광주지방법원 2025타경1090. 전라남도 영광군 영광읍 녹사리 285-2에 소재한 대지 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 현황은 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중이며, 단층 조립식 건물과 업무용 건부지, 상업나지 등이 함께 언급되어 있습니다. 단순한 나대지 경매로 접근해서는 안 되는 물건입니다.

등기부에서 가장 중요한 권리는 2015년 8월 19일 설정된 정주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 최초 117,000,000원이었으나 2021년 8월 10일 변경등기로 94,800,000원이 기재되어 있습니다. 이 권리를 기준으로 후순위 권리를 판단해야 합니다.

2025년 2월 27일 박다시 명의의 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 배당 산출에 적용된 근저당 금액과 변경등기 금액이 다르므로, 실제 배당액과 채권 잔액을 동일한 것으로 취급해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 기준이다

권리분석의 핵심은 을구 14번 근저당권입니다. 2015년 8월 19일 정주새마을금고가 설정한 채권최고액 117,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 2021년 8월 10일 변경등기로 채권최고액이 94,800,000원으로 변경된 이력이 있으므로, 현재 적용되는 채권최고액과 실제 피담보채무 잔액을 확인해야 합니다.

2015년 이전에 설정되었던 영광농업협동조합 근저당권, 오상훈 저당권, 유병필 저당권, 법성새마을금고 근저당권 등은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2015년에 설정된 소유권이전청구권 가등기들도 이후 해제·말소된 이력이 확인됩니다.

2019년 엑셀금융서비스 근저당권(채권최고액 26,300,000원)과 2020년 엑셀금융서비스 근저당권(채권최고액 10,000,000원) 역시 각각 2024년 해지에 따른 말소등기가 되어 있습니다. 현재 살아 있는 후순위 압류가 등기된 것으로 나타나지 않습니다.

임차인 및 점유 확인

확인된 임차인 등재 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하거나, 명도 부담이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

현장에서는 사무소의 실제 사용 주체, 점유자, 임대차계약 여부, 보증금, 사업자등록 및 확정일자 관련 사항을 확인해야 합니다. 실제 임대차가 발견된다면 그 권리의 성립 시점과 매각으로 소멸하는지 여부를 별도로 검토해야 합니다.

② 가격·환금성 — 신건 3억 9,503만원, 시세 검증은 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 395,030,000원입니다. 유찰 없이 감정가 100%에서 시작하는 신건입니다.

이 물건은 비교 가능한 실거래 자료를 통한 시장가격 검증이 확보되지 않았으므로 감정가가 저렴한지, 비싼지 단정할 수 없습니다. 특히 일반 아파트처럼 단순히 동일 평형 거래가격을 대입할 수 있는 물건이 아닙니다. 토지와 업무용 건부지, 근린생활시설 사무소, 제시외 건물 및 경계 문제를 함께 고려해야 합니다.

유찰 시나리오별 금액

위 금액은 제공된 회차별 배당 시나리오를 그대로 표시한 것입니다. 실제 배당액은 현재 근저당 채권액, 집행비용, 조세 및 기타 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 395,030,000원 가정)

산출된 배당모형에서는 집행비용 6,330,420원을 제외한 채권 128,716,076원이 전액 배당되고, 소유자에게 259,983,504원이 잔여금으로 교부되는 구조입니다. 이 계산에서는 매수인 인수액이 0원입니다.

다만 집행비용은 추정치이고, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자나 임차인이 확인되면 배당 및 인수 판단을 다시 해야 합니다.

④ 토지·건물 현황 및 환금성 메모

• 입지. 전라남도 영광군 영광읍 녹사리 소재 영광고등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 상업용 건물, 단독주택, 상업나지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택·상가 혼용지대입니다. 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 현황 이용. 본건은 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 단순 토지로만 평가하지 말고 현재 건물과 업무용 건부지의 이용관계를 함께 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 감정평가서상 기호(2-가) 건물은 강파이프구조 조립식 판넬지붕의 단층 건물입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기, 내벽은 벽지마감 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 급·배수시설, 위생설비 및 난방설비 등이 구비된 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지 조건. 토지면적 521.7㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 소로각지에 접합니다. 용도지역은 제1종일반주거지역입니다.
• 이용계획 제한. 도시지역 및 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(금지지역)과 상대보호구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 일부 목록에는 중로2류(폭 15m~20m) 접합 사항도 있습니다.
• 공부와 현황의 차이. 감정평가상 기호(3)는 지목이 전이나 기호(1) 토지와 일단의 업무용 건부지로 이용되고 있으며, 기호(4)는 지목이 전이나 현황은 상업나지입니다. 공부상 지목만으로 실제 이용상태를 판단하면 안 됩니다.
• 제시외 건물 및 수목. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함목록 3이 기재되어 있습니다. 목록 1과 4의 경계에 있는 호랑가시, 영산홍, 감나무 등의 수목도 매각에 포함됩니다. 실제 매각 범위와 현장 위치를 대조해야 합니다.
• 경계 문제. 인접 토지(녹사리 317-5 등)와 경계가 불분명하여 정확한 경계는 측량을 요한다고 기재되어 있습니다. 이 물건의 가장 중요한 현장 위험 중 하나입니다.
• 위반건축물. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 건물의 실제 구조와 매각 포함 범위는 공부 및 현장과 대조해야 합니다.
• 임대 및 환금성. 임대관계는 미상입니다. 사무소 및 상업용 건부지로서 실제 사용 주체와 임대차 상황, 해당 용도에 대한 매수 수요를 확인해야 합니다. 아파트와 같은 일반적인 환금성을 전제로 해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경내역 확인. 을구 14번의 최초 채권최고액 117,000,000원과 2021년 변경등기 94,800,000원의 관계를 확인하세요. 실제 채권 잔액과 채권계산서를 확보해 배당표를 재검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 최초 근저당권은 녹사리 285-2, 285-4, 285-6 토지를 공동담보로 하고 있습니다. 2020년 토지 분필에 따른 공동담보 변경 이력도 있으므로 현재 담보 범위와 각 토지의 등기사항을 함께 확인하세요.
• 경계 측량. 인접 토지와 경계가 불명확하다는 감정평가서의 주의사항을 가볍게 넘기면 안 됩니다. 실제 토지 경계, 점유 범위, 시설물 위치 및 인접 토지와의 관계를 측량으로 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 제시외 건물 포함목록 3의 실체와 위치, 구조, 사용 상태를 확인하세요. 감정평가서상 단층 사무소 건물과 실제 매각 포함 범위를 대조해야 합니다.
• 임대차·점유 확인. 임차인 등재가 확인되지 않더라도 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사무소 운영 주체를 확인하고, 보증금 및 인도 문제를 별도로 검토하세요.
• 수목 및 부속물. 호랑가시·영산홍·감나무 등 매각 포함 수목의 위치와 실제 경계를 확인하세요. 제시외 건물과 부속물의 매각 범위도 함께 대조해야 합니다.
• 토지이용 제한. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 도로 접합 사항을 확인하고, 향후 이용 목적이 해당 제한과 충돌하지 않는지 검토하세요.
• 명도 및 관리. 현재 사무소 이용 현황과 실제 점유 주체를 확인하고, 인도 일정 및 잔존 시설물 처리 부담을 입찰 전에 산정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 토지대장, 지적도, 공동담보목록 및 현장 상태를 서로 대조하세요.

맺으며 — 권리보다 경계와 실물 확인이 중요하다

광주지방법원 2025타경1090은 등기상으로 2015년 정주새마을금고 근저당권을 말소기준으로 삼고, 후순위 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 산출에서도 채권 전액 배당과 매수인 인수액 0원이 계산되어 있습니다.

그러나 이 물건을 단순히 인수금이 없는 안전한 토지로 판단하는 것은 위험합니다. 첫째, 2021년 근저당 변경등기에는 94,800,000원이 기재되어 있지만 배당 산출은 117,000,000원을 적용하고 있습니다. 둘째, 인접 토지와 경계가 불분명해 측량이 필요합니다. 셋째, 제시외 건물과 수목이 매각에 포함되고, 현황은 제2종근린생활시설 사무소입니다. 넷째, 임대관계가 미상입니다.

특히 시세 비교자료가 확보되지 않은 상황에서 감정가 395,030,000원을 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 신건이라는 이유만으로 서둘러 입찰하기보다는 토지 경계, 건물 포함 범위, 실제 점유 및 임대차, 근저당 변경 내역을 먼저 확정해야 합니다.