서울남부지방법원 2026타경5682. 서울 강서구 화곡동 에코하우스 203호, 감정가 1억 6,400만원의 다세대 물건입니다. 등기부상 현재 소유자는 김병호 씨이며, 2021년 4월 6일 거래가액 248,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 그런데 이 물건에는 임차인 이은비 씨의 임차보증금 246,000,000원이 걸려 있습니다. 단순히 낙찰가가 보증금보다 낮다는 사실보다 중요한 것은 그 임차인이 말소기준권리보다 앞서 전입해 대항력을 갖고 있다는 점입니다.

말소기준권리는 2022년 4월 18일 근로복지공단 가압류입니다. 이은비 씨는 2021년 3월 15일 확정일자를 받고, 3월 26일 점유를 시작했으며, 3월 29일 주민등록을 이전했습니다. 따라서 기준권리보다 앞선 임차인으로 분석됩니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하고 보증금 246,000,000원을 인수해야 한다는 취지가 명시되어 있습니다.

더욱 중요한 것은 낙찰가가 내려가도 매수인의 부담이 사라지지 않는다는 점입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당하지 못하는 보증금이 커집니다. 결과적으로 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 수준인 약 2억 4,800만~2억 4,910만원으로 거의 고정됩니다. 이 구조를 이해하지 못하면 낮은 최저가에 현혹되어 큰 인수 부담을 떠안을 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심이다

말소기준권리는 2022년 4월 18일 근로복지공단 가압류입니다. 을구 1번의 경기남부수산업협동조합 근저당권은 2021년 2월 25일 채권최고액 2,712,000,000원으로 설정됐으나 2021년 3월 26일 말소되었습니다. 따라서 이 근저당권을 현재 경매에서 살아 있는 선순위 인수권리로 보면 안 됩니다.

기준권리인 근로복지공단 가압류보다 임차인 이은비 씨의 확정일자(2021.03.15), 점유개시일(2021.03.26), 주민등록일(2021.03.29)이 모두 앞섭니다. 임차권등기는 2023년 10월 6일에 이루어졌지만, 임차인의 대항력과 우선변제권은 그 이전의 임대차 및 점유·전입 사실을 기준으로 판단해야 합니다.

기준권리 이후 등재된 근로복지공단 가압류, 국의 압류, 주택도시보증공사 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 임차권등기 자체가 말소된다는 사실과 임차보증금 미배당분까지 사라진다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 물건은 임차인의 대항력에 따른 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권·보증금 인수

실제 임차인은 이은비 씨 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 중복 승계신고로 보증금을 중복 합산하는 구조가 아닙니다. 임차권등기상 보증금은 246,000,000원이고, 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 82%가 아니라 실질취득 124.5%를 봐야 한다

에코하우스의 최근 12개월 거래는 2건이며, 평균 거래가격은 200,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2026년 8월 200,000,000원입니다. 대상면적은 23.3㎡이고 비교 거래면적은 24.67㎡로, 면적이 유사한 같은 건물의 거래를 기준으로 비교합니다.

표면적으로는 최저가 164,000,000원이 최근 12개월 평균 200,000,000원의 82.0%입니다. 하지만 이 비교는 임차보증금 인수액을 제외한 숫자입니다. 실제로 매수인이 부담하는 미배당 보증금 85,096,000원을 더하면 실질취득액은 249,096,000원이 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액이 늘어난다

이 사건의 가장 중요한 특징은 일반적인 유찰 전략이 통하지 않을 수 있다는 것입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 지급할 수 있는 배당액이 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금이 늘어납니다. 즉, 최저가 하락분이 실질취득액 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수액으로 계산했습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 위 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 화원중학교 서측 인근에 위치하며, 학교와 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대입니다. 에코하우스는 도시형생활주택으로 주거용 이용 중입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과 지하철역이 인접해 대중교통 이용도 가능한 것으로 평가되어 있습니다. 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 공동주택입니다. 외벽은 석재 타일, 내벽은 타일 및 페인트 마감이며, 샷시창호·위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 토지. 토지면적 371.8㎡, 평지의 가로장방형 토지이며 제2종일반주거지역입니다. 서측으로 노폭 약 4m 도로에 접하고 있습니다. 공시지가는 3,606,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가. 외국인 등 대상의 단독·다가구·아파트·연립·다세대 관련 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다. 별도로 아파트 용도 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31.도 기재되어 있으므로 다세대인 본건의 실제 적용 여부는 관할청 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물로 확인되지 않았으며, 공부와의 차이도 별도로 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 21세대 규모의 소규모 건물이며 2021년 준공입니다. 최근 비교 거래는 2건, 최근 12개월 평균은 200,000,000원입니다. 해당 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.3회로 나타나므로 환금성과 매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 임차보증금 원본 확인. 임차인 이은비 씨의 246,000,000원 보증금이 실제 지급되었는지 임대차계약서, 계좌이체 내역, 보증금 반환 관련 자료를 확인하세요.
• 가장임차인 의심 검증. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인이라는 점은 중요한 확인 사항입니다. 다만 의심만으로 대항력과 인수권리를 부정하지 말고 실제 임대차 및 점유관계를 검증해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인과 보증금 246,000,000원의 인수권리가 명시되어 있습니다. 최신 매각물건명세서와 임차권등기 내용을 다시 대조하세요.
• 실질취득액 기준 응찰. 최저가 164,000,000원이 아니라 미배당 보증금까지 합한 249,096,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 최근 실거래 평균 200,000,000원보다 높은 가격 구조입니다.
• 유찰 시나리오 주의. 1회 유찰 시 인수액은 117,436,800원, 2회 유찰 시 143,309,440원으로 늘어납니다. 최저가 하락을 가격 메리트로 오인하지 마세요.
• 세금·최우선변제 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 예상배당표에 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 인수액에 영향을 줄 수 있으므로 관련 자료를 별도로 확인해야 합니다.
• 다른 압류·가압류 확인. 근로복지공단, 국, 주택도시보증공사의 권리관계와 매각에 따른 소멸 여부를 최신 등기부와 대조하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기와 대항력이 확인되는 만큼 실제 점유자, 임차인의 인도 의사, 보증금 반환 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 및 규제. 토지이용계획에 기재된 허가구역과 공항 관련 보호구역 등의 실제 적용 범위를 관할청에서 확인하세요.
• 관리비 및 건물 상태. 공용부분 관리비 체납, 설비 작동, 누수 등 현장 확인이 필요한 사항을 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 낮아도 실질취득은 낮아지지 않는다”

이 물건은 일반적인 저가 경매와 다른 구조입니다. 대항력 있는 임차인 이은비 씨의 보증금 246,000,000원이 낙찰가보다 크고, 우선변제권에 따른 예상배당은 160,904,000원입니다. 결국 85,096,000원이 매수인에게 인수됩니다.

신건 최저가 164,000,000원만 보면 최근 실거래 평균 200,000,000원보다 낮습니다. 그러나 보증금 인수를 포함한 실질취득액은 249,096,000원으로 최근 시세보다 약 24.5% 높습니다. 1~2회 유찰을 거쳐도 인수액이 증가하므로 실질취득액은 약 2억 4,800만원대에서 거의 변하지 않습니다.

임차인과 경매 신청채권자가 동일인이라는 점은 추가 조사가 필요한 특이사항입니다. 그렇지만 매각물건명세서가 대항력 있는 임차인과 매수인 인수 보증금을 명시하고 있으므로, 확인되지 않은 가능성만으로 인수 부담을 제거해서는 안 됩니다.