감정가 34%·인수 0원, 그러나 점유자 12명과 오래된 시세를 확인해야 한다 — 의정부 에버리치 602호

의정부지방법원 2024타경81902. 의정부중앙역 동측 인근에 있는 15층 공동주택의 6층 602호 아파트입니다. 공부상 건물 명칭은 ‘흥일홀딩스’이고 외벽에는 ‘에버리치’로 표시돼 있습니다. 감정가는 218,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 74,774,000원까지 내려왔습니다.

등기부는 근저당권과 권리이전, 가등기, 압류, 과거 경매개시결정이 겹쳐 외형상 복잡합니다. 그러나 기준점은 분명합니다. 2019.10.25. 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권·가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 선순위 근저당권도 매각대금에서 배당받고 소멸하므로 등기상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 복잡해 보여도 기준권리 이후다

말소기준은 2019.10.25. 설정된 채권최고액 150,000,000원의 우리은행 근저당권입니다. 이 권리는 2024.09.13. 확정채권대위변제를 원인으로 정안상운주식회사에 이전됐지만, 순위는 기존 말소기준권리의 순위를 그대로 따릅니다. 매각 시 근저당권 자체는 배당 후 소멸합니다.

2021년 설정된 채권최고액 960,000,000원의 후순위 근저당권과 2022년 설정된 근저당권, 소유권이전청구권가등기, 압류 및 경매개시결정도 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 갑구 5번 가등기는 2022.06.30. 말소됐고, 갑구 9번 가등기는 순위상 매각으로 소멸합니다. 다만 가등기의 성격은 원본 문서에서 한 번 더 확인할 필요가 있습니다.

② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 명도는 단순하지 않다

현황조사에 나타난 실제 임차·점유 신고자는 12명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2019.10.25.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 거래 시점이 오래됐다

에버리치 비교 면적은 49.2㎡이며, 제공된 실거래는 총 3건입니다. 거래가는 251,000,000원부터 260,000,000원, 평균은 255,666,666원입니다. 현재 최저가 74,774,000원은 이 평균의 29.2%입니다.

다만 최신 거래월이 2022.07이고 나머지 두 건도 2022.05 거래입니다. 따라서 29.2%라는 수치는 가격 간격을 보여주지만, 2026년 현재의 실제 매매가를 직접 증명하지는 않습니다. 감정가 218,000,000원보다도 과거 거래 평균이 높지만, 현재 시세·내부 상태·점유 상황을 확인하지 않은 채 과거 거래만으로 즉시 “싸다”고 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 74,774,000원 가정)

채권 총액 3,383,575,166원 중 예상 배당액은 73,028,068원이며, 미배당액은 3,310,547,098원입니다. 신청채권자의 청구금액 800,000,000원에 대한 현재 회차 예상 배당액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로 아파트 등 공동주택, 일반주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생급배수, 보일러 난방, 소화전, 승강기, 기계식 주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 6-8미터의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 중점경관관리구역과 관련 제한이 있습니다.
• 토지. 대지 430.0㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 52세대 규모이고 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 전수 확인. 현황조사에 나타난 12명의 실제 거주·점유 여부와 각 점유 부분을 현장에서 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 11명의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구서에서 소액임차인 해당 여부를 대조해야 합니다.
• 가등기 원인 확인. 갑구 5번·9번 가등기의 담보가등기 여부와 말소 상태를 등기 원문 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 교부청구와 당해세 금액을 확인해야 예상배당의 정확도가 높아집니다.
• 시세 재조사. 제공된 실거래가 모두 2022년 거래이므로 2026년 현재 거래와 호가를 별도로 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 공부상 아파트이고 감정평가상 주거용 이용이지만, 다수 전입과 점유 형태가 내부 구조 및 실제 이용과 일치하는지 확인하세요.
• 명도비용 반영. 대항력은 없더라도 점유자가 많으면 인도명령, 송달, 협의 및 집행 과정의 비용과 기간이 늘어날 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “싸 보이는 가격보다 점유와 시세의 시차가 핵심”

현재 최저가 74,774,000원은 감정가 218,000,000원의 34.3%이고, 제공된 실거래 평균 255,666,666원의 29.2%입니다. 등기상 매수인 인수액도 0원이어서 표면적인 가격·권리 구조는 강합니다.

하지만 이 물건은 단순한 무점유 아파트가 아닙니다. 현황조사상 임차·점유 신고자가 12명이고, 11명의 보증금이 미상이며, 실거래 표본은 모두 2022년 자료입니다. 가등기 성격과 조세채권, 소액임차인 배당 여부도 확인해야 합니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 가격 간격은 크지만, 현장점유와 현재 시세 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.