의정부지방법원 2024타경81902. 공부상 명칭은 ‘흥일홀딩스’, 건물 외벽 표시는 ‘에버리치’인 15층 공동주택의 1502호입니다. 공부상 아파트이고 감정평가 이용상태도 15층 아파트를 주거용으로 사용 중인 것으로 확인됩니다. 감정가 218,000,000원에서 세 번 유찰돼 현재 최저매각가는 74,774,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
권리의 출발점은 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이후의 근저당권·가등기·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하며, 선순위 근저당권 자체도 2024.09.13. 정안상운주식회사로 이전됐을 뿐 순위는 그대로 유지됩니다. 따라서 등기상 매수인이 승계하는 권리는 0원으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 15층 1502호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 15층 아파트 · 주거용 이용 |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 |
| 단지 / 면적 | 에버리치 · 52세대 · 대상면적 49.2㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 74,774,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엘씨엘대부 / 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸형
말소기준권리는 2019.10.25. 우리은행 근저당권입니다. 2021년 이후 설정된 대부업체 근저당권과 김형세 근저당권, 소유권이전청구권가등기, 세금 관련 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 갑구 5번 가등기는 2022.06.30. 말소됐고, 갑구 9번 가등기는 후순위로 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력 인수는 없지만 명도 대상이 많다
보증기관 대위·승계 신고의 중복은 없으며, 현황조사상 실제 점유·전입 확인자는 12명입니다. 모든 전입일이 말소기준일 2019.10.25.보다 늦어 대항력은 없고, 매수인에게 승계되는 임차보증금도 0원으로 분석됩니다. 다만 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 장영숙은 2024.09.30. 배당요구를 했으므로 최우선변제 여부와 실제 점유 범위는 최종 명세서에서 확인해야 합니다.
| 점유·전입자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 근린생활시설 · 3,835,37평방미터 | 2019.10.30 | 10,000,000원 800,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 박미애 | 2024.04.17 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 유재란 | 2021.01.19 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 길순자 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 이보람 | 2020.11.12 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 허윤재 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 박연경 | 2021.07.29 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 노예린 | 2024.03.08 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 장영숙 | 2021.10.18 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.09.30 · 순위 미상 | 없음 |
| 김윤지 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김혜림 | 2020.12.04 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 류순숙 | 2023.07.27 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
③ 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 거래 표본이 오래됐다
에버리치 대상면적 49.2㎡와 면적이 일치하는 실거래 표본은 3건입니다. 거래가는 251,000,000원에서 260,000,000원, 평균은 255,666,666원입니다. 현재 최저가 74,774,000원은 이 평균의 29.2%로 집계돼 가격 할인 폭 자체는 매우 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 255,666,666원 |
다만 표본 거래월은 2022.05~2022.07에 집중돼 있습니다. 2026년 경매가격을 판단할 때 255,666,666원을 현재 시세로 그대로 적용하기보다, 같은 건물의 최근 매물·실거래와 내부 상태를 추가 확인해야 합니다. 따라서 가격상 유리한 출발점은 맞지만, 표본 평균과의 차액 전체를 확정 이익으로 보는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,774,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,745,932원 |
| 1. 선순위 근저당 · 우리은행 | 150,000,000원 | 73,028,068원 |
| 2. 근저당 · 사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 흥일홀딩스 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,383,575,166원 중 73,028,068원만 채권자에게 배당되고, 미배당액은 3,310,547,098원입니다. 신청채권자 주식회사 엘씨엘대부의 청구액 800,000,000원은 현재 회차 가정에서 배당되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로, 아파트 등 공동주택·일반주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생급배수·보일러 난방·소화전·승강기·기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 6~8미터 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
- 공부 관계. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 공부상 명칭 ‘흥일홀딩스’와 외벽 표시 ‘에버리치’가 다릅니다.
- 환금성. 2019.09.06. 사용승인된 52세대 건물이며 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 함께 구성돼 수요층과 금융 취급 조건을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입·점유 재확인. 확인된 12명의 실제 점유 호실, 전출 여부, 임대차계약 유무를 전입세대 열람과 현장조사로 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 보증금 미상자가 다수이고 장영숙은 배당요구를 했습니다. 배당표에 반영되지 않은 소액임차인 최우선변제 여부를 확인하세요.
- 가등기 원본 확인. 갑구 5번·9번 가등기의 성격과 매각으로 인한 말소 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 기록이 있으므로 교부청구와 당해세 유무를 확인해 실제 배당 감소 가능성을 점검하세요.
- 명도비용 반영. 인수보증금은 0원이지만 다수 점유자와의 인도 협의, 인도명령 및 집행 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 현재 시세 보완. 실거래 3건은 2022.05~07 거래입니다. 2026년 현재 매물가와 동일 건물 거래를 별도로 확인하세요.
- 건물 명칭·용도 확인. 공부상 흥일홀딩스, 외벽상 에버리치이며 건물 내에 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 대상 호실의 건축물대장과 금융 취급 가능 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 강점, 점유와 환금성은 숙제”
이 물건의 가장 큰 장점은 명확합니다. 2019.10.25. 말소기준보다 앞선 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 74,774,000원입니다. 실거래 평균 255,666,666원의 29.2%, 감정가의 34.3%라는 가격 수준도 수치상 강합니다.
반면 점유·전입 확인자가 12명이고 보증금 미상자가 다수이며, 세 번 유찰된 52세대 혼합용도 건물이라는 점은 가볍지 않습니다. 실거래 표본도 2022년 3건에 그쳐 현재 시세 검증이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 합격, 가격도 유리하나 명도·세금·가등기 원본과 현재 환금성 확인이 선행돼야 하는 B등급 물건입니다.