의정부지방법원 2024타경81902. 공부상 명칭은 ‘흥일홀딩스’, 건물 외벽에는 ‘에버리치’로 표시된 15층 공동주택의 1501호입니다. 공부상 용도는 아파트이고 감정평가 이용상태도 15층 아파트·주거용입니다. 최초 소유권보존은 흥일홀딩스주식회사, 현재 소유자는 주식회사제네시스산업개발입니다.
이 사건의 권리분석 기준점은 2019.10.25. 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이며 2024.09.13. 정안상운주식회사로 이전됐지만, 권리의 순위 기준일은 그대로 유지됩니다. 이후의 가등기·근저당·압류·경매개시결정은 제공된 등기분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 15층 1501호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 15층 아파트 · 현재 주거용 |
| 건물 표시 | 공부상 흥일홀딩스 · 건물 외벽 에버리치 |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 81,634,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엘씨엘대부 / 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기사항 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
갑구 5번 가등기는 2022.06.30. 말소됐습니다. 갑구 9번 주식회사비에스디엠 명의 소유권이전청구권가등기는 말소기준보다 늦은 2022.07.22. 접수로, 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다. 다만 별도 주의사항에 가등기 종류 확인 필요가 명시돼 있으므로 입찰 전 가등기 원인증서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
② 점유관계 — 대항력은 없지만 명도 범위가 넓다
현황조사에 나타난 실제 임차·점유 관계는 12건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 0건입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2019.10.25.보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 주식회사 제네시스 산업개발 외 11명의 개인 점유기록이 있고, 개인 11명의 보증금은 확인되지 않았습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 근린생활시설 이용 기재 | 2019.10.30 | 10,000,000원 / 월 800,000원 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이보람 | 2020.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김혜림 | 2020.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 유재란 | 2021.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 박연경 | 2021.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김윤지 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 장영숙 | 2021.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 신청 2024.09.30 | 없음 |
| 길순자 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 류순숙 | 2023.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 노예린 | 2024.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 허윤재 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 박미애 | 2024.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 표본이 오래됐다
에버리치의 비교면적은 50.2㎡이고 면적 일치로 분류된 실거래는 3건입니다. 거래가는 251,000,000원~260,000,000원, 평균은 255,666,666원입니다. 현재 최저가 81,634,000원은 이 평균의 31.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 평균 | 50.2㎡ 비교 | 3건 | 255,666,666원 |
가격 수치만 보면 큰 폭의 할인입니다. 그러나 제공된 표본은 모두 2022년 5~7월 거래로, 2026년 매각가격을 직접 설명하기에는 시간 차이가 큽니다. 전체 평균 대비 31.9%라는 숫자만으로 가격 가점을 크게 주기보다 현재 매물 호가·최근 계약·관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,634,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,869,412원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 설정 | 150,000,000원 | 79,764,588원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 흥일홀딩스 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,383,575,166원 중 예상 배당액은 79,764,588원, 미배당액은 3,303,810,578원입니다. 국세·지방세의 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 81,634,000원 | 79,764,588원 | 3,303,810,578원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 57,143,800원 | 55,715,212원 | 3,327,859,954원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 40,000,660원 | 38,880,648원 | 3,344,694,518원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 대신 채우는 인수형 구조가 아닙니다. 가격 하락은 그대로 실질취득액 감소로 연결되지만, 명도 대상과 실제 점유 범위는 별도로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로 아파트·일반주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2019.09.06. 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물이며 승강기·보일러 난방·기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 도로. 서측으로 폭 6~8m 포장도로와 접하고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 52세대 규모이며 제공된 실거래는 3건, 모두 2022년 거래입니다. 최근 가격 판단은 추가 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 1501호의 실제 거주자, 출입 가능 여부, 전입자 12건의 현재 점유 여부를 직접 확인하세요.
- 회사 점유기록 확인. 주식회사 제네시스 산업개발 기록의 근린생활시설 이용 기재가 1501호와 어떤 관계인지 확인하세요.
- 임차관계 확인. 보증금 미상 11건의 임대차계약서·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 가등기 확인. 갑구 9번 주식회사비에스디엠 가등기의 성격과 소멸 여부를 원본 문서로 재확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세가 존재하면 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격자료 보완. 2022년 실거래 3건만으로 현재 시세를 확정하지 말고 최근 호가와 실제 계약 사례를 확인하세요.
- 관리비·시설 확인. 관리비 체납, 기계식 주차장 이용 상태, 승강기와 공용부분 관리상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 이후 접수 문건을 최종 확인하세요.
맺으며 — “가격은 싸지만, 비어 있는 물건은 아니다”
81,634,000원이라는 최저가는 감정가의 34.3%, 제공된 실거래 평균의 31.9%입니다. 말소기준 이후 점유관계라 배당분석상 인수액도 0원입니다. 숫자만 놓고 보면 강한 할인형입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 할인율보다 12건의 점유관계를 실제 호실 기준으로 정리할 수 있는가에 있습니다. 실거래 표본도 모두 2022년이어서 현재 시세의 확실한 기준으로 쓰기 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 점유·명도와 현재 가치 확인은 필수. 현장조사와 최신 명세서 확인이 끝난 뒤에야 낮은 최저가가 실제 가격 메리트로 바뀝니다.