서울남부지방법원 2026타경5879. 서울 강서구 화곡동 한양아이클래스 8층 828호, 전용면적 13.79㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 8,400만원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 얼핏 보면 8,400만원짜리 소형 주택이지만, 등기부에는 1억1,200만원의 임차보증금에 관한 임차권등기가 남아 있습니다.

이 사건은 단순히 근저당권을 말소하고 끝나는 구조가 아닙니다. 기존 하나은행 근저당권은 이미 해지되어 말소됐지만, 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 2025년 11월 20일 등기되어 2026년 6월 22일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권이 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 문제가 핵심입니다.

더욱 중요한 변수가 있습니다. 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 기재되어 있습니다. 그러나 현재 등기상 임차권자는 한국토지주택공사입니다. 확약 주체와 등기상 권리자의 관계를 확인하지 않고 인수액을 0원으로 계산하면 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 임차권은 남아 있다

등기부에서 확인되는 하나은행 근저당권은 2013년 11월 1일 채권최고액 61,200,000원으로 설정됐지만 2021년 7월 26일 해지로 말소됐습니다. 2019년 12월 4일 등기된 가처분도 2021년 6월 11일 해제됐습니다. 두 권리 모두 현재 매수인이 인수할 등기상 부담으로 남아 있지 않습니다.

문제는 2025년 11월 20일 등기된 을구 3번 주택임차권입니다. 임차보증금은 112,000,000원이고, 임차권자는 한국토지주택공사입니다. 임대차계약일은 2022년 7월 8일, 주민등록일은 2022년 7월 28일, 점유개시일은 2022년 7월 29일, 확정일자는 2022년 7월 11일입니다.

권리분석상 산정된 기준일은 2026년 6월 22일 강제경매개시결정입니다. 임차권등기는 이보다 앞선 2025년 11월 20일에 이루어졌고, 등기부에서도 경매로 소멸하지 않는 권리로 표시되어 있습니다. 따라서 특별매각조건에 따른 권리 정리가 실제로 이행되는지 확인하는 것이 입찰의 선결 조건입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 대위·승계는 중복 계산 금지

현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 실제 임차인은 엄성준 1명입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권은 엄성준에 대한 보증기관 대위·승계 관계로 표시되어 있습니다. 따라서 엄성준과 한국토지주택공사의 보증금 112,000,000원을 각각 별개의 임차인 보증금으로 더하면 안 됩니다.

③ 특별매각조건 — 서울보증보험의 포기 확약이 핵심 변수

매각물건명세서 비고에는 다음과 같은 특별매각조건이 기재되어 있습니다.

이 조건은 일반적인 임차보증금 인수 사건과 결과가 달라질 수 있는 중요한 내용입니다. 매수인에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 이행되고, 해당 확약이 문제의 임차보증금 반환채권까지 포괄한다면 확약 대상 권리의 실질 인수액은 0원이 됩니다. 이 경우 명목상 미배당 잔액 29,912,000원은 남더라도 매수인에게 실제로 청구하지 않는 구조가 됩니다.

그러나 여기에는 반드시 확인해야 할 차이가 있습니다.

• 확약 주체. 매각물건명세서의 포기·말소 의무자는 서울보증보험 주식회사입니다.
• 등기상 임차권자. 을구 3번 주택임차권의 권리자는 한국토지주택공사입니다.
• 대위 관계. 한국토지주택공사는 엄성준에 대한 대위·승계 권리자로 표시되어 있습니다.
• 확인할 사항. 서울보증보험의 포기 확약이 한국토지주택공사 명의의 임차권 및 엄성준의 원래 보증금 반환채권까지 포괄하는지, 임차권등기 말소의무가 을구 3번에 실제로 적용되는지 확인해야 합니다.

④ 시세 비교 — 신건 8,400만원은 최근 거래보다 높다

비교 대상은 한양아이클래스의 동일 전용면적 13.79㎡ 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 70,924,444원(9건)이고, 최신 거래는 2026년 9월 47,320,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -5.0%로 하락 방향입니다.

신건 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 평균 70,924,444원의 118.4%입니다. 최신 거래 47,320,000원과 비교하면 최저가가 약 177.5% 수준입니다. 확약 미적용 시 실질취득금액 113,912,000원은 최근 12개월 평균의 약 160.6%에 해당합니다.

과거 거래 중 90,000,000원 거래가 있지만, 가격 판단은 전체 평균이나 과거 고가 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 특히 최근 추세가 -5.0%로 하락 방향인 점을 감안하면 감정가만으로 가격 경쟁력을 주장하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

집행비용 1,912,000원을 먼저 공제하고, 잔액 82,088,000원을 한국토지주택공사에 배당하는 가정입니다. 112,000,000원 중 29,912,000원이 미배당으로 남습니다. 이 금액의 매수인 인수 여부는 특별매각조건의 적용 범위와 실제 이행 여부에 따라 달라집니다.

⑥ 회차별 가격 시나리오 — 유찰되어도 실질취득은 크게 내려가지 않는다

대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가는 만큼 매수인이 인수하는 미배당액이 늘어납니다. 따라서 최저가가 내려가도 낙찰자가 부담하는 실질취득금액은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.

최저가가 8,400만원에서 5,376만원까지 내려가더라도 확약 미적용 기준 실질취득금액은 약 1억1,330만~1억1,391만원 수준입니다. 낙찰가 하락이 매수인 부담의 실질적인 감소로 이어지지 않는 전형적인 인수형 구조입니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡1동주민센터 남측 인근입니다. 일반상업지역으로 오피스텔, 공동주택, 각종 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 12층 건물이며 2013년 8월 27일 사용승인되었습니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 난방·주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 4필지 일단의 대체로 사다리형 토지이며 일반상업지역입니다. 공시지가는 5,990,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 지구단위계획구역 및 토지거래계약 허가구역 등에 해당하므로 세부 이용 및 행위 제한을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능했고, 내부구조도는 건축물대장과 외부관찰을 바탕으로 작성되어 실제와 다를 수 있습니다.
• 환금성. 단지 251세대의 소형 도시형생활주택입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.6회이고 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 거래가격 편차와 최근 하락 추세를 함께 고려해야 합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 서울보증보험의 포기 확약이 한국토지주택공사 명의 을구 3번 임차권과 동일한 보증금 반환채권에 적용되는지 확인하세요. 확약 주체와 권리자, 말소 대상 등기의 일치 여부가 최우선입니다.
• 임차권등기 말소 확인. 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소가 실제로 이행되는지, 말소 시점과 이행 책임이 누구에게 있는지 확인해야 합니다.
• 엄성준 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입일 2020.03.24와 한국토지주택공사 명의 임차권의 2022년 전입·확정일자 관계를 임대차계약서 및 원본 서류로 대조하세요.
• 중복 대위 금액 배제. 한국토지주택공사의 112,000,000원은 엄성준에 대한 대위·승계로 표시되어 있습니다. 별도 임차인 보증금으로 합산하지 말고 실제 채권 귀속과 배당관계를 확인하세요.
• 실질취득금액 산정. 확약이 적용되지 않는 경우 현재 회차 기준 113,912,000원을 기준으로 시세를 비교해야 합니다. 최저가 84,000,000원만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
• 시세 재확인. 최근 12개월 평균 70,924,444원, 최신 거래 47,320,000원, 최근 추세 -5.0%를 기준으로 판단하세요. 개별 층·향·내부상태에 따른 차이도 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 내부 실지조사가 불가능했던 물건입니다. 실제 구조, 내부 관리상태, 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 체납 관리비, 당해세, 최우선변제 관련 사항은 예상배당에 모두 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
• 입찰기일. 매각기일은 2026.11.19입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 등기사항전부증명서의 최신 내용을 다시 대조하세요.

맺으며 — “8,400만원 낙찰”이 “8,400만원 취득”은 아니다

이 사건은 단순한 신건 소형 주택이 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며, 한국토지주택공사의 112,000,000원은 엄성준에 대한 대위·승계 관계로 별도 보증금이 아닙니다. 기존 하나은행 근저당과 가처분은 이미 말소됐지만, 2025년 등기된 한국토지주택공사 명의 임차권은 여전히 핵심 권리입니다.

매각물건명세서에 서울보증보험의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있다는 점은 분명한 변수입니다. 이 조건이 실제 임차권에 유효하게 적용된다면 해당 권리의 인수는 실질 0원이 될 수 있습니다. 그러나 확약 주체인 서울보증보험과 등기상 임차권자인 한국토지주택공사의 관계가 확인되지 않은 상태에서 인수 0원을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.

확약이 적용되지 않는 경우 실질취득금액은 현재 회차에서 113,912,000원이고, 1~2회 유찰되더라도 약 1억1,330만~1억1,360만원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 70,924,444원과 최신 거래 47,320,000원을 크게 웃돕니다. 확약이 적용되어도 최저가 자체가 최근 평균보다 높은 상황입니다.

여기에 최근 거래 하락 추세(-5.0%), 단지 평균 유찰 2.6회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 문제까지 겹칩니다. 권리 정리의 불확실성, 시세 대비 높은 취득가격, 낮은 환금성이 동시에 존재하는 물건입니다.

최종 판단은 D등급입니다. 특별매각조건의 확약 대상과 실제 임차권의 동일성이 원본으로 확인되기 전까지는 보수적인 인수금액을 반영해야 합니다. 확약이 확인되더라도 가격 메리트가 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 임차권 말소의 실효성 및 확약의 적용 범위, 그리고 그 이후에도 성립하는 실질취득가격입니다.