최저가는 감정가의 34.3%지만, 점유자 12명과 오래된 시세가 변수 — 의정부 에버리치 601호

의정부지방법원 2024타경81902. 의정부동 ‘흥일홀딩스’ 6층 601호, 전용 50.2㎡ 아파트입니다. 건물 외벽에는 ‘에버리치’로 표시되어 있지만 공부상 명칭은 ‘흥일홀딩스’입니다. 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당 150,000,000원이 말소기준권리이며, 그 뒤의 근저당·가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.09.13. 기준 근저당권이 정안상운주식회사로 이전됐지만 권리의 순위 자체는 2019.10.25. 기준을 유지합니다.

권리순위만 보면 매수인이 인수할 등기상 부담과 대항력 임차보증금은 없습니다. 그러나 이 물건은 단순한 공실형 아파트가 아닙니다. 현황조사에 이름이 나타난 임차·점유자가 12명이고, 주식회사 제네시스 산업개발을 제외한 11명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 모두 말소기준일 이후 전입이라 대항력은 없지만, 실제 거주 여부와 인도 대상이 몇 명인지는 현장에서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

말소기준권리는 2019.10.25. 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 2021년 이후 설정된 근저당권과 가등기, 압류 및 경매개시결정은 모두 후순위입니다. 갑구 5번 소유권일부이전청구권가등기와 그 이전등기는 2022.06.30. 말소됐습니다. 갑구 9번 소유권이전청구권가등기는 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 담보가등기인지 매매예약 가등기인지 원문과 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.

임차·점유 현황 — 12명 모두 말소기준일 이후

조사된 임차·점유자는 12명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 2019.10.25. 이후라 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않은 사람이 많고, 실제 점유 범위도 대부분 특정되지 않았습니다.

② 시세 비교 — 29.9%지만 거래시점은 2022년

에버리치 전용 46.2~48.93㎡ 거래 3건은 2022.05~07에 251,000,000원~260,000,000원으로 신고됐고 평균은 255,666,666원입니다. 현재 최저가 76,489,000원은 이 평균의 29.9%, 최신 거래 251,000,000원의 약 30.5% 수준입니다.

금액 차이만 놓고 보면 경매 최저가가 매우 낮습니다. 그러나 최신 거래가 2022.07에 머물러 있어 2026.07의 실제 매수수요와 가격을 직접 보여주지는 못합니다. 또한 이 건물은 52세대 규모이고 공동주택 안에 근린생활시설·오피스텔·아파트가 함께 있는 구조입니다. 같은 면적대라도 용도, 층, 점유상태에 따라 거래 가능 가격이 달라질 수 있으므로 2022년 거래평균만으로 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 76,489,000원 가정)

총 채권액 3,383,575,166원 중 74,712,198원만 채권자에게 배당되고, 미배당액은 3,308,862,968원입니다. 신청채권자 엘씨엘대부의 청구액 800,000,000원은 현재 회차 가정에서 배당 0원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제액에 따라 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부중앙역(경전철) 동측 인근으로 아파트 등 공동주택, 일반주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 건물 서측으로 폭 6~8m 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2019.09.06. 사용승인된 52세대 규모 건물로 승강기, 난방, 소화전, 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 용도 혼합. 지하 1층은 근린생활시설, 2층은 주거용 오피스텔, 3~6층 및 15층은 주거용 아파트로 이용되고 있습니다. 대상 601호는 공부상 아파트이며 현재 주거용입니다.
• 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당하고 소로3류와 접합니다. 공시지가는 1㎡당 1,942,000원입니다.
• 물적 하자. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 명칭과 건물 외벽 표시가 서로 다릅니다.
• 환금성. 거래 표본은 3건이고 최신 거래는 2022.07입니다. 52세대 소규모 건물이며 근린생활시설·오피스텔과 혼재해 대단지 아파트보다 매수층이 제한될 가능성을 점검해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실점유자 전수 확인. 조사된 12명이 현재도 점유하는지, 601호에 실제 거주하는 사람이 몇 명인지, 전출·공실 여부를 현장과 전입세대 열람으로 대조하세요.
• 보증금과 확정일자 확인. 보증금 미상 11명과 장영숙의 배당요구 내용을 매각물건명세서·임대차계약서·배당요구서에서 확인하세요. 대항력은 없더라도 최우선변제 여부는 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
• 가등기 원문 대조. 갑구 9번 가등기의 성격, 피담보채권, 배당요구 여부와 말소촉탁 대상 여부를 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 세금 교부청구 확인. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 금액을 확인해 예상배당표의 선순위 차감 가능성을 반영하세요.
• 현재 시세 재조사. 2022년 거래 3건을 현재 시세로 그대로 사용하지 말고, 에버리치 50.2㎡ 전후의 최근 매물·거래·임대수요와 내부 상태를 비교하세요.
• 건물 명칭 확인. 공부상 ‘흥일홀딩스’, 외벽 ‘에버리치’ 표시가 금융기관 담보평가, 임대광고, 중개시장 인식에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
• 명도비용 반영. 인도명령, 송달, 이사 협의와 강제집행 가능성을 응찰가에 반영하세요. 인수액 0원이 곧 명도비용 0원을 의미하지는 않습니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비와 기계식 주차장 관련 체납·수선비를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸해도 점유와 가격 검증은 남는다”

이 물건의 등기상 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 76,489,000원이 곧 실질취득액이며, 2022년 거래평균 255,666,666원과 비교하면 29.9% 수준입니다.

그러나 낮은 가격만으로 안전한 수익을 확정할 수는 없습니다. 조사된 임차·점유자가 12명이고 보증금 미상자가 11명이며, 확인되는 거래는 2022년 3건에 그칩니다. 여기에 3회 유찰, 소규모 복합용도 건물, 후순위 가등기와 세금 확인 문제가 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 현장 검증 후 판단, 명도는 보수적으로 계산”입니다. 현재 시세와 실제 점유관계가 확인돼야 감정가 34.3%라는 숫자가 진짜 기회인지 판단할 수 있습니다.