의정부지방법원 2024타경83703. 파주시 와동동 해솔마을8단지운정아이파크더테라스 근린생활시설동 1층 110호입니다. 소유자 김철현은 2023년 11월 14일 거래가액 892,800,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 군자농업협동조합이 채권최고액 845,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정·파주시 압류·토스뱅크 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 복잡하지 않습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 신고된 임차인 내역은 확인되지 않지만, 상가의 실제 점유자·임대차·사업자 현황까지 확인됐다는 뜻은 아닙니다. 이 사건의 핵심은 등기 권리보다 현장 점유와 가격 검증에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83703 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 가온로 200, 근린생활시설동 1층110호 (와동동, 해솔마을8단지운정아이파크더테라스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 철근콘크리트구조 1층 제110호 |
| 소유자 | 김철현 (2023.11.14. 거래가액 892,800,000원으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 869,000,000원 / 425,810,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군자농업협동조합 / 676,760,765원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발행일 | 2026.07.27 · 의정부지방법원 고양지원 파주등기소 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2023년 11월 14일 접수된 군자농업협동조합의 근저당권 845,000,000원입니다. 그 뒤에 접수된 임의경매개시결정, 파주시 압류, 토스뱅크 가압류 21,404,404원은 모두 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁등기도 2022년 10월 31일 신탁재산의 귀속과 함께 말소돼 현재 소유권은 김철현에게 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교 표본이 아니다
해솔마을8단지운정아이파크더테라스의 최근 거래 12건입니다. 다만 대상 물건은 근린생활시설인 반면, 아래 거래는 전용 85.68㎡~124.73㎡의 단지 주거부 거래이며 분석 대상 면적 70.4036㎡와도 일치하지 않습니다. 따라서 아래 수치는 시장 방향을 보는 참고자료일 뿐, 상가 적정가를 직접 확정하는 비교사례로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 85.92㎡ | 3 | 613,000,000원 |
| 2025.12 | 85.92㎡ | 3 | 645,000,000원 |
| 2025.11 | 124.68㎡ | 2 | 750,000,000원 |
| 2025.08 | 85.68㎡ | 1 | 665,000,000원 |
| 2025.05 | 101.68㎡ | 4 | 770,000,000원 |
| 2025.04 | 101.68㎡ | 3 | 690,000,000원 |
| 2025.03 | 124.7㎡ | 4 | 1,180,000,000원 |
| 2025.02 | 101.68㎡ | 4 | 850,000,000원 |
| 2024.12 | 101.63㎡ | 1 | 625,000,000원 |
| 2024.12 | 101.63㎡ | 1 | 595,000,000원 |
| 2024.11 | 85.69㎡ | 2 | 670,000,000원 |
| 2024.09 | 124.73㎡ | 1 | 740,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 688,833,333원 |
전체 12건 평균은 732,750,000원이지만, 과거의 1,180,000,000원 거래가 포함돼 전체 평균을 끌어올립니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최신 거래 613,000,000원, 최근 12개월 평균 688,833,333원, 최근 구간의 -11.3% 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.
현재 실질취득액 425,810,000원은 주거 실거래 최근 12개월 평균의 61.8%, 최신 거래의 약 69.5%입니다. 수치상 차이는 크지만, 대상 물건이 1층 근린생활시설이고 비교 거래의 용도·면적이 다르므로 시세보다 싸다는 결론이나 가격 가점으로 바로 연결해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 425,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,658,100원 |
| 1. 근저당 · 군자농업협동조합 | 845,000,000원 | 419,151,900원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 21,404,404원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 866,404,404원 중 예상배당은 419,151,900원이며, 미배당은 447,252,504원입니다. 신청채권자 청구액 676,760,765원도 전액 충족되지 않습니다. 파주시 압류, 당해세, 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있으나 매수인 인수액은 현재 계산상 0원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 425,810,000원 | 419,151,900원 | 447,252,504원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 298,067,000원 | 293,094,062원 | 573,310,342원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 208,646,900원 | 204,925,843원 | 661,478,561원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상은 아파트가 아니라 근린생활시설동 1층 110호이며, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 입지. 운정1동 행정복지센터 남동측 인근으로, 주변에 대규모 아파트단지·근린생활시설·공원·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 약 22m 내외의 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 석재 붙임 외장, 벽지도배·일부 타일 내부 마감, 샷시 창호이며 전기·소화전·승강기·위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 절대보호구역·상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 1,511,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지는 186세대, 2022.07.29 준공이지만 대상은 주거부가 아닌 근린생활시설입니다. 상가는 주택보다 수요층이 좁고 임대수익과 점포 가시성에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 영업자·점유자·임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 전용 비교사례. 단지 주거 실거래가 아닌 인근 1층 근린생활시설의 매매가·보증금·월세·공실 기간을 별도로 조사해야 합니다.
- 수익환원 검증. 예상 임대료에서 공실, 관리비, 수선비와 보유비용을 제외한 순수익을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 업종 제한 확인. 교육환경보호구역과 지구단위계획 규제가 표시돼 있으므로 계획 업종의 입점 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으므로 적용 범위와 절차를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분. 근린생활시설동의 미납 관리비와 공용부분 부담, 전용 설비 상태를 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 확신은 낮다
이 사건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 2023년 11월 14일 군자농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 실질취득액은 최저가와 같은 425,810,000원입니다.
그러나 대상은 환금성이 주택보다 제한적인 1층 근린생활시설이고 이미 2회 유찰됐습니다. 단지 주거부의 최근 12개월 평균과 비교하면 61.8% 수준이지만, 거래 용도와 면적이 달라 시세보다 싸다는 결론을 낼 수 없습니다. 최근 거래 추세도 -11.3%로 하락 중이며 임대관계도 확인되지 않았습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 임대수익과 상가 실거래를 확인한 뒤 판단입니다.