광주지방법원 2025타경2246. 전라남도 나주시 남평읍 동사리 421, 양우내안애리버시티 203동 2403호입니다. 전용면적 84.9736㎡, 29층 건물 중 24층에 위치한 아파트로, 2018년 9월 20일 준공된 896세대 단지입니다. 소유자 정옥기는 2017년 8월 21일 매매를 원인으로 2018년 12월 27일 소유권을 이전받았으며 거래가액은 247,800,000원입니다.

권리의 중심은 2022년 7월 4일 설정된 방림신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 268,800,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 광주신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 신한카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 이지민은 2022년 10월 31일 전입했으며 보증금 100,000,000원, 월세 400,000원입니다. 전입일은 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 자체를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수 부담이 낮다는 점과 실거래 대비 최저가가 낮다는 점, 그리고 별도로 남는 임차인 명도·배당 확인 문제를 구분해서 보는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2022년 7월 4일 설정된 방림신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 268,800,000원입니다. 이 날짜 이후에 설정된 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

2018년 12월 27일 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 190,300,000원)은 2022년 7월 5일 해지로 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재의 말소기준권리와 혼동하면 안 됩니다.

2025년 11월 27일에는 을구 2번 근저당권의 채권양도가 이루어져 근저당권자가 주식회사 한별자산관리대부금융으로 변경됐습니다. 같은 날 해당 근저당권부채권에 전주중앙신용협동조합(268,800,000원)과 전주성(60,000,000원)의 질권도 설정됐습니다. 이는 말소기준 근저당권에 연결된 채권자·배당관계의 변동으로 보아야 하며, 별도의 선순위 매수인 인수권리로 단정할 사안은 아닙니다. 다만 실제 배당권자와 채권양도·질권의 관계는 최신 등기부와 매각기록을 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

임차인 이지민은 매각물건명세서·현황조사·문건접수 자료에 확인되는 실제 임차인입니다. 전입일이 말소기준권리 설정일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금 1억원이 있다는 사실과 매수인이 보증금을 인수해야 하는지는 별개의 문제입니다.

임차인은 2025년 4월 22일 배당요구를 접수했습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액을 회수한다고 볼 수는 없습니다. 또한 대항력이 없더라도 실제 점유 중이라면 인도 협의 및 명도 절차가 필요할 수 있으므로, 현황조사서와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 1.75억, 최근 평균의 80.9%

양우내안애리버시티의 전용 84.97㎡대 동일 면적 실거래 12건입니다. 2025년 11월부터 2026년 4월까지의 거래로, 최근 12개월 평균은 216,333,333원입니다.

최근 실거래 최저가는 207,000,000원, 최고가는 240,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 216,333,333원이며, 최신 거래 지표는 2026년 4월 208,000,000원입니다.

현재 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균의 80.9%입니다. 평균보다 41,333,333원 낮은 수준이며, 최신 거래 208,000,000원과 비교하면 약 84.1%입니다. 최신 거래와의 차이는 33,000,000원입니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 175,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치인 3,250,000원입니다. 채권자에게 지급되는 배당액은 171,750,000원이며 채권자 총 미배당액은 135,629,545원입니다. 방림신용협동조합의 신청채권 청구액 207,607,663원도 예상 배당액 171,750,000원으로는 전액 충족되지 않습니다.

근저당권 채권최고액 268,800,000원과 실제 채무잔액은 구별해야 합니다. 위 표는 채권최고액을 기준으로 한 가정 배당이며, 실제 배당은 채권잔액·집행비용· 당해세·최우선변제 등 원본 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금의 실제 배당액 역시 확정일자와 우선변제 요건 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 남평초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 학교, 근린상가 등이 소재한 주거지대로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 양우내안애리버시티는 896세대이며 2018년 9월 20일 준공됐습니다. 전용 84.97㎡대 실거래 12건이 확인되어 비교 가능한 거래 표본이 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 29층 건물 중 24층입니다. 외벽 석재붙임 및 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 내벽 벽지도배·타일붙임, 새시창으로 평가됐습니다.
• 설비. 일반적인 급배수·위생·소방설비, 승강기, 주차장 및 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 지목은 대입니다. 공시지가는 550,400원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 896세대 단지에 최근 12개월 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 실거래 범위는 207,000,000원~240,000,000원으로 층별 거래가 차이가 있으므로 24층인 본건의 실제 내부 상태와 조망·향을 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 말소기준권리 재확인. 2022.07.04 방림신용협동조합 근저당권을 기준으로 등기부와 매각물건명세서의 소멸·인수 관계를 최종 대조하세요.
• 근저당권 채권양도. 2025.11.27 한별자산관리대부금융으로의 근저당권 이전과 전주중앙신용협동조합·전주성의 질권설정 관계를 확인하고 실제 배당권자를 대조하세요.
• 임차인 명도. 이지민의 전입일은 기준권리 후이므로 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성, 보증금 반환·배당 상황을 확인하세요.
• 확정일자 및 우선변제. 임차인의 확정일자가 확인되지 않습니다. 임대차계약서 원본, 확정일자, 배당요구 관련 서류를 확인하고 보증금 1억원의 회수 가능성을 따로 검토하세요.
• 입찰가 산정. 현재 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균 216,333,333원의 80.9%입니다. 최신 거래 208,000,000원과도 비교하되, 취득 관련 비용·수리비·관리비 체납 등을 반영해 실질적인 입찰 상한을 정하세요.
• 관리비 확인. 관리사무소에 공용부분 체납관리비 및 장기수선 관련 사항을 확인하세요.
• 현장 확인. 24층 2403호의 내부 상태, 누수, 시설물 상태, 점유자 및 출입 가능 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 서류와 실거래 원본을 최종적으로 대조하세요.

맺으며 — “인수는 0원, 가격은 실거래보다 낮다”

이 물건의 가장 큰 장점은 권리 인수 부담이 낮다는 점입니다. 말소기준권리는 2022년 7월 4일 방림신용협동조합 근저당권이며, 그 이후 설정된 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 이지민이 있지만 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없고, 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다.

가격도 나쁘지 않습니다. 감정가 2억 5,000만원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 1억 7,500만원입니다. 최근 12개월 평균 실거래 2억 1,633만원의 80.9%, 최신 거래 2억 800만원의 약 84.1%에 해당합니다. 최저가와 실질취득가가 같다는 점에서 가격 비교 기준도 명확합니다.

다만 보증금 1억원의 실제 회수 여부는 매수인 인수 여부와 별개입니다. 임차인의 확정일자와 배당관계를 확인해야 하고, 실제 점유 상태에 따라 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 또한 근저당권 채권양도와 질권설정에 따른 배당권자 관계도 원본으로 확인해야 합니다.

종합 판단: 권리상 인수 부담은 낮고, 현재 최저가는 최근 실거래보다 낮은 가격 구간입니다. 임차인 명도와 배당관계, 근저당권 채권양도 관계를 확인한다는 전제 아래 검토할 만한 물건입니다. 권리만 보고 접근하기보다 실제 점유와 총취득비용까지 반영한 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.