창원지방법원 2026타경10465. 경상남도 김해시 부곡동 801-2, 월산마을부영아파트 105동 6층 605호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 7,500만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 안종락 씨이며, 2013년 2월 28일 매매를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 등기상 확인되는 핵심 담보권은 2014년 2월 6일 설정된 칠산새마을금고 근저당권(채권최고액 9,100만원)입니다.

이후 2024년 안종오 명의의 후순위 근저당권 6,000만원이 추가됐고, 하나은행 가압류와 엠지캐피탈 가압류, 김해세무서 압류도 등재됐습니다. 그러나 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 매각으로 소멸하는 권리 구조이므로 등기상 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

시세는 동일 면적 최근 12개월 평균 7,908만원, 최신 거래 8,000만원입니다. 최저가 7,500만원은 이보다 낮지만 최근 거래 최저가도 7,000만원이므로 큰 폭의 할인이라고 단정할 수는 없습니다. 특히 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 9.4회라는 점은 반드시 함께 고려해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2014년 2월 6일 칠산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 91,000,000원이며, 현재 경매를 신청한 채권자도 칠산새마을금고입니다.

이후 2024년 3월 12일 설정된 안종오 근저당권 60,000,000원은 후순위입니다. 2024년 4월 5일 하나은행 가압류 23,170,726원, 2025년 2월 24일 김해세무서 압류, 2025년 7월 22일 엠지캐피탈 가압류 49,706,645원도 기준권리 이후에 등재됐습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

참고로 2002년 9월 25일 설정된 국민은행의 공동근저당권은 채권최고액 26,717,600,000원이었으나 2013년 3월 6일 해지로 등기상 말소됐습니다. 현재의 말소기준권리와 혼동해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 할인 폭은 제한적

비교 대상은 월산마을1단지부영13차, 동일 면적 47.38㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 거래는 2026년 5월부터 10월까지 확인되며, 최신 거래는 2026년 10월 8,000만원입니다.

최근 거래가는 7,000만원~1억 200만원으로 분포합니다. 최근 12개월 평균은 79,083,333원이며, 현재 최저가 75,000,000원은 평균의 94.8%입니다. 평균과 비교하면 약 408만원 낮은 수준입니다.

최신 거래인 2026년 10월 8,000만원과 비교해도 현재 최저가는 500만원 낮습니다. 그러나 최근 실거래 최저가 역시 7,000만원이므로, 현재 최저가가 시장의 바닥가격보다 낮다고 볼 수는 없습니다. 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 큰 가격 메리트가 확보됐다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션을 기준으로 집행비용 175만원을 제외한 7,325만원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 채권에는 배당되지 않습니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다.

배당 시뮬레이션에 반영된 채권액 합계는 223,877,371원, 예상 배당 합계는 73,250,000원, 미배당 합계는 150,627,371원입니다. 신청채권액 40,479,640원과 근저당 채권최고액 91,000,000원은 서로 다른 기준의 금액이므로 실제 피담보채권 잔액을 확인해야 합니다. 김해세무서 압류는 조세채권액이 특정되지 않아 위 금액 계산에 별도 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 조세채권 자료 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 배당 변화

현재 감정가 7,500만원을 기준으로 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%를 적용한 시뮬레이션입니다. 유찰이 진행될수록 매각대금이 감소하므로 채권자 미배당액은 증가합니다. 다만 후순위 채권자의 미배당액 증가는 매수인 인수액 증가를 의미하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 김해시 부곡동 소재 김해부곡초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 북서측은 중로1류, 남서측은 소로2류에 각각 접합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층입니다. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스 및 지역난방 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
• 단지 규모. 비교 대상 단지는 734세대이며 2002년 9월 16일 준공됐습니다. 실거래 12건이 확인되지만, 층별 거래가가 7,000만원에서 1억 200만원까지 차이가 있어 개별 호수의 층·향·내부 상태를 별도로 평가해야 합니다.
• 토지이용계획. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 사항이 있고, 보행자전용도로 및 도로와 접하는 토지입니다.
• 토지·건물 현황. 대체로 평지의 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용됩니다. 공시지가는 1,209,000원/㎡입니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 내부구조와 개·보수 여부는 부재중 잠금 등의 사유로 직접 확인되지 않은 부분이 있어 현장 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 734세대 규모의 단지이지만 경매 평균 유찰 횟수 9.4회, 낙찰률 0.0%라는 통계는 주의가 필요합니다. 일반 실거래 평균만으로 경매 낙찰 후 재매각 가능성을 낙관해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2014.02.06. 칠산새마을금고 근저당권이 기준입니다. 후순위 안종오 근저당권, 하나은행·엠지캐피탈 가압류, 김해세무서 압류의 말소 여부와 매각물건명세서의 인수 조건을 최종 대조하세요.
• 임대차·점유 조사. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서, 점유자 면담을 통해 실제 임차인과 소유자·제3자 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 배당액 검증. 신청채권액 40,479,640원과 근저당 채권최고액 91,000,000원은 구별해야 합니다. 실제 피담보채권 잔액과 김해세무서 조세채권의 법정기일·우선순위도 확인하세요.
• 시세 상한 설정. 최근 평균은 79,083,333원, 최신 거래는 80,000,000원, 최근 최저 거래는 70,000,000원입니다. 현재 최저가가 평균보다 낮다는 이유만으로 무리하게 응찰하지 마세요.
• 환금성 검토. 단지 경매 평균 유찰 9.4회와 낙찰률 0.0%를 고려해야 합니다. 매수 이후 재매각에 필요한 기간과 가격 하락 가능성을 보수적으로 반영하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소에 미납 관리비를 확인하고, 공용부분 승계 가능 금액과 실제 부담액을 따져야 합니다.
• 명도 및 내부 상태. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요. 내부 구조와 수리·개보수 상태가 직접 확인되지 않았으므로 추가 비용을 고려해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 환금성은 별개의 문제”

이 물건은 권리분석 측면에서 비교적 단순합니다. 2014년 칠산새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·가압류·압류가 정리되는 구조이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 대항력 임차인의 보증금 인수 문제도 확인되지 않았습니다.

가격 역시 신건 최저가 7,500만원으로 최근 12개월 평균 7,908만원보다 낮고, 최신 거래 8,000만원보다도 낮습니다. 그러나 최근 최저 거래가 7,000만원이라는 사실은 현재 가격의 할인 폭이 제한적이라는 점을 보여줍니다.

무엇보다 단지 경매 평균 유찰 횟수 9.4회와 낙찰률 0.0%는 가볍게 볼 수 없는 경고입니다. 일반 매매시장 실거래가 존재하더라도 경매에서의 낙찰 가능성과 향후 환금성은 다를 수 있습니다.

최종 판단은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트는 제한적이고 환금성 위험은 높은 물건입니다. 권리만 보고 신건에 응찰하기보다는 실제 점유와 조세채권, 관리비, 내부 상태를 확인하고 재매각 가능성까지 고려해 입찰가를 결정해야 합니다.