의정부지방법원 2024타경81902. 의정부동 흥일홀딩스 5층 503호로, 공부상 아파트이며 감정평가상 3~6층 아파트는 현재 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물 외벽에는 “에버리치”로 표시되어 있으나 공부상 명칭은 “흥일홀딩스”입니다. 전용면적 비교표본은 46.2㎡이며, 단지는 52세대, 사용승인일은 2019.09.06.입니다.
권리의 출발점은 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당 채권최고액 150,000,000원입니다. 이보다 앞선 임차 전입은 없고, 이후 설정된 가등기·근저당· 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 다수의 가등기와 근저당권 이전, 근질권 및 압류 이력이 겹쳐 있어 등기상 인수 위험보다 배당관계와 권리자 변동 확인 난도가 높은 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 5층 503호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 15층 공동주택 내 5층 · 현재 주거용 이용 |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 68,257,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엘씨엘대부 / 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 단지 표기 | 공부상 흥일홀딩스 · 건물 외벽 에버리치 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2019.10.25. 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.09.13. 확정채권대위변제로 정안상운주식회사에 이전됐습니다. 예상배당표에는 원권리자 우리은행 명칭이 기재되어 있으므로, 입찰 전 최신 등기와 채권계산서를 통해 현재 배당받을 권리자를 대조해야 합니다.
2021.05.10. 지분 가등기는 2022.06.30. 말소됐습니다. 2022.07.22. 주식회사비에스디엠 명의의 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 분류입니다. 다만 가등기의 종류 확인이 필요하다는 주의사항이 있으므로 매각물건명세서와 등기 원인을 원문으로 확인해야 합니다.
② 점유관계 — 실제 점유신고자 12명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 표에 기재된 실제 점유신고자는 12명입니다. 모든 전입일이 말소기준일인 2019.10.25.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 주식회사 제네시스 산업개발을 제외한 11명의 보증금이 확인되지 않았고, 장영숙은 2024.09.30. 배당요구를 제출했습니다. 인수액은 0원으로 산정되더라도 실제 점유 여부와 인도 범위는 별도의 명도 문제입니다.
| 점유신고자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 | 2019.10.30 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이보람 | 2020.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜림 | 2020.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유재란 | 2021.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박연경 | 2021.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤지 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장영숙 | 2021.10.18 | 미상 · 배당요구 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 길순자 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 류순숙 | 2023.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노예린 | 2024.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허윤재 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박미애 | 2024.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자 차이는 크지만 표본은 2022년
에버리치 전용 46.2㎡ 안팎의 실거래 표본은 2022.05~2022.07의 3건입니다. 평균은 255,666,666원, 최저는 251,000,000원, 최고는 260,000,000원입니다. 현재 최저매각가 68,257,000원은 이 평균의 26.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 평균 | 46.2㎡ 비교 | 3건 | 255,666,666원 |
표면상으로는 최저가가 과거 거래가보다 크게 낮습니다. 그러나 최신 거래도 2022.07이고 매각기일은 2026.07.22이므로, 이 수치만으로 현재 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 26.7%는 2022년 비교표본에 대한 산술 비율이며, 2026년 현재의 동일 건물 매물가·임대가· 실거래 신고를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,257,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,628,626원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 150,000,000원 | 66,628,374원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 흥일홀딩스 주식회사 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 3,383,575,166원 중 예상배당은 66,628,374원이며, 미배당은 3,316,946,792원입니다. 신청채권자 주식회사 엘씨엘대부의 청구액은 800,000,000원이지만 현재 시나리오의 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 68,257,000원 | 66,628,374원 | 3,316,946,792원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 47,779,900원 | 46,519,862원 | 3,337,055,304원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 33,445,929원 | 32,443,902원 | 3,351,131,264원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역(경전철) 동측 인근으로 아파트 등 공동주택, 일반주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 기본 위생급배수, 보일러 난방, 소화전, 승강기 및 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 6~8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역이며 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 52세대 규모이고 제공된 실거래는 3건에 그칩니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 기록되어 있어 매도기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 전수 확인. 12명의 실제 거주 여부와 각 점유 부분을 현장조사·전입세대확인서· 매각물건명세서로 대조하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 11명의 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 최우선변제 가능성과 배당표 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부와 감정평가상 아파트·주거용이지만 현황조사 일부에는 근린생활시설 사용 기재가 있습니다. 503호 내부 이용상태를 직접 확인하세요.
- 가등기 원문 대조. 2021.05.10. 가등기 말소와 2022.07.22. 가등기의 성격, 매각 소멸 여부를 최신 등기와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 채권자 변동 확인. 말소기준 근저당은 정안상운주식회사로 이전됐으므로 배당요구·채권계산서 및 현재 권리자를 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력과 당해세 여부를 확인해야 예상배당표의 선순위 차감액을 확정할 수 있습니다.
- 현재 시세 재조사. 비교 가능한 실거래가 2022년 3건뿐이므로 2026년 매물가, 임대가와 추가 실거래를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 배당요구 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 입찰”은 다르다
이 사건은 말소기준권리 이후에 등기된 권리와 전입한 점유자들로 구성되어, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가도 감정가 199,000,000원에서 68,257,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다.
그러나 가격 비교에 쓰인 거래가 2022년 3건뿐이고, 실제 점유신고자가 12명이며 그중 11명의 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 여기에 가등기 성격 확인, 근저당권자 변동, 국세·지방세 배당 가능성까지 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원이지만, 명도와 현재 시세 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건”입니다.