창원지방법원 2025타경20798. 경남 의령군 의령읍 하리 659 일대에 소재한 공장·창고 및 관련 토지 경매입니다. 등기상 소유자는 김은화이며, 현재 경매 신청채권자는 주식회사경남은행입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,354,823,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

이 물건은 일반 주거용 부동산과 분석 관점이 다릅니다. 공장동에는 냉동고·냉장실·해동실·산업용 보일러 등의 설비가 있고, 별도 건물은 창고와 사무실로 이용되는 구조입니다. 토지는 공부상 답이지만 감정평가상 일단의 공장용지로 평가된 부분이 있습니다. 따라서 단순히 토지와 건물의 감정가만 보는 것이 아니라 실제 공장 운영 가능성, 설비의 소유관계, 도로로 평가된 토지, 세금 및 점유관계를 함께 확인해야 합니다.

특히 배당 시뮬레이션에서는 신건 매각을 가정해도 후순위 채권자에게 약 1억 8,063만원이 배당되지 않습니다. 이는 채권자 측의 회수 부족을 의미하며, 그 자체가 매수인에게 동일 금액의 채무가 이전된다는 뜻은 아닙니다. 다만 세금 우선순위와 등기상 압류의 불일치가 있어 인수 여부를 단순히 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경남은행 근저당이 기준, 세금 압류는 별도 검증

현재 권리분석의 기준은 2021년 8월 31일 설정된 을구 5번 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,188,000,000원이며, 2023년 3월 17일 같은 은행 명의로 추가 설정된 근저당권 76,526,000원도 기준권리 이후의 권리입니다. 현재 매각으로 이들 근저당권과 기준권리 이후의 가압류·압류는 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 및 점유관계 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상

확인되는 실제 점유자는 서세종 1명입니다. 전입일은 2024년 8월 26일로, 말소기준권리인 2021년 8월 31일 경남은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 대항력은 없는 것으로 판단합니다.

보증기관의 대위·승계로 인한 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 다만 보증금 미상이라는 점 때문에 임대차관계가 완전히 정리되었다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 및 자산가치 판단 — 시세 메리트는 확인 전까지 보류

이 물건의 감정가이자 현재 최저매각가는 1,354,823,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건으로, 감정가 대비 최저가 비율은 100%입니다.

다만 공장·창고와 관련 토지를 함께 취득하는 산업시설형 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 이용해 단순 비교하기 어렵습니다. 공장용지의 실제 이용상태, 건물 규모와 설비, 진입도로, 전력·냉동시설의 운영 가능성, 매수자의 업종 적합성 등이 거래가격에 영향을 줍니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,354,823,000원 가정)

감정가로 매각된다고 가정하면 집행비용 약 1,594만원을 제외한 금액에서 경남은행의 두 근저당권과 일부 후순위 채권이 배당되는 구조입니다. 경남신용보증재단은 청구금액 3,000만원 중 24,059,487원을 배당받고, 나머지 후순위 채권자들은 배당받지 못하는 것으로 산정됩니다.

※ 매각대금 배분은 제공된 예상배당 시뮬레이션 기준입니다. 세금 채권과 임차인 관련 우선변제 등은 실제 배당표 작성 시 재검토가 필요합니다.

⑤ 회차별 입찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족 확대

회차가 진행되면 최저매각가는 감정가의 80%, 64%로 낮아지는 시나리오입니다. 하지만 이 숫자만으로 공장·토지의 가격 메리트가 발생한다고 단정할 수는 없습니다. 실제 시장가격, 건물과 설비의 사용 가능성, 토지 이용제한 및 추가 비용을 함께 계산해야 합니다.

⑥ 입지·토지·건물 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의령군 의령읍 하리 수암마을회관 동측에 위치하며, 주변은 농경지와 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 도심 상업지역이나 대규모 산업단지와는 다른 입지 특성을 가집니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입은 가능하지만 대중교통 사정은 보통 이하입니다. 실제 공장 운영 시 화물차 진입, 회전 공간, 상하차 동선 및 도로 폭을 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 토지면적은 2,083㎡이며 계획관리지역입니다. 공부상 지목은 답이지만 일부 토지는 현황상 일단의 공장용지로 이용되고 있습니다. 토지이용계획상 성장관리계획구역과 가축사육제한구역이 포함됩니다.
• 도로 및 지목 차이. 일련번호 4·5 토지는 공부상 각각 임야 및 답이나 현황은 공장 진입도로로 평가되었습니다. 도로로 평가된 토지의 소유권, 통행권, 실제 진입 가능 여부와 향후 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 건물 3-1. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물입니다. 1층은 공장·사무실·화장실·원료냉동고·야채냉장실·냉동실·완제품냉장실·해동실 등이며, 2층은 식당·샤워실·숙소·화장실 등으로 구성됩니다.
• 건물 3-2. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로 창고·사무실·화장실 등으로 이용됩니다.
• 설비. 위생·급배수설비 외에 냉동·냉장·해동설비, 위생전실, 산업용 보일러 및 국소배기시설이 확인됩니다. 설비의 실제 작동 여부, 유지보수 상태와 매각 대상 포함 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 태양광 설비. 토지상에 약 36.18kW 규모의 태양광발전설비(335W 패널 108개)가 있습니다. 감정평가에서는 신고 여부와 소유관계가 불분명하여 평가에서 제외했습니다. 낙찰자가 당연히 소유권을 취득한다고 볼 수 없으므로 설치자·소유자·철거권 및 발전 관련 계약관계를 확인해야 합니다.
• 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 일련번호 4 토지는 준보전산지에도 해당합니다. 토지별 규제 범위와 공장 운영·증축 가능 여부는 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 일부 토지는 공부상 지목과 현황이 다르게 이용되고 있으며 도로로 평가되었습니다. 건축물의 위반사항은 확인되지 않았으나, 토지별 이용현황과 건축물대장·토지대장·현황측량 결과를 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 공장·냉동·냉장시설과 창고를 함께 활용할 수 있는 사업자에게는 활용 가능성이 있지만, 일반 투자자나 주거용 수요자에게는 매수층이 제한될 수 있습니다. 유사 시설의 거래사례와 실제 가동 가능성을 확인하기 전까지 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 등기부 원본 대조. 2019년 의령군 압류와 2021년 선행 경매에 따른 말소기록을 대조해 현재 유효한 권리인지 확인하세요. 매수인 인수 여부를 0원으로 확정하기 전에 이 부분을 먼저 정리해야 합니다.
• 체납세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목, 법정기일, 당해세 여부, 교부청구 및 배당순위를 확인하세요. 실제 배당금과 후순위 채권자의 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
• 임차인 및 점유. 서세종의 전입일은 기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 판단되지만, 보증금과 확정일자, 실제 점유 범위, 임대차계약 및 명도 협의 여부를 확인해야 합니다.
• 태양광 설비. 약 36.18kW 설비는 감정평가에서 제외되었습니다. 소유관계와 설치계약, 철거 및 인수 조건, 발전사업 관련 권리관계를 확인해야 합니다.
• 공장 설비. 냉동·냉장·해동설비, 산업용 보일러 및 국소배기시설의 작동 여부와 소유권, 매각 대상 포함 여부를 확인하세요. 설비가 있어도 고장이나 별도 소유관계가 있으면 활용가치가 달라집니다.
• 토지와 진입도로. 하리 659·660 및 관련 도로 평가 토지의 경계와 실제 진입로, 통행권, 지목과 현황의 차이를 확인하세요. 차량 진입과 화물차 상하차에 문제가 없는지 현장 점검이 필요합니다.
• 공장 운영 가능성. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 토지별 규제와 현재 건물의 용도, 실제 영업 가능 업종을 관할 행정기관에 확인하세요.
• 가격 검증. 신건 최저가 13억 5,482만원을 시세로 간주하지 마세요. 유사 공장·창고 거래가격, 토지 가치, 설비 잔존가치, 수리비와 운영 전환 비용을 합산해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 배당표 재검토. 채권최고액과 실제 채무 잔액을 구분하고, 경남은행 신청채권 청구액 및 다른 채권자의 배당요구액을 확인하세요. 예상배당표는 확정 배당표가 아닙니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서 및 공장 관련 인허가 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “공장과 토지를 함께 사는 경매, 권리와 설비를 따로 검증해야 한다”

창원지방법원 2025타경20798은 의령군 하리 일대의 공장·창고와 토지를 함께 취득하는 13억 5,482만원 규모의 신건 경매입니다. 경남은행의 2021년 근저당권이 말소기준권리이고 이후의 다수 근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전입일이 기준권리 이후인 실제 점유자 1명도 확인되어 대항력 측면의 인수 위험은 낮게 판단됩니다.

하지만 이 물건을 단순히 권리가 정리되는 공장 경매로 평가하기에는 확인할 사항이 많습니다. 첫째, 과거 의령군 압류의 말소 이력과 현재 권리표시가 일치하지 않습니다. 둘째, 국세·지방세 압류 3건의 당해세 및 법정기일을 확인해야 합니다. 셋째, 임차인의 보증금이 미상입니다. 넷째, 감정평가에서 제외된 태양광 설비의 소유관계가 불분명합니다. 다섯째, 공장 설비와 도로로 평가된 토지의 실제 이용 가능성을 확인해야 합니다.

신건 매각가를 가정해도 채권자 미배당은 180,628,445원이며, 유찰 시뮬레이션에서는 미배당액이 더 증가합니다. 그러나 채권자 미배당이 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 매수인 인수액 역시 배당표의 0원만으로 확정해서는 안 됩니다.

최종 판단은 보수적으로 접근해야 합니다. 유사 공장 거래사례가 확인되지 않은 상태에서는 감정가가 저렴하다고 볼 수 없습니다. 세금·압류의 권리관계, 태양광 설비, 공장 운영 가능성 및 진입도로를 모두 확인한 뒤에야 입찰가를 결정할 수 있습니다. 현재 단계에서는 가격보다 권리의 불일치와 시설의 실질적 취득 범위를 먼저 해결해야 하는 물건입니다.