창원지방법원 2026타경10392. 경상남도 김해시 안동 539-9 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 1,359.1㎡의 공장용지로, 일반공업지역에 속하며 토지이용상황도 공업용으로 분류됩니다. 감정가와 최저매각가는 각각 2,699,599,760원과 2,699,599,000원으로 사실상 감정가 그대로 진행되는 신건입니다.

등기상 현재 소유자는 김용술입니다. 2021년 7월 30일 소유권이전과 같은 날 중소기업은행의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2023년 한진하이메탈 근저당, 2026년 신보 유동화전문회사와 기술보증기금의 가압류가 추가됐습니다.

핵심은 권리 소멸과 매수인 인수 문제는 비교적 단순하다는 점입니다. 반면 이 물건은 단순 토지 매각이 아닙니다. 매각물건명세서에는 기계기구와 제시외 건물이 포함되고, 지상 컨테이너박스 1동은 제외된다고 기재되어 있습니다. 따라서 권리분석만으로 입찰을 결정하기보다는 실제 매각 범위와 현장 상태를 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 기업은행 근저당이 기준

임차인 없음. 조사된 임차인이 없어 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 기준권리는 2021년 7월 30일 접수된 을구 28번 중소기업은행 근저당권으로, 채권최고액은 2,200,000,000원입니다.

그 뒤 설정된 을구 29번 한진하이메탈 근저당권(채권최고액 650,000,000원), 갑구 7번 신보2024제27차유동화전문 유한회사 가압류(268,000,000원), 갑구 8번 기술보증기금 가압류(167,244,832원)는 모두 말소기준권리 이후의 권리입니다. 제공된 권리분석상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 예상배당표 (현재 최저매각가 2,699,599,000원 가정)

집행비용 29,395,990원을 우선 공제하고, 중소기업은행 2,200,000,000원과 한진하이메탈 470,203,010원이 배당되는 가정입니다. 가압류권자인 신보 유동화전문회사와 기술보증기금은 배당액이 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

③ 회차별 미배당 시나리오 — 유찰될수록 채권자 손실 확대

현재 회차에서 1회 유찰로 내려가면 예상 미배당은 1,149,562,424원, 2회 유찰 시에는 1,577,178,906원으로 확대됩니다. 이는 매각대금 감소에 따라 후순위 채권자에게 돌아갈 재원이 줄어드는 결과입니다.

여기서 중요한 점은 매각가격 하락과 매수인 인수액은 별개라는 사실입니다. 각 시나리오의 산정상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 낮아진 최저가만으로 채권자 손실이나 권리 위험을 매수인이 부담한다고 해석해서는 안 됩니다.

④ 토지·일괄매각 범위 및 입지 메모

• 토지 이용. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 면적은 1,359.1㎡이며 일반공업지역에 속합니다. 공시지가는 942,400원/㎡입니다.
• 지형·접도. 평지이며 세로장방형 형상으로 기재되어 있습니다. 도로접면은 중로한면입니다. 중로2류(폭 15m~20m)에 접하는 것으로 표시되어 있습니다.
• 용도지역 및 규제. 일반공업지역·도시지역 외에 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등이 포함되어 있습니다. 실제 건축·증축·용도변경 가능 여부는 개별 행위별 규제 확인이 필요합니다.
• 기계기구 포함. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각과 함께 기계기구 및 제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다. 기계기구의 목록, 수량, 설치 상태, 실제 소유관계와 작동 여부를 감정평가 내용 및 현장과 대조해야 합니다.
• 컨테이너 제외. 목록 1 지상에 있는 컨테이너박스 1동은 매각대상에서 제외됩니다. 낙찰 대상과 제외 대상의 경계를 현장에서 확인하고, 점유·사용 관계와 반출 문제도 점검해야 합니다.
• 건물 등기 대조. 확인 대상 등기부의 건물 표시는 A동이나 근저당 공동담보 원문에는 B동이 기재되어 있습니다. 토지와 각 건물의 등기, 공동담보 목록, 매각물건명세서 및 감정평가서의 목적물 표시를 상호 대조해야 합니다.
• 환금성·가치평가. 공장용 토지와 기계기구·제시외 건물이 결합된 고액 일괄매각입니다. 일반적인 주거용 부동산의 거래가격 비교를 그대로 적용하기보다 실제 사용 가능성, 기계기구의 가치, 공장 운영 수요 등을 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 등기부 원본 대조. 2021.07.30. 중소기업은행 근저당이 말소기준권리인지 확인하고, 을구 29번 한진하이메탈 근저당과 갑구 가압류 2건의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
• A동·B동 공동담보 확인. 등기부상 A동과 공동담보 원문상 B동 표기의 차이를 반드시 확인하세요. 토지 및 각 건물의 공동담보 범위가 실제 매각대상과 일치하는지가 중요합니다.
• 일괄매각 범위 확정. 토지·건물·기계기구·제시외 건물의 포함 범위를 감정평가서, 매각목록, 공장 및 광업재단 저당법 관련 목록과 대조하세요.
• 제외 물건 확인. 지상 컨테이너박스 1동은 매각대상에서 제외됩니다. 소유자와 사용 관계, 현장 점유 상태, 반출 및 인도 문제를 확인하세요.
• 채권액 재확인. 중소기업은행 신청 청구액 2,159,351,123원과 근저당 채권최고액 2,200,000,000원의 차이를 확인하고, 실제 채권잔액에 따른 배당 가능액을 재산정하세요.
• 기계기구 실사. 기계기구의 실제 존재 여부, 수량, 소유관계, 작동 여부, 이전·철거 가능성과 별도 비용을 확인하세요.
• 토지이용 규제. 일반공업지역 및 비행안전·역사문화환경 관련 규제가 실제 사업 운영이나 향후 건축·증축에 미치는 영향을 확인하세요.
• 현장 점유 확인. 임차인은 없으나 실제 점유자, 공장 운영 여부, 설비 사용 관계 및 인도 가능성을 현장에서 별도로 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록을 함께 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 매각 범위는 확인해야 한다”

창원지방법원 2026타경10392는 권리관계만 보면 비교적 명확한 물건입니다. 2021년 중소기업은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 한진하이메탈 근저당과 가압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인이 없어 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다.

하지만 이 물건을 단순히 권리상 안전하다는 이유로 입찰해서는 안 됩니다. 현재 최저가가 약 26억 9,960만원인 고액 물건이고, 현재 가격을 가정해도 후순위 채권자 미배당이 615,041,822원 발생합니다. 또한 기계기구와 제시외 건물이 포함되는 반면 컨테이너는 제외되며, A동 등기와 B동 공동담보 표기까지 확인해야 합니다.

결국 이 물건의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 말소기준권리 이후 권리의 소멸 여부. 둘째, 토지·건물·기계기구의 정확한 매각 범위. 셋째, 26억 9,960만원이라는 신건 가격의 실질적인 가치.

권리 인수는 0원, 배당 부족은 후순위 채권자의 문제입니다. 그러나 매각 범위와 기계기구의 실질 가치, A동·B동 담보 관계가 정리되지 않는다면 입찰 판단은 보류하는 것이 합리적입니다. 이 물건은 권리보다 목적물 확인과 가격 검증이 승부처입니다.