확약으로 주된 인수는 0원*, 그러나 미상 임차인과 하락장이 남는다 — 파주 피렌체4 104동 102호

의정부지방법원 2024타경82489. 파주시 동패동 피렌체4 제104동 1층 102호, 대상면적 54.44㎡의 다세대주택입니다. 이 사건은 일반적인 근저당 실행형이 아닙니다. 등기부상 담보권보다 먼저 경매의 기준이 되는 권리는 2022.01.17. 하연자 가압류 327,481,996원이고, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 임차권자 우인경은 2021.12.30. 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 앞서며, 확정일자도 2021.11.10.로 확인되어 본래는 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인입니다.

최저매각가 181,300,000원에서 집행비용 3,338,200원을 차감하면 우인경 보증금에는 177,961,800원만 배당됩니다. 단순 배당계산상 부족분은 57,038,200원이고, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 부족분이 증가해 매수인의 총 실질취득비용은 약 235,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2026.04.30.자 확약서를 제출했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약

2021.10.15. 안양시 압류는 말소기준권리보다 앞서지만 2021.10.25. 해제되어 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.01.17. 하연자 가압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 파주시 압류, 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기 순위만 보고 임차권을 후순위로 판단하면 안 됩니다. 우인경의 임차권등기일은 2024.01.08.이지만, 등기 내용상 실제 전입·점유는 2021.12.30., 확정일자는 2021.11.10.입니다. 따라서 말소기준권리인 2022.01.17. 가압류보다 앞선 선순위 대항력 임차인이며, 임차권등기는 기존 권리를 보전한 것입니다.

② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 기재를 분리

* 2026.04.30.자 인수조건변경확약서가 유효하게 이행되고, 해당 권리가 우인경에서 주택도시보증공사로 양도된 동일 승계분이라는 전제입니다. 확약은 확인된 해당 임차권에만 적용되며, 별도 기재된 미상 권리까지 자동으로 소멸시키는 것으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

피렌체104동105동의 거래 표본은 5건이며, 대상면적 54.44㎡와 거래면적 62.84㎡·63.02㎡·66.56㎡가 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균 244,600,000원만으로 가격 메리트를 판단하기보다, 최근 12개월 평균과 최신 거래, 하락 추세를 우선해야 합니다.

최저가 181,300,000원은 최근 12개월 평균 221,500,000원의 81.9%입니다. 이 수치만 보면 할인처럼 보이지만, 최신 거래는 2026.05. 158,000,000원으로 최저가보다 23,300,000원 낮습니다. 더구나 최신 거래 면적 62.84㎡는 대상 54.44㎡보다 큰 표본입니다. 최근 거래 흐름도 이전 기간 대비 -14.8% 하락했으므로, 과거 275,000,000원~285,000,000원 거래가 섞인 전체 평균을 근거로 현재 최저가가 싸다고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 181,300,000원 가정)

단순 배당표상 우인경의 미배당액은 57,038,200원입니다. 다만 2026.04.30.자 확약에 따라 해당 승계분은 전액 배당되지 않아도 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 인수는 실질 0원*으로 분석합니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감되어 실제 임차인 배당액과 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물의 1층 102호입니다.
• 입지. 파주시 야당동 운정초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
• 설비. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 798,700원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 16세대 소규모 단지이고 거래 표본이 5건에 불과하며, 최근 거래가격이 158,000,000원까지 하락해 매도가격 산정이 쉽지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.04.30.자 인수조건변경확약서의 제출자·대상 임차권·대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 확인하세요.
• 별도 기재 확인. ‘주택도시’ 기재가 우인경 임차권의 동일 승계분인지, 독립된 임차·점유권인지 명세서와 배당요구서로 대조하세요.
• 보증금 확인. 별도 기재의 보증금이 미상입니다. 금액과 계약 당사자가 확인되지 않으면 인수 상한을 산정할 수 없습니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액과 확약 적용 실무가 달라질 수 있으므로 세목별 법정기일을 확인하세요.
• 최신 거래 우선. 전체 평균 244,600,000원보다 2026.05. 최신 거래 158,000,000원과 -14.8% 하락 추세를 응찰가 산정에 우선 반영하세요.
• 면적 차이. 거래 표본은 62.84㎡~66.56㎡로 대상 54.44㎡와 일치하지 않습니다. 단순 평균 비교보다 개별 감정과 현장 상태 확인이 필요합니다.
• 1층 상태. 채광·소음·사생활·결로·방범과 내부 수리 상태를 현장에서 직접 점검하세요.
• 명도와 점유. 임차권등기 말소 동의와 실제 인도 완료는 별개일 수 있으므로 현재 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서·세금 관련 서류를 모두 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원 확약”만 보고 들어갈 물건은 아니다

이 물건의 첫인상은 보증금 235,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없었다면 현재 최저가에서 미배당 57,038,200원을 매수인이 인수하고, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 실질취득은 약 235,000,000원 수준에 머무는 구조였습니다.

하지만 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해 우인경 승계분의 실질 인수는 0원*으로 바뀌었습니다. 문제는 그 다음입니다. 별도로 적힌 ‘주택도시’ 권리가 같은 승계분인지 확인되지 않았고 보증금도 미상입니다. 가격 역시 181,300,000원이 최근 12개월 평균보다는 낮지만 최신 거래 158,000,000원보다 높으며 시장 추세는 -14.8%입니다.

주된 권리위험은 조건부로 해소됐지만, 잔여 권리와 가격·환금성 위험은 남았습니다. 확약서와 별도 기재의 동일성을 원본으로 확인하기 전에는 전체 인수 0원으로 단정할 수 없고, 확인이 끝나더라도 최신 거래보다 높은 가격에 응찰할 이유는 별도로 입증해야 합니다. 이 사건의 결론은 “권리는 원본 확인, 가격은 보수적 접근”입니다.