 산정된 채권자 배당액은 모두 충당되고 잔여금이 발생합니다. 다만 이는 근저당 채권최고액과 전세금, 가압류 청구액을 기준으로 한 추정치이며, 임차인 최우선변제와 당해세는 반영되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 759,216,000원 가정)

신청채권자 대저농업협동조합의 경매 청구액은 127,775,637원이며, 위 예상배당표의 근저당 배당 169,000,000원은 등기상 채권최고액 기준입니다. 채권최고액과 실제 피담보채무액은 서로 다른 개념이므로 실제 배당액은 원금·이자·비용을 포함한 확정 채권액과 배당요구 및 배당순위에 따라 달라집니다. 잔여금은 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 추정치입니다.

⑤ 공매 교차 여부 — 한국자산관리공사 공매공고 확인 필수

이 사건에서 가장 주의해야 할 등기사항 중 하나는 2025년 10월 15일 갑구 6-1번에 기재된 공매공고 부기등기입니다. 해당 기록에는 한국자산관리공사 공매공고 번호 2025-08476-003이 표시되어 있습니다.

• 공매공고 원본 확인. 한국자산관리공사 공매번호 2025-08476-003의 진행 상태 및 취소·중지 여부를 확인하세요.
• 경매와 공매의 관계. 동일 부동산에 대한 공매와 법원경매의 진행 관계, 선행 절차 및 매각 가능 상태를 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 매각물건명세서 비고의 일괄매각에 따라 토지와 건물이 모두 매각 대상에 포함되는지 원본으로 대조하세요.

⑥ 입지·건물·토지 분석 (감정평가서 기준)

• 입지. 경상남도 김해시 전하동 소재 김해우체국 서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 위치와 대중교통 운행횟수 및 접근성을 고려할 때 전반적인 교통사정은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 3층 건물입니다. 외벽은 타일붙임 등으로 조사됐고 외부창호는 새시창호 구조입니다.
• 이용상태. 감정평가서상 다가구주택으로 이용 중이며 1층 1가구, 2층 2가구, 3층 2가구로 조사됐습니다. 실제 점유관계와 임대차 현황을 호실별로 대조해야 합니다.
• 설비. 건물 내 급배수 및 위생설비, 개별난방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 대지 222.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 소로 한 면에 접합니다. 토지이용상황은 단독으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역·규제. 도시지역 및 제2종일반주거지역이며 고도지구(45m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 공시지가. 952,100원/㎡입니다. 이는 개별공시지가이며 본건의 실제 매매가격이나 감정가와 동일한 개념은 아닙니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재됐습니다. 다만 내부는 폐문부재로 조사하지 못했으므로 내부 상태와 수선 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 공매 진행 상태. 한국자산관리공사 공매공고 2025-08476-003의 현재 상태를 확인하고 법원경매와의 관계를 정리한 뒤 입찰하세요.
• 임차인 보증금. 한도연과 이동래의 보증금이 미상입니다. 변상훈과 이정원의 계약서 및 보증금 지급 내역도 확인하고 네 명의 실제 임대차관계를 대조하세요.
• 확정일자와 배당. 네 명 모두 확정일자 정보가 확인되지 않습니다. 변상훈·한도연의 배당요구 외에 다른 임차인의 배당요구 여부도 원본 서류로 확인하세요.
• 전세권 범위. 손명선의 전세권 90,000,000원은 3층 서쪽 방향 60.2㎡입니다. 3층 301호 점유자 이정원과의 관계 및 실제 점유 범위를 대조하세요.
• 명도. 대항력은 없더라도 네 명의 점유자가 존재합니다. 계약 종료 여부, 퇴거 협의, 인도명령 가능성 및 명도 비용을 별도로 검토하세요.
• 실제 채권액. 신청채권 청구액 127,775,637원과 근저당 채권최고액 169,000,000원을 구분하고 금융기관의 실제 잔존 채권액을 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 759,216,000원을 그대로 시세로 간주하지 말고 인근 유사 다가구주택 거래와 토지가치를 확인하세요.
• 건물 내부. 폐문부재로 내부 조사가 이뤄지지 않았습니다. 누수, 설비, 구조, 마감 상태와 실제 사용현황을 확인하세요.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 소로3류 접합 및 가축사육제한구역 등 토지이용계획을 확인하세요.
• 관리·공과금. 공용부분 관리비, 전기·수도·가스 등 체납 여부와 인수 가능 항목을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 종기 및 최신 공매 자료를 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “입찰 안전”은 다르다

김해 전하동 15-8 물건은 말소기준권리 이후의 전세권과 가압류 등이 매각으로 소멸하는 구조이며, 조사된 임차인 4명도 모두 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기부의 권리만 놓고 보면 비교적 정리된 물건입니다.

하지만 실제 점유자가 네 명이고 그중 두 명은 보증금이 미상입니다. 확정일자와 우선변제 여부도 확인되지 않았으며, 손명선 명의 후순위 전세권과 3층 이정원의 점유관계도 대조가 필요합니다. 여기에 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기까지 존재합니다.

가격 역시 감정가 759,216,000원이 최저매각가로 제시된 신건이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션에서 2회 유찰 시에도 채권자 미배당이 발생하지 않는다는 점은 긍정적이지만, 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않은 추정치라는 한계가 있습니다.

결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 점유·임대차·공매 교차확인과 가격 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 대항력 임차인 인수 위험이 없다는 사실만으로 입찰 안전성을 판단해서는 안 됩니다. 공매 상태와 네 개 호실의 실제 임대차관계가 명확해지고, 감정가의 시장 적정성이 확인된 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.