서울남부지방법원 2026타경5798. 서울 영등포구 대림동 소재 쌍용플래티넘-에스 9층 905호입니다. 건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)이며, 감정평가서상 원룸·욕실 및 화장실·주방·보일러실·현관으로 구성된 주거용 물건입니다. 전용면적 비교 기준은 18.24㎡입니다. 현재 소유자는 박해주이고, 2021년 3월 11일 거래가액 125,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

문제는 단순한 후순위 압류가 아닙니다. 등기부에는 한국토지주택공사 명의의 임차보증금 125,000,000원 임차권등기가 있고, 그 임대차의 전입신고일과 확정일자는 말소기준인 2023년 8월 3일보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 말소기준일 이후에 접수되었지만, 기존 임대차의 대항력·우선변제권과 등기 접수순위를 구분해서 판단해야 합니다.

또한 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 명시하고 있습니다. 이 조건이 해당 회사의 인수 위험을 해소하는 것은 중요하지만, 등기상 임차권자 명의는 한국토지주택공사입니다. 두 기관의 권리관계가 동일하게 정리되는지 확인되지 않은 상태에서는 보증금 미배당액을 일괄적으로 인수 0원이라고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임대차가 핵심

2013년 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 96,000,000원)은 2021년 3월 11일 이미 말소되었습니다. 초기 신탁 및 금지사항등기도 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 주목할 권리는 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 한국토지주택공사의 임차권등기와 강제경매개시결정입니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유자와 보증기관 승계를 구분

실제 임차인은 김예승 1명으로 구분합니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 관계로 신고된 명의이므로 실제 임차인 2명으로 계산하거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.

김예승의 전입신고일은 2025.07.24로 말소기준권리보다 늦으며, 조사상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유관계 및 별도 권리 주장의 유무는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 통해 확인해야 합니다.

한국토지주택공사 명의의 임차권등기는 2024.09.13 접수되었으며, 임대차계약일은 2021.03.23, 확정일자는 2021.03.24입니다. 등기상 보증금은 125,000,000원이고 배당요구도 이루어졌습니다. 보증기관 승계에 따른 권리이므로 실제 임차인의 보증금과 별개로 더하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 최근 시세보다 높다

쌍용플래티넘S는 291세대로, 2013년 6월 28일 준공된 단지입니다. 전용 18.24㎡ 동일 면적의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 98,333,333원, 최저 거래가는 88,000,000원, 최고 거래가는 110,000,000원입니다.

신건 최저매각가 107,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 108.8%입니다. 따라서 임차보증금 인수 위험이 전혀 없다고 가정하더라도 최저가 자체가 최근 평균보다 비쌉니다.

더 중요한 것은 실질취득금액입니다. 한국토지주택공사 임차권의 미배당액 20,298,000원을 인수하는 시나리오라면 실질취득은 127,298,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 약 28,964,667원 높으며, 최근 시세의 129.5%입니다.

2026년 9월 최신 거래는 88,000,000원으로, 실질취득 예상액은 해당 거래가격의 약 144.7%입니다. 최신 거래 한 건만으로 전체 시세의 하락 추세를 확정할 수는 없지만, 현재 가격이 최근 거래 및 평균에 비해 높다는 점은 분명합니다.

④ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)

예상배당은 매각대금 107,000,000원에서 집행비용 2,298,000원을 공제하고, 한국토지주택공사 임차보증금에 104,702,000원을 배당하는 시나리오입니다. 임차보증금 부족분은 20,298,000원입니다. 국세 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 서울보증보험의 특별매각조건이 적용되는 권리는 미배당 잔액의 실질 인수를 0원으로 보되, 한국토지주택공사 임차권은 동일한 조건으로 해소되는지 확인 전까지 별도로 판단합니다.

⑤ 회차별 인수액 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 유지

위 표는 한국토지주택공사의 미배당 임차보증금이 매수인에게 인수되는 경우를 가정한 수치입니다. 신건에서 127,298,000원이던 실질취득금액은 2회 유찰 가정에서도 126,632,640원으로 큰 차이가 없습니다.

이는 보증금 125,000,000원이 낙찰대금보다 큰 선순위 인수형의 특징입니다. 낙찰가격이 내려간 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어나 매수인의 총부담이 보증금 부근에서 유지됩니다. 각 회차에서 발생하는 작은 차이는 집행비용 추정액이 달라지기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 대림동 소재 영남중학교 남동측 인근입니다. 주변에는 공원, 학교, 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 공공시설, 주상용건물 및 근린상가 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 남서측 도보 약 7~10분 거리에 대림역(지하철 2호선·7호선)이 있습니다. 인근 버스정류장도 이용할 수 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 12층 건물의 9층에 위치합니다. 위생·급배수설비, 화재탐지기, 승강기, 도시가스 난방설비 등이 있습니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 건축물현황도상 원룸형 구조이나 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도 점검이 필요합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 인접지와 대체로 평탄한 가로장방형 토지입니다. 남서측·북측·북동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등과 관련이 있습니다. 토지거래허가구역 해당 여부와 실제 허가 대상 용도는 입찰 전 확인해야 합니다.
• 환금성. 291세대 단지이며 동일 면적 실거래가가 88,000,000원에서 110,000,000원까지 분포합니다. 단지 경매 평균 유찰 4.2회를 감안하면 매각가격과 재매도 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원본 확인. 서울보증보험의 보증금 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건이 한국토지주택공사 명의 임차권까지 해소하는지 확인하세요.
• 보증기관 권리관계 확인. 한국토지주택공사, 서울보증보험, 주택도시보증공사의 권리 발생 원인과 대위·승계 범위를 구분해야 합니다. 기관 명칭이 다르므로 동일 권리라고 추정해서는 안 됩니다.
• 실제 임차인 확인. 김예승의 보증금과 확정일자, 점유 부분 및 현재 점유 상태를 확인하세요. 전입일이 말소기준권리 이후이지만 사실관계 확인은 필요합니다.
• 국세 배당 확인. 세무서 압류가 3건 존재합니다. 당해세와 법정기일에 따른 실제 배당순위가 예상 배당액 및 인수액에 미치는 영향을 확인하세요.
• 실질취득 기준 입찰가 산정. 낙찰가에 인수 보증금, 취득 관련 비용과 명도비용 등을 더한 총부담을 기준으로 최근 실거래와 비교하세요.
• 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰로 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가하는 시나리오입니다. 인수 여부가 해결되지 않으면 저가 낙찰이 곧 저가 취득을 뜻하지 않습니다.
• 내부 상태 점검. 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 원룸·주방·욕실·설비 상태와 수리비 발생 가능성을 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비의 승계 가능성을 관리주체에 확인하세요.
• 명도 및 인도. 현재 점유자와 임차권자의 관계를 파악하고, 인도명령 가능 여부 및 실제 명도 일정을 사전에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 특별매각조건을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 인수 후 총액”

이 물건의 핵심은 임차보증금 인수 여부와 특별매각조건의 정확한 적용 범위입니다. 신건 최저가가 107,000,000원인데, 등기상 임차보증금은 125,000,000원이고 현재 배당 시나리오에서는 20,298,000원의 미배당액이 발생합니다. 해당 미배당액을 인수하면 실질취득은 127,298,000원으로 최근 12개월 평균보다 약 29.5% 높습니다.

서울보증보험의 잔액 포기·임차권등기 말소 특별매각조건은 중요한 위험 해소 요소입니다. 하지만 한국토지주택공사 명의의 임차권과 정확히 어떻게 연결되는지, 그리고 실제 임차인 김예승의 권리관계가 어떻게 정리되는지 확인하기 전에는 인수 위험이 모두 사라졌다고 단정할 수 없습니다.

가격 측면에서도 현재 최저가 자체가 최근 실거래 평균의 108.8%이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다. 설령 모든 임차권 인수가 특별매각조건으로 해소된다고 하더라도 신건에는 뚜렷한 가격 메리트가 없습니다.

결론은 보수적 관망입니다. 확약 적용 범위와 실제 임차권 인수 여부를 먼저 확정하고, 그 결과를 반영한 실질취득금액이 최근 실거래 시세보다 충분히 낮아지는지를 판단해야 합니다. 권리가 해소되지 않는다면 유찰을 기다리는 것만으로 해결되지 않는 물건입니다.