창원지방법원 2026타경10384. 창원시 의창구 소답동에 있는 금강수련빌라 2층 202호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물이며, 비교 거래 면적은 90.75㎡입니다. 1995년 사용승인된 지하 1층·지상 8층 철근콘크리트 건물에 위치합니다.

현재 소유자는 권숙자입니다. 2020년 7월 14일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 패류살포양식수산업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 109,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 케이비국민카드의 가압류가 발생했고, 근저당권자인 수협이 경매를 신청했습니다.

등기상 후순위 권리들은 일반적인 소멸 구조에 해당합니다. 그러나 이 물건은 단순히 근저당과 가압류만 확인하고 입찰할 사안은 아닙니다. 대지권 미등기 상태와 토지 공유지분의 귀속관계, 그리고 실제 점유·임대관계를 확인해야 권리 위험을 보다 정확히 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

현재 권리관계에서 말소기준권리는 2020년 7월 14일 접수된 을구 18번 패류살포양식수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 109,200,000원이며 채무자는 소유자 권숙자입니다.

2025년 9월 22일 설정된 주식회사케이비국민카드의 가압류 6,999,460원과 2026년 4월 3일 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이므로 정상적인 매각 절차에서 소멸하는 구조입니다.

과거 등기에는 전세권, 근저당권, 가등기, 가처분 및 경매개시결정 등이 다수 존재했으나, 해당 과거 권리들은 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 특히 2015년 설정된 소유권이전청구권가등기는 2018년 말소됐으므로 현재 살아 있는 선순위 가등기로 취급하지 않습니다.

② 임차인·점유관계 — 임대관계 확인 필요

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 보증금이 특정된 대항력 임차인이나 매수인에게 승계될 임차보증금도 현재 확인되지 않았습니다.

다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지 또는 다른 관계인인지 명확하게 확인된 상태는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 26.2% 비싸다

금강수련의 실거래 비교 대상은 전용 90.75㎡입니다. 확인되는 거래는 2022년 5월과 2025년 3월의 2건이며, 전체 평균 거래가는 111,000,000원입니다.

과거 2022년 거래가격은 100,000,000원, 가장 최근인 2025년 3월 거래가격은 122,000,000원입니다. 최근 구간 가격이 과거 구간보다 22.0% 상승한 것으로 나타나므로, 확인된 거래 사이에서 가격 하락 추세가 관찰된다고 말할 수는 없습니다.

하지만 가격 상승 여부와 현재 입찰가의 적정성은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 154,000,000원은 최신 거래가격보다 32,000,000원 높습니다. 최근 가격의 126.2%이며, 전체 거래 평균 111,000,000원과 비교하면 138.7%입니다.

더구나 최신 실거래는 2025년 3월이므로 2026년 11월 매각기일과 시간 차이가 있습니다. 거래 건수도 2건에 불과하여 현재 시세를 단정하기에는 부족합니다. 다만 확인된 거래 중 최고가 122,000,000원보다 신건 최저가가 높다는 사실은 분명합니다.

④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)

근저당권 배당액은 실제 확정 채권액이 아닌 채권최고액 109,200,000원을 기준으로 한 추정입니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 75,580,603원입니다. 집행비용도 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

신건 최저가를 매각가격으로 가정하면 배당표상 채권액은 모두 배당되고, 소유자에게 34,844,540원이 남는 것으로 계산됩니다. 매수인에게 승계되는 채권액은 0원으로 추정됩니다. 이는 확인된 권리 기준의 계산이며 점유관계 추가 조사 결과에 따라 재검토가 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 조정 효과와 배당 변화

현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 감정가 대비 80%, 64% 수준으로 최저매각가가 조정되는 경우를 가정하면 다음과 같습니다.

1회 유찰을 가정한 최저가 123,200,000원은 가장 최근 실거래 122,000,000원에 가까워집니다. 그러나 여전히 최근 실거래보다 높으며 취득 부대비용도 별도로 고려해야 하므로 충분한 가격 메리트가 확보됐다고 단정하기 어렵습니다.

2회 유찰을 가정한 98,560,000원은 최근 거래가격보다 낮지만, 이때는 예상 채권 미배당액 19,813,540원이 발생합니다. 현재 확인된 담보권과 가압류의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아니므로, 해당 시나리오에서도 추정 인수액은 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)

• 위치. 창원시 의창구 소답동 소답초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 소규모 아파트단지, 연립·다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 및 학교 등이 혼재하며 주거환경은 대체로 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 및 도로 여건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 1995.03.09 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 1층, 지상 8층으로 구성되며 해당 호수는 2층에 위치합니다. 계단식·남향 구조로 평가되어 있습니다.
• 설비. 급수·배수·위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 화재경보설비가 설치되어 있습니다. 지상 및 지하주차장 시설도 확인됩니다.
• 도로. 남측과 동측에 소로가 접하며 인접 도로 상태는 보통 수준입니다.
• 토지. 대지권의 목적인 토지는 소답동 149-7, 149-8, 149-9의 3필지로 구성되며, 전체적으로 사다리형의 완경사지입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 소답초등학교 관련 상대보호구역과 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
• 공시지가. 856,500원/㎡입니다. 이는 개별 토지의 공시지가 정보로 건물 포함 시세와 직접 동일시할 수 없습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지 않고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됩니다. 다만 대지권 미등기 및 토지 공유지분 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 19세대 소규모 공동주택이며 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적고 건물이 오래되어 매도 시 가격 산정 및 매수자 확보에 불확실성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대지권 미등기 확인. 목록 1의 대지권 미등기 상태와 목록 2·3·4 토지 공유지분의 귀속관계, 일괄매각 범위, 대지권 등기 정리 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 등기 대조. 소답동 149-7, 149-8, 149-9 각 필지의 토지 등기부와 건물 등기부를 함께 검토하고 매수인이 취득할 정확한 지분을 확인해야 합니다.
• 실제 임차관계 조사. 임대관계가 미상이므로 전입세대, 점유자, 보증금, 확정일자 및 대항력 여부를 확인해야 합니다. 신고된 임차인이 없다는 이유만으로 점유·보증금 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
• 가격 상한 검토. 최신 거래 122,000,000원과 감정가 154,000,000원의 차이를 고려하여 입찰가 상한을 보수적으로 설정해야 합니다.
• 실거래 표본 보완. 동일 건물의 거래가 2건뿐이므로 주변 유사 규모·연식 공동주택의 거래가격과 실제 매도 호가를 추가 확인해야 합니다.
• 현장 상태 확인. 건물의 노후도, 누수·균열, 내부 수리 상태, 주차 여건, 승강기 상태 등을 직접 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 실제 점유자를 확인하고 낙찰 후 인도 및 명도 협의가 필요한지 검토해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등의 체납 여부를 관리 주체에 확인해야 합니다.
• 배당 추정 검증. 신청채권자의 청구금액 75,580,603원과 근저당 채권최고액 109,200,000원을 구분하고 실제 채권 잔액과 조세채권 등을 확인해야 합니다.
• 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기부 및 매각기일 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸은 긍정적, 가격과 대지권은 보류”

창원 금강수련빌라 202호는 현재 확인되는 근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다. 이 점은 긍정적입니다.

그러나 대지권 미등기 상태는 반드시 확인해야 하며, 임대관계도 미상입니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 모든 권리·점유 위험이 해소됐다고 판단할 수 없습니다.

가격은 더욱 명확합니다. 가장 최근 거래가 122,000,000원인 반면 현재 최저매각가는 154,000,000원입니다. 최근 거래 대비 126.2% 수준이므로 신건 가격은 저렴하지 않습니다. 과거 거래 대비 상승 추세가 나타나더라도 표본이 적고 최신 거래 시점이 오래되었다는 점까지 고려해야 합니다.

19세대의 소규모 건물이라는 환금성 제약까지 더하면, 현 단계에서 높은 평가를 주기 어렵습니다. 권리관계는 조건부로 긍정적이지만, 가격 경쟁력은 낮고 대지권·점유관계 검증이 선행되어야 하는 물건입니다.

종합 판단: C등급 · 42점. 신건 즉시 입찰보다는 대지권과 임대관계를 먼저 확인하고, 실제 시세를 보완 조사한 뒤 가격 조건을 재검토하는 접근이 합리적입니다.