창원지방법원 2026타경20174. 경상남도 창원시 마산합포구 해운동에 있는 한일비치맨션아파트 8층 806호입니다. 전용면적은 143.04㎡이며, 1996년 사용승인된 21층 아파트의 8층 물건입니다. 소유자는 하미애이고, 2020년 10월 8일 설정된 인카금융서비스주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 국세·지방세 압류, 김재호의 가압류, 오정섭의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 압류의 말소와 체납세금의 배당상 우선순위는 별개이므로 실제 세금 채권을 확인해야 합니다. 아울러 현장 조사에서 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 등기상 말소 구조만으로 점유·명도 위험까지 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.
더 중요한 문제는 신건 가격입니다. 최저매각가 338,000,000원에 비해 최근 12개월 실거래 평균은 276,000,000원이고, 최근 거래로 지정된 금액은 240,000,000원입니다. 전체 기간의 거래 평균인 284,875,000원보다도 최근 12개월 평균이 낮으며, 거래 추세 역시 하락하고 있습니다. 따라서 과거의 높은 거래가격을 근거로 신건을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20174 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 53 한일비치맨션아파트 8층 806호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 월영동남로 22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 143.04㎡ · 21층 건물 중 8층 |
| 단지 규모 | 198세대 · 사용승인 1996.03.25 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 외벽 몰탈 위 페인팅 마감 · 샤시창호 |
| 소유자 | 하미애 (2001.11.30 소유권이전 등기, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 338,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 오정섭 |
| 청구금액 | 107,797,259원 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 말소기준권리 | 2020.10.08 인카금융서비스주식회사 근저당권 · 채권최고액 152,000,000원 |
| 임대관계 | 미상 · 현장 폐문으로 내부 확인 곤란 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조와 남은 확인 사항
과거 강제경매 이력도 확인됩니다. 2024.04.25 조상형을 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐지만, 2024.09.30 취하를 원인으로 2024.10.07 해당 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 현재 진행되는 경매는 2026.04.01 오정섭의 강제경매개시결정에 따른 별도 사건입니다.
② 점유·임차관계 — 임대관계 미상
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 신고된 임차인 | 확인된 임차인 없음 | 실제 임차관계는 별도 확인 필요 |
| 점유 상태 | 현장 폐문 · 이해관계인 부재 | 점유자 미확인 |
| 대항력 | 전입·보증금·확정일자 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
| 매수인 인수 | 배당 시뮬레이션상 0원 | 잠재 임차인 확인 전 확정 불가 |
감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 조사 당시 이해관계인이 부재하고 출입문이 닫혀 있어 내부의 실제 이용상태와 관리상태를 확인하지 못했습니다.
따라서 현재 확인된 임차인이 없다는 사실을 실제 임차인이 전혀 없거나 소유자가 직접 거주한다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 점유자가 확인될 경우 전입신고일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 대항력 및 우선변제권을 다시 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 22.5% 높은 신건 가격
한일비치맨션아파트의 동일 면적 143.04㎡ 실거래 8건을 비교합니다. 전체 거래 평균은 284,875,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 신건 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 276,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 143.04㎡ | 15층 | 240,000,000원 |
| 2026.10 | 143.04㎡ | 20층 | 312,000,000원 |
| 2025.06 | 143.04㎡ | 13층 | 260,000,000원 |
| 2024.08 | 143.04㎡ | 10층 | 340,000,000원 |
| 2024.04 | 143.04㎡ | 17층 | 350,000,000원 |
| 2023.06 | 143.04㎡ | 5층 | 255,000,000원 |
| 2021.10 | 143.04㎡ | 10층 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 143.04㎡ | 18층 | 224,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 143.04㎡ | 2건 | 276,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 143.04㎡ | 8건 | 284,875,000원 |
2024년에는 340,000,000원과 350,000,000원의 거래가 있었지만, 2025년에는 260,000,000원, 2026년 10월에는 240,000,000원과 312,000,000원에 거래됐습니다. 동일 면적이라도 층과 개별 상태에 따른 거래가격 차이가 크므로 고가 거래 한 건만으로 적정 가격을 판단해서는 안 됩니다.
④ 가격·유찰 시나리오 — 최저가 하락과 채권 미배당
현재는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회로 나타납니다. 다만 이는 개별 물건의 향후 유찰이나 낙찰가격을 보장하는 지표는 아닙니다.
| 구분 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 추정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 338,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 270,400,000원 | 24,702,859원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 216,320,000원 | 78,025,739원 | 0원 |
1회 유찰을 가정한 최저가 270,400,000원은 최근 12개월 평균 276,000,000원보다 낮아집니다. 다만 최근 거래로 지정된 240,000,000원보다는 여전히 높은 가격입니다. 2회 유찰 시나리오인 216,320,000원은 두 지표보다 낮지만, 실제 입찰가격과 최종 낙찰가격은 별도로 결정됩니다.
각 회차의 미배당 채권은 채권자가 전액 회수하지 못하는 금액을 나타내며, 그 자체가 매수인이 인수해야 하는 금액은 아닙니다. 위 시나리오의 인수액 0원은 확인된 권리와 배당 가정에 따른 수치이고, 실제 임차관계 및 법정 인수사항이 확인되면 판단이 달라질 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,532,000원 |
| 1. 근저당 · 인카금융서비스주식회사 | 152,000,000원 | 152,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김재호 | 30,720,000원 | 30,720,000원 |
| 3. 경매신청채권자 · 오정섭 | 107,797,259원 | 107,797,259원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 41,950,741원 |
세금채권 등 미반영 항목이 없다고 가정하면, 매각대금 338,000,000원에서 집행비용 5,532,000원을 제외한 뒤 배당대상 채권 290,517,259원이 전액 배당되고, 소유자에게 41,950,741원이 남는 계산입니다.
※ 예상배당은 채권최고액·청구금액 및 추정 집행비용을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 국세·지방세 압류에 따른 실제 조세채권 금액과 우선순위, 당해세, 최우선변제권 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 소재 해운중학교 동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측 광로3류, 북서측 대로3류, 남서측 소로1류, 남동측 소로3류에 접하는 도로 여건입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 가축사육제한구역과 교육환경 관련 상대보호구역에 해당합니다. 토지의 개별공시지가는 1,114,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 1996.03.25 사용승인된 철근콘크리트조 아파트로 위생설비, 급·배수설비, 승강기 및 난방설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 내부 확인. 현장 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 통상적인 상태를 상정해 감정평가했으므로 실제 마감재, 수리 상태와 관리상태의 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 198세대 규모의 단지로, 동일 면적 거래는 확인되지만 실거래 표본이 많지 않고 가격 편차가 큽니다. 최근 12개월 평균과 과거 전체 평균 사이에도 차이가 있어 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 284,875,000원보다 최근 12개월 평균 276,000,000원과 2026.10 거래가격을 우선 검토하세요. 신건 최저가는 최근 평균의 122.5%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.1%로 하락하고 있으므로 과거 340,000,000원·350,000,000원 거래만을 근거로 높은 입찰가를 정하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 270,400,000원, 2회 유찰 시 216,320,000원의 최저가 시나리오를 비교하세요. 다만 유찰이나 해당 가격의 실제 형성은 보장되지 않습니다.
- 임대관계·대항력. 임대관계가 미상이고 현장 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 점유자와 전입세대, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 세금 압류. 마산세무서장과 마산합포구청장의 압류가 있습니다. 실제 체납액과 법정기일 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 수리 필요성, 누수, 마감재와 설비 상태를 확인하세요. 내부 상태는 실질취득비용과 재매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 체납액을 확인하고, 매수인에게 부담될 수 있는 부분을 별도로 검토하세요.
- 배당표 검증. 집행비용·근저당·가압류·신청채권에 대한 예상배당과 실제 채권액을 대조하세요. 세금채권이 반영되면 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 재확인하세요.
맺으며 — “권리 말소는 긍정적, 신건 가격은 보류”
이 물건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2020년 인카금융서비스주식회사 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다.
그러나 국세·지방세 압류의 실제 배당 우선순위와 확인되지 않은 점유·임대관계가 남아 있어 권리 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수는 없습니다. 폐문으로 내부 상태까지 확인되지 않은 점도 주의해야 합니다.
가격 판단은 더욱 분명합니다. 신건 최저매각가 338,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 276,000,000원의 122.5%입니다. 최근 거래로 지정된 가격은 240,000,000원이며 거래 추세도 -4.1%로 하락하고 있습니다. 따라서 현재 최저가를 저렴하다고 평가하거나, 과거 고가 거래만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 등기상 말소 구조는 긍정적이지만 최근 시세 대비 높은 가격, 하락 추세, 미확인 점유·임대관계와 세금 압류 확인사항이 평가를 낮춥니다. 현재 신건 가격에서는 보수적 접근이 타당하며, 실제 권리 확인과 최근 거래가격을 바탕으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
