인수 0원이어도 ‘12명 점유·시세 공백’이 남는다 — 의정부 에버리치 1503호

의정부지방법원 2024타경81902. 공부상 명칭은 ‘흥일홀딩스’, 건물 외벽 표시는 ‘에버리치’인 15층 공동주택의 15층 1503호입니다. 공부상 용도와 감정평가 이용상태는 모두 아파트·주거용이며, 비교 면적은 46.2㎡입니다. 감정가 199,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 68,257,000원까지 내려왔습니다.

권리의 기준점은 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당 150,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당·가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 확인된 12명의 전입일도 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 그러나 인수 위험이 없다는 것과 점유 이전이 간단하다는 것은 다른 문제입니다. 다수 점유관계와 보증금 미상 내역은 명도 및 실제 사용현황 확인이 필요한 지점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸

말소기준은 2019.10.25. 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당은 2024.09.13. 정안상운주식회사로 이전됐지만 기준일 자체는 바뀌지 않습니다. 2021년 이후 설정된 후순위 근저당과 2022.07.22. 가등기, 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 점유관계 — 실제 조사 인원 12명, 대항력은 없음

보증금 대위·승계 신고에 해당하는 보증기관은 없어 실제 조사 인원은 12명입니다. 모두 전입일이 2019.10.25. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 인원이 다수이지만, 이들의 보증금 액수와 관계없이 선순위 대항력이 발생하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유자, 각 호실 사용관계와 인도 대상은 매각물건명세서 및 현장조사로 확정해야 합니다.

③ 시세 비교 — 26.7%라는 숫자를 그대로 믿기 어렵다

에버리치의 동일면적대 거래표본은 46.2~48.93㎡, 총 3건입니다. 거래금액은 251,000,000원~260,000,000원이고 평균은 255,666,666원입니다. 다만 거래시점이 모두 2022년 5~7월로, 2026.07.22. 매각기일과는 상당한 시간 차이가 있습니다.

현재 최저가 68,257,000원은 위 평균의 26.7%이고, 매수인 인수액이 없어 실질취득금액도 68,257,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 차이가 있지만, 비교표본이 2022년에 멈춰 있어 현재 시세 대비 할인율로 확정할 수 없습니다. 3회 유찰과 낙찰실적 0%라는 단지 경매통계 역시 감정가와 과거 거래가만으로는 응찰 수요를 설명하기 어렵다는 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 68,257,000원 가정)

총 채권액 3,383,575,166원 중 예상 배당은 66,628,374원이며, 미배당액은 3,316,946,792원입니다. 신청채권자 청구액은 800,000,000원이나 현재 회차 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있으나, 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로, 아파트 등 공동주택·일반주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2019.09.06. 사용승인된 52세대 건물로, 철근콘크리트구조 15층이며 승강기·보일러 난방·기계식 주차장 설비를 갖췄습니다.
• 도로. 서측으로 폭 6~8m 포장도로와 접하고, 토지는 평탄한 장방형 공동주택 부지입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 거래표본이 3건에 그치고 모두 2022년 거래이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 특정. 현황조사상 12명 중 현재 실제 점유자와 퇴거자를 구분하고, 1503호의 현실적 사용관계를 확인하세요.
• 보증금 원본 대조. 11명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협의에 필요한 계약관계를 확인하세요.
• 가등기 확인. 갑구 9번 가등기의 성격과 매각 소멸 기재를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
• 공매 교차 확인. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 상태를 확인하세요.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력과 당해세 여부, 교부청구 금액을 확인하세요.
• 최신 시세 조사. 2022년 거래 3건만으로 현재 가치를 판단하지 말고 2026년 실거래와 현재 매물을 별도로 조사하세요.
• 관리비·시설 확인. 공용부분 관리비 체납과 기계식 주차장 이용조건, 내부 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 안전한 입찰은 같은 말이 아니다”

이 물건은 권리의 선후관계만 보면 명확합니다. 2019.10.25. 근저당이 말소기준이고, 조사된 12명의 전입일은 전부 그 이후이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가도 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.

그러나 가격과 실행 난도는 별개의 문제입니다. 확인 가능한 거래는 2022년 3건뿐이고, 다수 점유자 중 11명의 보증금이 확인되지 않았으며 가등기·공매공고·세금채권도 원본 대조가 필요합니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리상 인수는 없지만, 최신 시세와 점유관계가 확인될 때까지 가격 메리트는 확정할 수 없다입니다. 낙찰가보다 먼저 확인해야 할 것은 실제 점유자와 현재 가치입니다.