창원지방법원 2026타경42. 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 광려천부영벽산블루밍아파트2차 209동 1302호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2억 3,100만원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김성엽·성복순 공동명의이며 각자 지분은 2분의 1입니다. 2014년 9월 소유권을 취득한 뒤 한국외환은행 근저당권이 설정됐고, 이후 두 차례의 추가 근저당과 세 건의 가압류가 등기됐습니다.
권리분석의 출발점은 2014년 9월 1일 설정된 을구 1번 한국외환은행 근저당권입니다. 채권최고액은 9,600만원입니다. 이후 설정된 한국외환은행의 추가 근저당 6,000만원, 아성유니텍의 근저당 2,883만 5,000원, 세 건의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 확인되는 등기상 권리의 매수인 인수 부담은 없습니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 동일 면적의 최근 12개월 평균 거래가격은 2억 2,135만원이고, 가장 최근인 2026년 9월 거래는 2억 1,500만원입니다. 신건 최저가 2억 3,100만원은 두 기준을 모두 웃돕니다. 여기에 임대관계 미상과 내부 미확인이라는 점유 확인 과제까지 남아 있습니다. 권리가 정리된다는 사실만으로 신건 가격을 정당화할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경42 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 113 광려천부영벽산블루밍아파트2차 209동 13층 1302호 도로명: 경상남도 함안군 칠원읍 호암길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택 · 20층 건물 중 13층 |
| 실거래 비교면적 | 71.226㎡ (동일 면적 매칭) |
| 단지 정보 | 부영벽산블루밍2차 · 530세대 · 2014.06.17 준공 |
| 소유자 | 김성엽 2분의 1 · 성복순 2분의 1 |
| 취득 거래가액 | 2014.09.01 소유권이전 · 213,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 100,999,792원 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 · 2014.09.01 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 등기상 권리 현황 | 근저당권 3건 · 가압류 3건 · 후순위 권리 매각으로 소멸 예정 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2014년 9월 1일 을구 1번 한국외환은행 근저당권입니다. 채권최고액은 96,000,000원이며, 이후 설정된 을구 2번 근저당권과 을구 3번 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 확인됩니다.
을구 2번 근저당권은 2014년 11월 26일 설정됐으며 채권최고액은 60,000,000원입니다. 을구 3번 근저당권은 2025년 12월 15일 설정됐으며, 채무자는 김성엽이고 김성엽의 지분 전부를 대상으로 한 채권최고액 28,835,000원의 근저당권입니다.
가압류 세 건은 김성엽 지분에 설정된 권리입니다. 2020년 경남은행 27,447,868원, 2020년 전봉남 10,600,000원, 2024년 국민행복기금 7,844,192원입니다. 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인 및 점유 현황. 확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 외부관찰과 통상적인 이용상황을 바탕으로 평가한 물건이므로, 실제 점유자·임대차계약·보증금·전입 여부는 입찰 전에 재확인해야 합니다. 임차인 내역이 없다는 사실만으로 실제 점유 및 임대차 관계까지 없다고 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래를 웃돈다
비교 대상은 부영벽산블루밍2차의 동일 면적 71.23㎡ 실거래입니다. 총 12건의 거래 평균은 220,333,333원이며, 최근 12개월 거래는 7건으로 평균 221,357,142원입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 71.23㎡ | 2층 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 71.23㎡ | 14층 | 219,000,000원 |
| 2026.03 | 71.23㎡ | 11층 | 223,000,000원 |
| 2026.03 | 71.23㎡ | 15층 | 224,000,000원 |
| 2026.01 | 71.23㎡ | 15층 | 219,000,000원 |
| 2025.12 | 71.23㎡ | 13층 | 225,000,000원 |
| 2025.10 | 71.23㎡ | 18층 | 224,500,000원 |
| 2025.06 | 71.23㎡ | 12층 | 220,000,000원 |
| 2025.06 | 71.23㎡ | 4층 | 220,000,000원 |
| 2025.05 | 71.23㎡ | 8층 | 209,500,000원 |
| 2025.04 | 71.23㎡ | 18층 | 225,000,000원 |
| 2025.03 | 71.23㎡ | 11층 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 220,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.23㎡ | 7건 | 221,357,142원 |
가장 최근 거래는 2026년 9월 2층의 215,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 221,357,142원이고, 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 +1.1%로 소폭 상승한 것으로 집계됐습니다. 하락 추세로 볼 수는 없지만, 이 사실이 현재 최저가를 저렴하게 만들어 주지는 않습니다.
현재 최저매각가 231,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.4%이고, 최신 거래가격의 약 107.4%입니다. 최근 12개월 평균보다 약 964만원, 최신 거래보다 1,600만원 높은 가격입니다. 13층이라는 층수 차이는 고려해야 하지만, 현재 가격 자체를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 231,000,000원 | 3,761,060원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 184,800,000원 | 49,314,260원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 147,840,000원 | 85,756,820원 |
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,034,000원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당 · 한국외환은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 한국외환은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 경남은행 | 27,447,868원 | 27,447,868원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 전봉남 | 10,600,000원 | 10,600,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 국민행복기금 | 7,844,192원 | 7,844,192원 | 0원 |
| 6. 을구 3번 근저당 · 아성유니텍 | 28,835,000원 | 25,073,940원 | 3,761,060원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권 합계 | 230,727,060원 | 226,966,000원 | 3,761,060원 |
예상배당은 제공된 권리별 채권액과 매각가 231,000,000원을 기준으로 한 산정입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
배당모형에서는 집행비용 4,034,000원을 제외한 뒤 한국외환은행의 두 근저당권과 세 건의 가압류가 전액 배당됩니다. 마지막 순위인 아성유니텍 근저당권은 채권최고액 28,835,000원 중 25,073,940원만 배당받고 3,761,060원이 미배당됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 소재 호암초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 여건 등을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 북동측과 남동측으로 중로, 서측으로 소로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 20층 건물 중 13층입니다. 위생 및 급배수, 소화전, 화재경보·탐지, 승강기, 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형에 유사한 토지로 공동주택 부지입니다. 토지면적 24,990㎡, 공시지가 375,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 관련 절대·상대보호구역이 확인되므로 관련 제한사항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 내부 상태는 직접 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 530세대 규모의 단지이며 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 7건, 평균 221,357,142원입니다. 최근 거래 추세는 +1.1%로 소폭 상승했지만, 신건 최저가가 최근 거래 수준을 초과한다는 점은 부담입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가격 재검토. 신건 최저가 2억 3,100만원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높습니다. 과거 전체 평균만으로 가격을 정당화하지 말고 최근 거래와 실제 매수 수요를 기준으로 상한을 설정해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 공동소유 관계. 김성엽·성복순 각 2분의 1 지분으로 등기돼 있습니다. 김성엽 지분에 설정된 가압류와 후순위 근저당권의 설정 범위 및 말소 여부를 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 근저당 및 채권 승계. 말소기준권리자는 한국외환은행으로 기재돼 있으나 신청채권자는 하나은행입니다. 채권승계와 현재 청구액, 채권계산서의 관계를 대조해야 합니다.
- 배당 검토. 신건 매각가 가정에서 아성유니텍 근저당권의 미배당액은 3,761,060원입니다. 이는 채권자 미회수액이며 매수인 인수액과 구분해야 합니다. 실제 배당표와 당해세 등을 재확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부 확인 없이 외부관찰과 통상적인 이용상황을 고려해 평가한 물건입니다. 누수·설비·마감·수리 필요성 등을 확인할 수 있는 방법을 검토하세요.
- 토지이용계획 확인. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 교육환경 보호구역 등의 제한사항을 관할 기관과 관련 공부를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 확인자료와 실거래 원본을 대조한 후 최종 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 신건 입찰 메리트”
창원지방법원 2026타경42는 말소기준권리 이후의 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이며, 채권자 중 아성유니텍에 3,761,060원의 미배당이 발생하지만 이는 매수인 인수액과는 별개입니다.
그러나 가격은 권리와 다른 평가를 받아야 합니다. 신건 최저가 2억 3,100만원은 최근 12개월 실거래 평균 2억 2,135만원의 104.4%이고, 최신 거래 2억 1,500만원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 +1.1%로 소폭 상승했지만, 현재 입찰가격이 최근 실거래보다 높은 사실은 변하지 않습니다.
여기에 임대관계 미상과 내부 미확인이라는 점유 관련 불확실성이 더해집니다. 임차인 내역이 확인되지 않았다는 이유만으로 명도 부담이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
최종 판단은 권리상 양호, 가격상 보류입니다. 신건 감정가를 그대로 추종하기보다는 최근 실거래와 점유 상태를 확인하고, 유찰에 따른 가격 변화를 기다리는 접근이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 등기상 소멸 여부만이 아니라 실제 점유와 취득가격을 함께 통제하는 데 있습니다.
