등기상 인수는 0원, 그러나 점유관계 12건·3회 유찰 — 의정부 에버리치 1504호

의정부지방법원 2024타경81902. 의정부동 ‘흥일홀딩스’ 15층 1504호로, 건물 외벽에는 ‘에버리치’로 표시된 아파트입니다. 감정평가상 15층 아파트는 현재 주거용으로 이용 중이며, 대상면적은 55.58㎡입니다. 감정가 240,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 82,320,000원입니다.

등기 흐름의 기준점은 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당 150,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 대규모 공동담보 근저당, 가등기, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2021년과 2022년에 설정된 가등기는 종류 확인이 필요하다는 주의사항이 있고, 현황조사의 점유관계도 해당 1504호와의 실제 대응관계를 원본에서 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조

말소기준권리는 2019.10.25. 접수된 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이 근저당은 2024.09.13. 확정채권대위변제로 정안상운주식회사에 이전됐지만 기존 순위는 그대로 유지됩니다. 2021.03.17. 이후의 근저당권 3건과 2022.07.22. 가등기, 각 압류 및 2024.07.19. 임의경매개시결정은 모두 후순위입니다.

② 점유·임차인 현황 — 모두 기준일 이후, 그러나 범위 확인 필요

현황조사에는 보증기관의 대위·승계 중복 없이 12명의 인원이 기재돼 있습니다. 전입일 또는 사업자등록일은 모두 말소기준일인 2019.10.25.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됐습니다. 다만 법인 1건은 근린생활시설 이용으로 기재됐고, 나머지 11명은 사용부분과 보증금이 특정되지 않아 1504호의 실제 점유자·명도 대상인지 별도 대조가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 숫자상 32.2%, 그러나 직접 비교는 곤란

에버리치는 52세대이며 사용승인일은 2019.09.06.입니다. 확인된 매매사례는 2022.05.~2022.07.의 3건으로 평균 255,666,666원, 최저 251,000,000원, 최고 260,000,000원입니다. 현재 최저가 82,320,000원은 이 평균의 32.2%입니다.

문제는 비교 적합성입니다. 대상면적은 55.58㎡인데 거래표본은 46.2㎡~48.93㎡로 면적이 일치하지 않고, 최신 거래도 2022.07.에 머물러 있습니다. 따라서 82,320,000원이 거래평균의 32.2%라는 수치만으로 현재 시세보다 싸다고 확정할 수 없습니다. 2026년 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 매물과 거래사례를 새로 확보해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)

예상 미배당액은 3,303,136,926원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 신청채권자 주식회사 엘씨엘대부의 청구액은 800,000,000원이지만 현재 회차 예상배당은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 채권자별 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부중앙역(경전철) 동측 인근으로 아파트·일반주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황도 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생급배수·보일러 난방·소화전·승강기·기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 6~8m 포장도로와 접합니다.
• 토지. 일반상업지역의 평지·세로장방형 토지이며 면적은 430.0㎡, 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 포함되며 소로3류에 접합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없으며, 공부상 아파트로 현재 주거용 이용입니다.
• 환금성. 52세대 규모이고 확인된 실거래가 2022년 3건에 그쳐, 입찰 전 현재 매물과 동일 면적의 가격조사가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 특정. 현황조사 기재 12명 중 실제 1504호 점유자, 가족관계, 사용부분 및 명도 대상을 현장에서 확인하세요.
• 보증금 확인. 법인 1건 외 11명의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없더라도 소액임차인 최우선변제 여부는 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
• 가등기 확인. 갑구 5번·9번 가등기의 성격과 말소·소멸 여부를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세가 존재하면 배당순서와 선순위 근저당 예상배당이 달라질 수 있습니다.
• 시세 재조사. 비교거래는 2022년이고 면적도 46.2㎡~48.93㎡로 대상 55.58㎡와 다릅니다. 2026년 동일 건물·유사 면적의 호가와 거래를 확인하세요.
• 명칭 대조. 공부상 명칭은 흥일홀딩스, 외벽 표시는 에버리치이므로 현장 동·호수와 출입구 표시를 확인하세요.
• 관리비·시설. 체납 관리비와 기계식 주차장 이용 가능 여부, 승강기 및 공용시설 상태를 관리주체에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다

이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2019.10.25. 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가등기·압류·경매개시결정과 이후 전입자는 매각으로 소멸해 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 현황조사에 12명의 인원이 기재돼 있지만 상당수의 사용부분과 보증금이 미상이고, 최저가가 감정가의 34.3%까지 하락했음에도 세 차례 유찰됐습니다. 시세표본 역시 2022년·면적 불일치 거래 3건뿐입니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸은 합격, 점유·가격 검증은 보류가 적절합니다. 1504호의 실제 점유관계와 2026년 현재 시세가 확인되기 전에는 82,320,000원이라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.