서울남부지방법원 2026타경5593. 서울 강서구 등촌동 삼부르네상스 제4층 제409호가 경매에 나왔습니다. 감정평가서에 따르면 지상 14층 철근콘크리트 건물의 4층에 위치하며, 2004년 9월 30일 사용승인을 받은 건물입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서에는 공부상 오피스텔이라고 명시되어 있습니다. 따라서 주거용 아파트로 전제하기보다 실제 용도와 공부상 이용상태를 확인해야 합니다.

소유자는 김승민이며, 2018년 10월 23일 소유권이전 등기 당시 거래가액은 355,000,000원으로 기재되어 있습니다. 현재 감정가 461,000,000원은 이 취득 당시 거래가액보다 높지만, 서로 다른 시점의 가격이므로 이를 현재 시세나 수익으로 해석할 수는 없습니다.

권리관계에서는 국민은행 근저당권과 후속 근저당권 변경등기, 이미 말소된 가압류·전세권·경매개시결정, 그리고 현재 진행 중인 임의경매개시결정을 구분하는 것이 중요합니다. 특히 과거에 설정되었던 전세권이 말소되어 있다는 사실과 현재 실제 임차인이나 점유자가 없다는 사실은 서로 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리는 국민은행 근저당

2018년에 설정된 국민은행 근저당권은 별도의 권리로, 최초 채권최고액이 295,200,000원이었고 이후 198,790,000원으로 변경된 내역이 있습니다. 해당 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 이를 2021년 근저당권과 동일한 권리로 취급하거나, 현재 배당 대상 채권액에 단순 합산해서는 안 됩니다.

2024년 11월 11일에는 가토대부 명의의 75,000,000원 근저당권과 5,000,000원 전세권이 설정되었습니다. 관련 근저당권·질권·전세권은 2026년 3월 9일 말소등기가 이루어졌습니다. 가토대부가 신청한 과거 임의경매 역시 취하되어 말소된 상태입니다.

롯데카드의 가압류 12,665,485원, 케이뱅크의 가압류 143,383,455원도 각각 해제에 따른 말소등기가 이루어졌으며, 강서구의 압류 역시 2026년 7월 20일 말소되었습니다. 이미 말소된 권리를 현재 유효한 인수채무로 계산할 필요는 없습니다.

② 가격 분석 — 감정가 461,000,000원, 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 461,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않았기 때문에 감정가의 100%에서 매각을 시작합니다. 다만 비교할 만한 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 이 금액이 주변 유사 물건보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.

회차별 최저매각가 시나리오

현재 회차와 유찰 시나리오별 최저매각가를 비교하면 다음과 같습니다. 아래 금액은 회차별 가정가격이며, 실제 낙찰가를 의미하지 않습니다.

등기상 인수금액이 0원이라는 가정을 유지하면, 매수인의 실질취득금액은 각 회차의 매각가격과 같습니다. 그러나 임대관계가 확인되기 전까지는 이 가정을 확정할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인이 확인되고 보증금 일부가 배당되지 않으면 실제 취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 461,000,000원 가정)

위 표는 현재 산출된 일부 배당항목을 그대로 정리한 추정치입니다. 국민은행 근저당은 최초 설정 채권최고액 146,040,000원을 기준으로 반영되어 있으며, 이후 변경된 138,000,000원과의 차이를 재확인해야 합니다. 경매 신청채권자 청구금액 294,405,599원의 실제 배당 반영 여부도 확인되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 및 잔여금이 달라질 수 있습니다.

회차별 예상배당 잔여금

각 회차의 산출표에서는 대상 근저당 채권의 미배당액이 모두 0원으로 표시되어 있습니다. 다만 이는 제한된 배당 대상에 관한 계산이며, 신청채권자의 청구금액까지 변제된다는 의미는 아닙니다. 또한 매수인이 인수할 권리의 존재 여부는 배당표의 미배당액만으로 판단할 수 없고, 임차인의 대항력과 매각조건을 별도로 검토해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동에 위치하며, 지하철 9호선 가양역 남측 일대입니다. 인근에는 아파트·다세대주택·오피스텔·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 가양역과 노선버스정류장이 있습니다. 지하철과 버스를 이용할 수 있는 입지입니다.
• 건물 구조. 2004년 9월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수설비, 중앙난방, 소화설비, 승강기 및 CCTV 설비가 조사되어 있습니다.
• 도로. 토지는 사다리형이며, 북동측 약 30m, 남서측 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 준공업지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 공항 관련 원추표면구역 등 여러 토지이용 제한이 확인됩니다.
• 교육환경 관련 제한. 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 표시되어 있습니다. 실제 영업·시설 용도에 따라 제한이 달라질 수 있으므로 해당 용도의 허용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 공시지가. 10,630,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지에 관한 공시지가로, 개별 집합건물의 거래가격과 직접 동일시할 수 없습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
• 환금성. 가양역 인근의 오피스텔·근린시설 혼재 입지라는 점은 확인되지만, 동일 용도·면적의 거래가격과 거래량을 확인하지 못해 실제 환금성을 높다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 최종 대조. 국민은행 2021.07.20 근저당권과 2024.11.12 채권최고액 변경내역을 확인하고, 실제 피담보채무 및 채권승계관계를 확인하세요.
• 경매 신청채권자 확인. 에프케이2603유동화전문 유한회사의 청구금액 294,405,599원과 국민은행 근저당권의 관계를 확인하세요. 예상배당표에 신청채권자 배당이 0원으로 표시된 이유를 검증해야 합니다.
• 임차인·점유자 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 매각물건명세서·현황조사서 대조를 통해 점유 형태, 전입, 사업자등록, 임대차계약 및 보증금 여부를 확인하세요.
• 과거 전세권 말소 확인. 가토대부의 5,000,000원 전세권은 2026.03.09 말소된 것으로 나타납니다. 말소된 전세권과 현재 실제 점유관계를 구분하여 확인하세요.
• 건축물 용도 확인. 근린시설 표기와 공부상 오피스텔이라는 이용상태를 건축물대장 및 실제 현황과 대조하세요. 용도별 사용·임대·금융 제한을 별도로 검토해야 합니다.
• 실거래가격 확인. 동일 건물이나 인근에서 위치·면적·층·용도가 유사한 물건의 최근 거래가격을 확인한 뒤 응찰가 상한을 설정하세요.
• 관리비 체납. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 등 미납 내역과 매수인 부담 가능성을 확인하세요.
• 인도·명도 계획. 실제 점유자가 확인되면 점유 권원과 인도 가능성을 검토하고, 필요한 협의 및 법적 절차를 예상해야 합니다.
• 매각조건 재확인. 2026.11.19 매각기일 전 사건 진행상태와 최저매각가, 매각물건명세서 및 특별매각조건을 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 대조하세요.

맺으며 — “말소기준이 명확해도, 입찰 판단은 별개다”

서울남부지방법원 2026타경5593은 2021년 국민은행 근저당권을 말소기준으로 하는 권리구조가 확인되는 사건입니다. 과거 가압류·전세권·압류와 이전 경매개시결정 등은 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다.

그렇지만 권리관계가 비교적 명확하다는 사실만으로 안전한 낙찰을 보장하지는 않습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 사건상 근린시설과 공부상 오피스텔이라는 용도 차이가 존재합니다. 또한 경매 신청채권자의 청구금액이 현재 예상배당표에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.

가격 측면에서도 신건 최저매각가 461,000,000원이 최근 시세보다 낮다는 근거는 아직 없습니다. 유찰 시 매각가격이 내려가는 시나리오는 확인되지만, 그것만으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다.

최종 판단은 조건부 보류입니다. 말소기준권리와 기존 권리의 정리 상태는 긍정적인 요소지만, 임차·점유관계, 신청채권자의 배당관계, 실제 용도와 최근 거래가격을 확인하기 전까지는 적극적인 신건 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 최저가 하락 여부보다 실제로 얼마에 안전하게 취득할 수 있는지를 검증하는 데 있습니다.