창원지방법원 2026타경20313. 경상남도 창원시 마산합포구 창포동2가 2, 경남창포아파트 1동 7층 806호입니다. 1990년 준공된 281세대 아파트로, 감정 대상 면적은 128.938㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 조기현 씨이며, 2021년 5월 8일 매매를 원인으로 1억 8,600만원에 취득했고 2021년 7월 15일 소유권이전등기가 접수됐습니다.

같은 날 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 1억 1,880만원)이 말소기준권리입니다. 이후 개인 채권자와 금융기관의 가압류가 여러 건 붙었고, 2025년에는 이지림 명의의 후순위 근저당권까지 추가됐습니다. 하지만 이 권리들은 말소기준권리보다 늦게 설정됐으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

주의할 점은 가격입니다. 현재 신건 최저가 2억 5,200만원은 최근 12개월 평균 실거래가 2억 5,000만원보다 높습니다. 권리상 인수액이 없다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다. 또한 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계도 미상으로 조사됐으므로, 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 매각으로 소멸

말소기준권리는 2021년 7월 15일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 118,800,000원이며, 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

특히 2025년 8월 5일 설정된 이지림 명의의 근저당권은 채권최고액 60,000,000원입니다. 말소기준권리보다 후순위이므로 매수인이 별도로 인수하는 권리가 아닙니다. 황진용·근로복지공단·우리카드·중소벤처기업진흥공단·교보생명보험의 가압류와 창원시 압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다

동일 면적 매칭 거래로 확인되는 경남 아파트의 실거래 내역입니다. 총 9건 중 가장 최근 거래는 2025년 11월 8층 거래로 250,000,000원입니다.

가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 250,000,000원(1건)이고, 최신 거래 역시 2025년 11월의 250,000,000원입니다.

현재 최저가 252,000,000원은 최근 평균 대비 100.8%입니다. 최근 거래보다 2,000,000원 높은 가격으로 출발하는 셈입니다. 최저가가 감정가와 동일한 신건이므로, 현재 가격에서 시세 대비 할인 효과는 없습니다.

최근 가격 추세 지표는 과거 대비 +11.2%입니다. 즉, 추세 자체는 하락이 아니라 상승 방향으로 나타납니다. 다만 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐이므로 이를 단지 전체의 확정적인 가격 흐름으로 확대 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)

매각대금 2억 5,200만원에서 집행비용 약 432만 8,000원을 제외하고 배당이 진행되는 구조입니다. 채권자 총 청구액은 342,626,165원이며, 예상 배당액은 247,672,000원입니다. 따라서 채권자 미배당액은 94,954,165원입니다.

중소벤처기업진흥공단은 청구액 78,093,928원 중 11,166,112원만 배당받는 것으로 계산되며, 교보생명보험은 배당액이 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 소재 신마산시장 북측에 위치합니다. 주위는 주거용 및 상업용 부동산이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 경남창포아파트는 281세대이며 1990년 준공입니다. 오래된 아파트인 만큼 내부 수선 여부와 실제 관리상태 확인이 중요합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내부는 벽지도배 및 타일 등으로 마감된 것으로 조사됐습니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 소방설비 및 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 제3종일반주거지역이며, 토지는 평지의 사다리형으로 평가됐습니다. 단지 4면이 소로 및 중로에 각각 접하고, 토지면적은 10,058.5㎡입니다.
• 공시지가. 1,028,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역에 해당하며, 소로1류 및 중로3류에 접합니다.
• 건물 하자·공부 일치. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 외부 관찰 및 유사물건을 기준으로 통상적인 상태를 상정해 평가했으므로 실제 내부 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
• 환금성. 281세대 규모의 단지이지만 1990년 준공이라는 연식과 최근 12개월 실거래 1건이라는 점을 함께 고려해야 합니다. 최신 거래가 2억 5,000만원인 상황에서 신건 최저가가 이를 웃도는 만큼 현재 가격의 매력은 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검증. 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 평균 250,000,000원의 100.8%입니다. 신건 감정가 그대로 입찰하면 최근 거래가격보다 비싸게 매수할 수 있으므로 가격 상한을 신중히 설정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 201,600,000원, 2회 유찰 시 161,280,000원입니다. 현재 가격을 서둘러 추종하기보다 회차별 가격을 구분해 검토할 필요가 있습니다.
• 임대차·점유 확인. 확인된 임차인 등재는 없지만 임대관계 미상 및 폐문부재 상태입니다. 전입세대, 확정일자, 점유자 및 실제 임대차계약을 확인하기 전에는 명도 위험을 배제하지 마세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 누수·설비·마감·수선 필요 여부 등 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 배당 부족액 구분. 채권자 미배당액 94,954,165원은 예상 배당상 채권 부족액입니다. 이를 매수인 인수액으로 계산하지 마세요. 배당 가정상 인수액은 0원입니다.
• 후순위 권리 확인. 2025년 8월 5일 이지림 근저당권 60,000,000원과 이후 가압류·압류가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서 및 최신 등기사항전부증명서 원본으로 최종 대조하세요.
• 배당 변수. 당해세 및 임차인 최우선변제는 예상배당 계산에 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 권리관계에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
• 실거래 재확인. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 2025년 11월 거래 250,000,000원만으로 현재 시장가격을 확정해서는 안 됩니다. 입찰 전 최신 거래와 해당 호수의 상태를 다시 비교해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗해도 신건 가격은 따로 봐야 한다”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021년 7월 15일 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 후순위 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 가정상 매수인 인수액은 0원이며, 채권자 미배당액 약 9,495만원도 낙찰자가 인수하는 금액은 아닙니다.

하지만 권리분석이 깔끔하다는 사실이 곧 좋은 매입가격을 의미하지는 않습니다. 최근 12개월 평균 및 최신 실거래가가 2억 5,000만원인데 신건 최저가는 2억 5,200만원입니다. 시세 대비 100.8%로 현재 가격에는 할인 메리트가 없습니다. 최근 추세 지표는 +11.2%이지만 거래 표본이 1건뿐이라는 점도 유의해야 합니다.

여기에 폐문부재로 내부 상태와 임대관계가 확인되지 않았다는 현실적인 변수도 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수권리 측면에서는 양호하지만, 가격과 점유관계는 추가 검증이 필요한 물건입니다.

최종 판단: 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 현재 최저가만 보고 입찰하기보다는 최근 거래가격을 기준으로 응찰가를 재설정하고, 실제 점유와 내부 상태를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.