의정부지방법원 2024타경83703. 파주시 와동동 해솔마을8단지운정아이파크더테라스의 근린생활시설동 1층 110호입니다. 소유자 김철현이 2023년 11월 14일 소유권을 취득했고, 같은 날 군자농업협동조합이 채권최고액 845,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 군자농업협동조합의 임의경매가 개시되었으며 파주시 압류와 토스뱅크 가압류가 뒤따랐습니다.

등기부의 권리 흐름만 보면 말소기준권리가 명확합니다. 그러나 상가는 주택과 달리 실제 점유자, 사업자등록, 임대차 보증금 및 영업 상태를 함께 살펴야 합니다. 이 물건은 임대관계가 확인되지 않아 등기상 인수액 추정치만으로 최종 취득비용을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 별도 확인

말소기준권리는 2023년 11월 14일 설정된 군자농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 845,000,000원이며, 신청채권 청구액은 676,760,765원입니다. 해당 근저당권과 이후 경매개시결정, 파주시 압류, 토스뱅크 가압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

② 가격 분석 — 감정가의 24%, 그러나 상가 시세는 미확인

감정가는 869,000,000원이고 현재 최저매각가는 208,647,000원입니다. 감정가 대비 약 24% 수준까지 내려왔지만, 이것은 어디까지나 과거 감정가 대비 할인율입니다. 실제 시장가치보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.

해당 주거용 거래 집계에서는 최근 거래 평균이 이전 기간보다 14.0% 하락한 것으로 나타납니다. 다만 이 하락률 역시 아파트 거래 표본의 변화이지 본 근린시설의 상가가격 하락률이 아닙니다. 상가의 매매사례·임대료·공실·관리비를 확인해야 실제 가격 수준을 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 208,647,000원 가정)

집행비용 3,721,058원을 우선 공제하는 추정 배당입니다. 군자농업협동조합의 예상배당액은 204,925,942원이며 토스뱅크와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 파주시 압류 관련 조세채권의 실제 금액 및 배당순위, 당해세, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

중요: 채권자 미배당액 661,478,462원은 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 등기상 소멸 대상 채권의 미배당과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수는 서로 구별해야 합니다. 현재 매수인 인수액은 0원으로 추정되지만 임대차관계가 미확인된 상태입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 채권은 남는다

군자농업협동조합의 청구액은 676,760,765원이며 현재 회차 예상배당액은 204,925,942원입니다. 후속 유찰 시 예상배당액은 각각 143,208,159원과 100,005,712원으로 줄어듭니다. 어느 회차에서도 신청채권 청구액이 전액 충족되는 구조는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 와동동 운정1동 행정복지센터 남동측 인근입니다. 주변에는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 주거지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 편의성은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 근린생활시설동의 1층 110호입니다. 외부 석재 붙임, 내부 벽지도배 및 일부 타일 마감이며 전기·소화전·승강기·위생·급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측으로 약 22m 내외의 도로에 접합니다. 도로 접근성과 실제 점포 전면 노출, 출입구 위치, 보행 동선은 구분하여 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역입니다. 학교 관련 절대보호구역과 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 표시가 있어 실제 적용범위와 영업 가능 업종을 확인할 필요가 있습니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 이용 상태와 내부 변경 여부는 현장 대조가 필요합니다.
• 환금성. 현재 4회 유찰 상태입니다. 아파트단지에 부속된 근린시설이라도 매매·임대 수요는 주거용 아파트와 다릅니다. 실제 상가 거래사례와 임대수익이 확인되기 전까지 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유 실사. 실제 점유자와 영업 여부, 사업자등록 신청일, 확정일자, 임대차 보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 임대관계 미상 상태에서 인수액 0원을 확정하지 마세요.
• 매각물건명세서 확인. 임차인의 대항력, 매수인 인수사항, 점유관계, 특별매각조건을 최종 매각기일 기준으로 대조해야 합니다.
• 상가 시세 별도 조사. 아파트 실거래 평균 649,500,000원이나 최신 거래 590,000,000원을 본건 근린시설의 시세로 사용해서는 안 됩니다. 같은 용도·유사 면적·유사 입지의 상가 실거래를 확보해야 합니다.
• 임대수익과 공실 확인. 실제 임대료·보증금·공실 여부를 확인하고, 관리비 및 보유비용을 반영한 수익성을 검토해야 합니다.
• 관리비 체납. 체납 관리비 및 공용부분 관련 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 압류·조세채권. 파주시 압류 관련 체납액과 조세채권 배당순위를 확인해야 합니다. 현재 배당표에는 해당 채권의 구체적인 배당액이 반영되어 있지 않습니다.
• 업종 제한. 교육환경 보호구역과 토지이용규제 사항을 확인하고, 계획한 업종의 입점 가능 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 현장 접근성. 상가의 전면 노출, 보행 동선, 출입구, 주차 접근성, 주변 경쟁 점포 및 영업 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 자금 계획. 현재 최저매각가 208,647,000원을 기준으로 낙찰대금 외 취득세·명도비용·체납 관리비 등 추가 지출을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”

이 물건의 핵심은 감정가 869,000,000원에서 최저매각가 208,647,000원까지 하락했다는 사실 자체가 아닙니다. 왜 4회 유찰되었는지, 현재 금액이 실제 근린시설의 시장가치보다 낮은지 확인하는 데 있습니다.

군자농업협동조합 근저당이 말소기준이며 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정이어서 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 그러나 임대관계 미상으로 점유자의 대항력과 보증금 인수 여부가 확정되지 않았습니다. 여기에 상가와 비교할 수 없는 아파트 실거래만 확인되는 상황이므로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론도 낼 수 없습니다.

종합적으로 4회 유찰에 따른 환금성 우려, 임차관계 미확인, 비교 가능한 상가 시세 부재를 반영한 보수적 D등급입니다. 상가의 실제 매매가치와 임대수익, 점유자의 권리, 관리비 및 조세채권 등을 확인한 뒤 실질취득비용을 재산정해야 합니다. 이 물건의 판단 기준은 큰 감정가 할인율이 아니라 확인된 상가가치 대비 실제 취득비용입니다.