의정부지방법원 2024타경82489. 파주시 동패동 피렌체4 104동 1층 102호의 다세대주택입니다. 감정 이용상태도 다세대주택으로 확인되고, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층이며 사용승인일은 2018.07.06입니다. 감정가는 259,000,000원이지만 9회 유찰되어 현재 최저매각가는 88,837,000원, 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 대항력 임차보증금의 처리입니다. 우인경은 2021.12.30 전입·점유했고 확정일자는 2021.11.10으로, 말소기준인 2022.01.17 하연자 가압류보다 앞섭니다. 원래라면 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 현재 회차 배당 추정상 우인경에게 86,837,934원이 배당되고 148,162,066원이 미배당됩니다.
* 실질취득·실질 인수 0원 판단은 2026.04.30 확약의 대상인 우인경 보증금 청구에 한합니다. 명세서상 별도 ‘주택도시’ 기재가 동일한 양수채권 관계인지 원본 대조 전까지는 확약 밖 인수위험을 완전히 배제해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경82489 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 미래로310번길 56-51, 104동 1층102호 (동패동,피렌체4) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 분석대상 면적 | 54.44㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 중 1층 102호 · 사용승인 2018.07.06 |
| 소유자 | 김병주 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 88,837,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,264,776원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있었지만 확약이 구조를 바꿨다
말소기준은 2022.01.17 하연자의 가압류 327,481,996원입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 파주시 압류, 2024년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 우인경의 전입·점유는 2021.12.30으로 말소기준보다 앞서므로 본래 대항력이 있는 임차권입니다. 주택임차권등기는 2024.01.08 이루어졌습니다.
② 임차인·임차권 분석
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우인경 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.30 | 2021.11.10 | 235,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 채권 양도 |
| 주택도시 | 주거 | 2021.12.30 | 2021.11.10 | 0원 | 대항력 표시 有 우선변제 有 승계관계 확인 |
등기부와 명세서의 핵심 주거 임차권자는 우인경이고, 신청채권자 주택도시보증공사는 명세서 비고에서 ‘양도전: 주택임차권자 우인경’이라고 명시돼 있습니다. 따라서 우인경 보증금 235,000,000원과 신청채권자 청구를 별도의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 별도 ‘주택도시’ 기재 1건은 보증금이 0원으로 입력돼 있으면서 보완 필요 문구가 있어, 확약의 동일 대상인지 원본 대조가 필요합니다.
③ 회차별 인수 구조 — 최저가가 내려가도 확약 대상 실질 인수는 0
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 88,837,000원 | 148,162,066원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 71,069,600원 | 165,609,653원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 56,855,680원 | 179,567,722원 | 0원 |
확약이 없었다면 대항력 임차보증금 235,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당·인수액이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 수렴하는 구조였습니다. 하지만 이번 사건은 우인경 보증금에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 있으므로, 그 청구에 대한 총 취득부담은 최저가 자체인 88,837,000원으로 계산합니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 확약 반영 실질취득으로 본다
현재 주된 청구 기준 실질취득은 88,837,000원입니다. 비교 가능한 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 221,500,000원, 최신 거래는 2026.05의 158,000,000원입니다. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 40.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 62.84㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2025.06 | 66.56㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2024.06 | 62.84㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 66.56㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2023.08 | 63.02㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 221,500,000원 |
최근 12개월 평균 221,500,000원보다 최신 거래 158,000,000원이 훨씬 낮다는 점도 중요합니다. 실질취득 88,837,000원은 최신 거래보다도 낮지만, 면적 불일치·1층·소규모 16세대·9회 유찰이라는 조건을 함께 반영해야 합니다. 즉 숫자상 할인폭은 크지만, 그 할인 자체가 환금성 위험을 반영했을 가능성을 배제할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 88,837,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,999,066원 |
| 1. 임차인 우인경 보증금 | 235,000,000원 | 86,837,934원 |
| 2. 가압류 · 하연자 | 327,481,996원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 243,264,776원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 우인경 보증금의 미배당액은 148,162,066원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인 인수 대상이지만, 2026.04.30 확약 대상 보증금에 한해 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세 등에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 운정초등학교 남서측 인근. 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용·구조. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 102호입니다. 기본 위생·급배수·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거 Zone)이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공시지가. 798,700원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 피렌체104동105동은 16세대이고, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 6.8회·매각률 0.0%입니다. 현재 물건 역시 9회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.04.30 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 조건을 직접 대조해야 합니다.
- ‘주택도시’ 별도 기재 확인. 우인경에서 양도된 동일 채권 기록인지, 별개 임차관계인지 매각물건명세서 원본과 배당요구 서류로 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국민건강보험공단·국·파주시 압류가 있고 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 면적 차이 반영. 대상 54.44㎡와 거래표본 62.84~66.56㎡가 일치하지 않으므로 단순 금액 비교만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 과거 대비 -14.8%이며 최신 거래는 158,000,000원입니다. 전체 평균 244,600,000원보다 최신·최근12개월 지표를 우선해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 반복 유찰은 가격 외에도 점유·명도·금융·상품성·환금성 문제가 반영됐을 수 있으므로 현장과 서류를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형”에서 “확약형”으로 바뀐 물건
이 사건은 표면만 보면 보증금 235,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 88,837,000원에 불과해, 원칙적으로는 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 인수형 물건입니다. 실제 현재 회차 계산도 미배당 148,162,066원을 보여줍니다.
그러나 2026.04.30 주택도시보증공사가 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의를 확약하면서 핵심 구조가 달라졌습니다. 이 확약 대상 보증금에 한해서는 실질 인수 0원, 주된 실질취득은 88,837,000원입니다. 최근12개월 평균 221,500,000원과 최신 거래 158,000,000원보다 낮지만, 거래 표본의 면적이 대상과 다르고 최근 추세가 -14.8%이며 9회 유찰된 소규모 다세대라는 점을 함께 봐야 합니다.
핵심은 확약의 효력을 원본으로 확정하고, 별도 ‘주택도시’ 기재가 같은 양수채권인지 확인하는 것입니다. 그 확인이 끝나기 전에는 낮은 최저가만 보고 권리위험이 모두 사라졌다고 단정하기 어렵습니다.
