광주지방법원 2024타경7572. 광주광역시 광산구 월계동 첨단기지라인아파트 109동 409호입니다. 철근콘크리트조 5층 건물의 4층에 위치하며, 비교 대상은 전용 약 60㎡의 아파트입니다. 감정가는 254,000,000원이었지만 1회 유찰로 최저매각가가 177,800,000원까지 내려왔습니다.
이 사건은 소유자 나종순의 부동산에 설정된 중흥새마을금고 근저당권을 기초로 임의경매가 개시된 사건입니다. 말소기준권리는 2020년 12월 4일 설정된 채권최고액 177,600,000원의 근저당권입니다. 이후 설정된 페퍼저축은행 근저당권과 하나캐피탈 등 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
가격 측면에서는 감정가보다 최근 실거래가를 더 중요하게 봐야 합니다. 같은 단지의 최근 12개월 평균 거래가는 220,583,333원이고, 가장 최근 확인된 2026년 4월 거래가는 250,000,000원입니다. 현재 최저가는 두 가격보다 낮지만, 실거래 최저 사례는 150,000,000원으로 거래별 편차도 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경7572 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월계동 765-2 첨단기지라인아파트 109동 4층 409호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 5층 중 4층 |
| 비교 대상 면적 | 전용 약 60㎡ |
| 소유자 | 나종순 (2013.05.13. 소유권이전 · 거래가액 96,000,000원) |
| 감정가 | 254,000,000원 |
| 최저매각가 | 177,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매신청 채권자 | 중흥새마을금고 |
| 청구금액 | 138,967,750원 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 등기 확인일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 채권은 소멸
이 물건의 말소기준권리는 을구 18번 근저당권입니다. 2020년 12월 4일 중흥새마을금고가 채권최고액 177,600,000원으로 설정했습니다. 과거의 근저당권 중 현대캐피탈 등기와 북광주새마을금고 등기는 이미 말소된 상태입니다.
말소기준 이후 설정된 페퍼저축은행의 근저당권 2건과 하나캐피탈·아이엠캐피탈·신한카드·전남신용보증재단·서울보증보험의 가압류 5건은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 후순위 채권자가 배당받지 못하는 금액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 점유·임차관계 — 인수 추정 0원, 점유 확인은 필요
현재 확인된 권리만으로는 보증금을 인수할 임차인이 특정되지 않습니다. 따라서 최저매각가 177,800,000원에 낙찰되고 추가 인수권리가 없다면 실질취득 부담은 낙찰가를 기준으로 판단할 수 있습니다. 하지만 실제 선순위 대항력 임차인이 뒤늦게 확인된다면 미배당 보증금 인수 여부와 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 임차인 현황. 현재 확인된 임차인 신고 0명.
- 임대관계. 감정평가서상 미상.
- 매수인 인수 추정. 배당 시뮬레이션상 0원.
- 점유 확인. 실제 거주자, 전입세대 및 임대차 현황 확인 필요.
- 명도 가능성. 점유자가 확인되지 않은 만큼 인도·명도에 필요한 시간과 비용은 별도 검토.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 80.6%
첨단라인1 아파트는 1,050세대 규모로, 사용승인 관련 준공일은 1995년 8월 7일입니다. 비교 대상은 전용 59.99~60.0㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래가격은 150,000,000원~250,000,000원으로 폭이 넓습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 60.0㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 2 | 227,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 1 | 214,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 1 | 224,000,000원 |
| 2025.12 | 60.0㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2025.11 | 60.0㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 60.0㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 60.0㎡ | 1 | 222,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 약 60㎡ | 12건 | 220,583,333원 |
현재 최저매각가 177,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 220,583,333원보다 42,783,333원 낮습니다. 가격 비율은 80.6%입니다. 가장 최근 거래인 2026년 4월 250,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다. 해당 거래는 이 경매물건과 같은 4층의 전용 60.0㎡ 사례라는 점에서 참고할 가치가 있습니다.
다만 2026년 3월에는 전용 59.99㎡의 2층 물건이 150,000,000원에 거래됐습니다. 실제 거래가격이 크게 벌어지는 만큼 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 해당 호수의 적정 매수가격이 확정되지는 않습니다. 층·향·내부 상태와 거래 시점의 차이를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,800,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 총 채권액은 452,599,651원이며, 집행비용을 제외한 채권자 예상 배당총액은 174,510,800원입니다. 선순위 근저당권에 배당이 집중되어 후순위 채권자는 배당받지 못하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,289,200원 |
| 1. 을구 18번 · 중흥새마을금고 근저당 | 177,600,000원 | 174,510,800원 |
| 2. 을구 20번 · 페퍼저축은행 | 153,600,000원 | 0원 |
| 3. 을구 21번 · 페퍼저축은행 | 44,400,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 · 하나캐피탈 | 6,030,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 · 아이엠캐피탈 | 25,075,640원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 · 신한카드 | 9,737,330원 | 0원 |
| 7. 갑구 15번 · 전남신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 16번 · 서울보증보험 | 6,156,681원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션의 근저당권자 명칭은 최초 설정권자인 중흥새마을금고 기준입니다. 등기상 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되었으며 근질권 설정 이력도 있습니다. 실제 배당권자·피담보채권액·이자·배당순위는 경매기록을 확인해야 합니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화
현재 회차와 추가 유찰을 가정한 가격·배당 비교입니다. 가격이 하락할수록 선순위 채권자에게 돌아가는 배당도 줄어들며 전체 미배당액은 증가합니다. 하지만 제시된 시나리오에서 매수인의 인수 추정액은 모두 0원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 177,800,000원 | 174,510,800원 | 278,088,851원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 124,459,999원 | 121,917,559원 | 330,682,092원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 87,121,999원 | 85,153,803원 | 367,445,848원 | 0원 |
현재 최저가에서는 경매신청채권액 138,967,750원보다 선순위 근저당권에 배정된 예상 배당액 174,510,800원이 큽니다. 반면 추가 유찰 시나리오에서는 예상 배당액이 신청채권액보다 작아집니다. 이 계산은 채권최고액을 기준으로 한 추정으로, 실제 채권자의 확정 배당액과는 다를 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 광산구 월계동 소재 첨단기지라인아파트로, 주변에는 대단위 아파트단지와 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고, 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지로, 단지 내 포장도로가 조성되어 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 토지 공시지가는 1,054,000원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 위반건축물로 표시되지 않았으며, 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 1,050세대 규모의 아파트로 실거래 사례가 존재하지만, 최근 거래가격이 150,000,000원~250,000,000원으로 넓게 분포합니다. 매수·매도 판단에는 개별 호수의 상태와 거래가격 차이를 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 기준 가격 설정. 최근 12개월 평균 220,583,333원과 최저 거래 150,000,000원, 최신 거래 250,000,000원을 함께 비교하세요. 평균 한 값에만 의존하지 않는 것이 중요합니다.
- 임대차·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입 여부를 확인하고, 선순위 대항력 가능성을 검토하세요.
- 근저당권 이전 확인. 중흥새마을금고의 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정되어 있습니다. 최신 등기와 배당 관련 서류를 대조하세요.
- 후순위 권리 확인. 페퍼저축은행 근저당권 2건과 가압류 5건은 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 입찰 직전 새로운 권리나 등기 변동이 있는지 확인하세요.
- 명도 계획. 실제 점유상태가 확인되지 않았으므로, 낙찰 후 인도 및 명도 절차에 필요한 시간과 비용을 고려하세요.
- 관리비·기타 부담. 미납 관리비와 공용부분 부담, 당해세 등 실제 취득 과정에서 추가될 수 있는 항목을 확인하세요.
- 회차별 가격 판단. 현재 최저가는 177,800,000원입니다. 추가 유찰 시나리오는 참고하되, 다음 회차 진행 여부를 확정적으로 전제하지 마세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 검토 구간”
이 물건의 핵심은 1회 유찰로 달라진 가격입니다. 감정가 254,000,000원이었던 아파트의 현재 최저매각가가 177,800,000원으로 낮아졌습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 220,583,333원의 80.6%에 해당하므로, 신건에 비해 가격상 매력이 분명히 개선되었습니다.
권리분석에서도 중흥새마을금고 근저당권을 말소기준으로 후순위 담보권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 미배당액이 278,088,851원에 달하더라도 이를 매수인의 인수금액으로 계산해서는 안 됩니다. 현재 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
그러나 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있고, 근저당권 이전과 근질권 설정도 배당 및 말소 처리 관점에서 점검해야 합니다. 실거래가격의 편차 또한 큰 만큼 현재 최저가가 곧 적정 낙찰가라는 뜻은 아닙니다.
결론적으로, 가격은 긍정적이지만 권리·점유 확인을 마친 뒤 입찰가를 결정할 물건입니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 장점은 분명하되, 매각물건명세서와 실제 점유상태를 확인하기 전까지 인수위험이 완전히 없다고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
