서울남부지방법원 2026타경5369. 서울 영등포구 당산동2가 16-1, 대우아파트 102동 2층 222호입니다. 주소만 보면 아파트 호실처럼 보이지만, 이 물건은 집합건축물대장상 근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있으며 감정평가서에도 근린생활시설로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 아파트 주거용 물건과 동일한 기준으로 가격을 판단해서는 안 됩니다.

이 사건의 권리관계는 말소기준권리만 보면 비교적 단순합니다. 2022년 1월 3일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 제이티저축은행 가압류, 영등포구 압류, 경매개시결정, 교보자산신탁 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 2001년 11월 5일 전입한 임차인이 문제입니다. 이 임차인의 전입일은 2022년 말소기준 근저당권보다 훨씬 앞서며, 현황조사상 대항력이 있는 것으로 확인됩니다. 보증금 1,000만원은 배당표상 배당액이 0원이고 매수인 인수액으로 산정되어 있습니다. 따라서 이 물건은 최저매각가 4,900만원만 보고 취득비용을 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2022.01.03. 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이며, 경매로 해당 근저당권 자체는 소멸합니다. 그 이후에 설정된 가압류와 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

다만 임차인의 전입일은 2001.11.05.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 현황조사상 대항력이 인정되는 임차관계이므로 후순위 권리의 소멸과 별개로 임차보증금 인수 문제를 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1,000만원은 매수인 부담

보증금 인수액은 현재 배당표에서 0원이 지급되는 것으로 산정되어 있습니다. 월차임은 350,000원으로 기재되어 있지만, 실제 임대차계약의 존속 여부와 기간, 현재 점유상태, 계약 당사자 및 사업장 사용관계는 입찰 전에 원본으로 확인해야 합니다.

현재 회차의 실질취득 계산은 다음과 같습니다.

여기서 중요한 구분이 있습니다. 이번 사건은 보증금 1,000만원이 현재 최저가 4,900만원보다 작습니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 보증금 인수액 1,000만원은 별도로 유지되고, 실질취득금액은 낙찰가에 따라 함께 내려갑니다. 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금으로 고정되는 대항력 인수형 구조와는 다릅니다.

③ 시세 비교 — 단지 거래가 있어도 직접 비교는 금물

단지명은 당산대우이며 총 536세대, 사용승인일은 1999.01.26.입니다. 최근 거래 12건의 평균은 424,708,333원이며 최신 거래는 2026년 10월 380,000,000원입니다.

하지만 이 거래자료는 본건의 가격을 판단하는 직접적인 비교사례로 사용할 수 없습니다. 최근 거래의 면적은 31.73㎡, 32.62㎡, 45.55㎡이고, 본건의 비교대상 면적은 21.25㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더욱이 본건은 근린생활시설(소매점)이므로 일반 주거용 거래와 용도도 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)

현재 배당 시나리오에서는 집행비용 1,282,000원을 제외한 47,718,000원이 우리은행 근저당권에 배당됩니다. 우리은행 채권최고액 60,000,000원 기준으로 12,282,000원이 미배당되고, 후순위 가압류 채권도 배당을 받지 못하는 구조입니다.

채권자 총청구액은 471,135,825원이며 총배당액은 47,718,000원, 미배당액은 423,417,825원으로 산정되어 있습니다. 임차보증금 10,000,000원은 위 경매 배당액에 포함되지 않고 별도로 매수인이 인수합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수보증금은 계속 별도 부담

위 금액은 제공된 회차별 최저가 시나리오에 현재 인수보증금 10,000,000원을 더한 계산입니다. 유찰이 진행되면 실질취득금액도 낮아지지만, 대항력 임차보증금 인수액이 사라지는 것은 아닙니다. 실제 입찰 판단에서는 임대차 승계조건과 동일 용도 근린시설의 거래사례를 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입지·물건 특성 및 환금성 메모

• 입지. 서울특별시 영등포구 당산동2가 소재로, 지하철 5호선 영등포구청역 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 지하철 5호선 영등포구청역, 지하철 2호선 문래역 및 노선버스 정류장이 인근에 있으며, 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.
• 도로. 북동측 노폭 약 30미터, 남서측 약 12미터, 북서측 약 8미터 도로에 3면이 접하고 있습니다.
• 건물. 당산대우 단지의 총 536세대 건물로, 사용승인일은 1999.01.26.입니다. 본건은 지상 24층 건물의 2층에 위치합니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설(소매점)이며 감정평가서에도 근린생활시설로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 아파트 주거용 호실과 구분해서 분석해야 합니다.
• 토지·규제. 준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 실제 이용상태와 건축물대장상 용도 일치 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 단지 내 최근 거래자료는 존재하지만 본건과 면적 및 용도가 일치하지 않습니다. 동일 용도·유사 면적 근린시설의 거래자료를 확보하기 전에는 환금성과 적정 취득가격을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 계약관계 확인. (주)영서엔지니어링 및 왕종환의 실제 임대차계약서, 계약기간, 보증금 10,000,000원, 월차임 350,000원, 현재 점유상태를 확인하세요.
• 대항력 및 인수금액 확인. 2001.11.05. 전입일이 2022.01.03. 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차보증금이 배당되지 않는 구조이므로 10,000,000원 인수를 입찰가 계산에 반드시 반영해야 합니다.
• 신청채권자와 근저당권자 관계. 경매개시결정에 기재된 신청채권자는 이에이에스제십오차유동화전문 유한회사이고, 말소기준 근저당권자는 주식회사우리은행입니다. 채권양도·승계관계와 실제 채권액은 등기 및 원본 서류로 확인하세요.
• 용도 확인. 아파트 명칭이 포함된 주소와 달리 본건은 근린생활시설(소매점)입니다. 건축물대장, 실제 이용상태, 임대차 및 영업 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 비교사례 재확보. 당산대우 단지의 주거용 거래 평균을 본건의 시세로 사용하지 마세요. 유사 면적의 근린생활시설 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 세금 및 관리비. 등기상 영등포구 압류가 존재했던 물건이므로 당해세 등 실제 우선 부담과 관리비 체납 여부를 확인하세요. 배당 추정에 반영되지 않은 항목은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 대조하고 실제 점유관계를 현장에서 확인하세요.

맺으며 — “4,900만원짜리 물건”으로만 보면 안 된다

서울남부지방법원 2026타경5369의 핵심 위험은 후순위 가압류가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 2001년 전입 임차인이 존재하고, 보증금 10,000,000원이 배당되지 않아 매수인이 인수한다는 점입니다.

현재 신건 최저매각가 49,000,000원에 인수보증금 10,000,000원을 더하면 실질취득금액은 59,000,000원입니다. 후순위 압류와 가압류가 소멸한다고 해서 임차인 인수 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.

또한 당산대우의 최근 거래 평균 424,708,333원은 본건과 면적 및 용도가 일치하지 않으므로 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다. 동일 용도 근린시설의 비교사례와 실제 임대차 승계조건을 확인하는 것이 우선입니다.

권리의 핵심은 선순위 임차보증금 1,000만원, 가격의 핵심은 실질취득 5,900만원입니다. 이 두 가지를 반영하지 않은 최저가 중심의 입찰 판단은 피해야 합니다. 현재로서는 권리상 인수 부담과 시세 검증의 불확실성을 함께 고려해 신중하게 접근할 물건입니다.