창원지방법원 2026타경20238. 경상남도 창원시 마산합포구 장군동5가 1-12, 금강제이드 3층 301호입니다. 전용면적은 80.588㎡이며, 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 3층에 위치한 공동주택(아파트)입니다. 현재 소유자는 권영은 씨로, 2012년 3월 14일 거래가 2억 1,200만원에 소유권을 취득했습니다.

권리의 중심은 2015년 7월 28일 설정된 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1억 4,300만원으로 말소기준권리에 해당합니다. 이후 같은 은행의 추가 근저당권 1,540만원과 경남신용보증재단의 가압류 4,080만원이 존재하지만, 모두 기준권리 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 권리관계만 보고 입찰을 결정해서는 안 됩니다. 감정평가 당시 폐문으로 내부조사가 불가능했고 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수액 0원과 실제 점유·임대차 위험은 구분해야 합니다. 가격 역시 최근 거래와 큰 차이가 없는 수준이어서, 권리의 단순함만으로 적극적인 입찰 메리트를 부여하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

이 사건의 핵심은 2015년 7월 28일 경남은행 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리이며, 그 이후 설정된 2016년 경남은행 추가 근저당권과 2022년 경남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 등기에는 2007년 전세권 1억 2,000만원이 설정된 이력이 있으나, 2010년 2월 25일 해지로 말소되었습니다. 2012년 및 2013~2014년에 설정된 근저당권들도 이후 해지·말소된 이력이 확인됩니다. 현재 남아 있는 기준권리와 후순위 권리를 과거 말소된 권리와 혼동해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 거래에 근접한 신건 가격

금강제이드의 동일 면적대(80.59㎡) 실거래 내역입니다. 전체 거래는 5건이며, 최근 12개월 거래는 2026년 2월의 1건입니다. 최근 시세 판단에는 전체 기간 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용하는 것이 적절합니다.

최근 거래는 2026년 2월 1억 8,000만원이며, 최근 12개월 평균도 같은 금액인 1억 8,000만원입니다. 현재 최저매각가 1억 7,700만원은 이 가격의 98.3%입니다. 차액은 300만원으로 최근 거래보다 낮지만, 가격 차이가 크지는 않습니다.

전체 5건 평균은 1억 8,120만원이며, 최고 거래는 1억 9,800만원, 최저 거래는 1억 5,400만원입니다. 다만 이 전체 평균에는 과거 거래가 포함되어 있으므로 현재 입찰가격의 직접적인 기준으로 삼기에는 한계가 있습니다.

단지 규모도 고려해야 합니다. 금강제이드는 34세대 규모이며 2007년 준공되었습니다. 최근 12개월 거래가 1건이라는 점을 감안하면, 매각 이후 재매도 시점이나 매수 수요에 따라 환금성이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)

가압류 채권액 40,800,000원 중 예상배당은 15,322,000원으로, 미배당액은 25,478,000원입니다. 집행비용 3,278,000원을 포함하면 매각대금 177,000,000원이 모두 배분되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

신청채권자인 경남은행의 청구액은 145,023,782원으로 표시되어 있습니다. 위 배당표는 등기상 채권최고액 143,000,000원과 추가 근저당 채권최고액 15,400,000원, 가압류 청구액을 기준으로 한 추정 시뮬레이션입니다. 실제 채권 잔액과 배당액은 채권계산서 및 배당요구 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 경상남도 창원시 마산합포구 장군동5가 및 중앙동3가 일대에 위치하며, 주변은 주택지대와 상업지대 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 등의 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 슬라브지붕의 10층 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지 형태. 사다리형의 평지로 아파트 부지에 이용되고 있으며, 서측 소로3류와 남측 소로1류 도로에 접합니다.
• 용도지역. 장군동5가 1-12는 제2종일반주거지역으로 기재되어 있습니다. 중앙동3가 2-6은 일반상업지역 및 제2종일반주거지역이 함께 기재되어 있어 토지별 이용계획을 구분해 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 자연재해위험개선지구에 저촉되는 것으로 기재되어 있습니다. 관련 규제와 실제 적용 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 854,500원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인되며 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다. 다만 폐문으로 내부조사가 불가능했으므로 내부 이용상황과 관리상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 금강제이드는 34세대 규모로, 최근 12개월 실거래가 1건입니다. 최근 거래가격은 확인되지만 거래 표본이 제한적이므로 매각 시점의 수요와 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 폐문으로 내부조사가 불가능했고 임대관계도 미상입니다. 실제 점유자가 누구인지, 소유자 점유인지 임차인 점유인지부터 확인해야 합니다.
• 대항력 확인. 점유자가 있다면 전입일·보증금·확정일자·점유 개시일을 대조하세요. 확인 전에는 대항력 가능·미상 위험을 배제하지 말아야 합니다.
• 등기부 재확인. 2015.07.28 경남은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2016년 추가 근저당과 2022년 가압류의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 실제 채무액. 경남은행 신청채권 청구액 145,023,782원과 등기상 근저당 채권최고액은 서로 다른 기준입니다. 실제 배당은 채권계산서와 배당요구 내용으로 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부조사가 불가능했습니다. 누수·설비·마감·관리상태 및 실제 이용상황을 확인한 뒤 수리비와 관리비 체납 가능성을 검토하세요.
• 토지 규제. 자연재해위험개선지구 저촉 및 가축사육제한구역 포함 사항을 확인하고, 토지별 용도지역과 이용 제한을 구분해 검토하세요.
• 시세 검증. 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 2026년 2월 거래 1억 8,000만원을 단지 전체의 확정 시세로 간주하지 말고, 인근 유사 물건과 실제 매수 수요를 함께 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 제공된 가격 시나리오상 1회 유찰 시 141,600,000원, 2회 유찰 시 113,280,000원입니다. 이는 가격 변화를 가정한 참고치이며 실제 매각기일과 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리가 깨끗해도 점유와 가격은 따로 봐야 한다”

금강제이드 301호는 등기상 권리 구조가 비교적 명확합니다. 2015년 경남은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 추가 근저당권과 경남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인과 인수권리가 없어 등기 기준 인수 예상액도 0원입니다.

그러나 이 물건에는 두 가지 확인 과제가 남습니다. 첫째는 폐문으로 확인하지 못한 내부 상태와 임대관계입니다. 실제 점유자가 확인될 경우 대항력과 보증금 여부를 다시 판단해야 합니다. 둘째는 가격과 환금성입니다. 최저가 1억 7,700만원은 최근 거래 1억 8,000만원의 98.3%로 차이가 크지 않고, 최근 거래는 1건뿐이며 추세도 -0.8% 하락 방향입니다.

결국 이 물건은 권리만 보면 접근하기 쉬워 보이지만, 현장 확인 없이 신건 가격에 입찰하기에는 불확실성이 남습니다. 등기상 권리는 합격, 점유 확인은 필수, 가격은 신중. 내부 상태와 임대차 관계를 확인하고 실제 거래가격을 추가 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.