창원지방법원 2026타경20338. 경상남도 창원시 마산회원구 봉암동 660-60, 봉암공업단지에 위치한 공장 및 토지 일괄매각 물건입니다. 토지 면적은 823.7㎡이며, 건물은 공장·사무실·화장실 등으로 이용되고 있습니다. 단순한 주거용 부동산이 아니라 토지와 공장 건물, 제시외 건물 및 기계기구까지 함께 검토해야 하는 산업용 부동산입니다.

채권자인 경남은행이 2023년 8월 18일 설정한 채권최고액 19억 8,000만원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권과 각종 가압류·압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 하지만 말소기준권리보다 앞선 시점에 점유·사업자등록한 것으로 조사된 임차인 2명이 존재합니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 이 부분은 별도의 인수 위험으로 남습니다.

따라서 이 물건의 핵심은 등기부상 후순위 채권의 소멸 여부만이 아닙니다. 실제 점유자와 임대차보증금, 조세채권의 우선순위, 일괄매각 대상 기계기구의 상태를 확인해야 비로소 실질취득비용과 입찰 가능 가격을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 인수는 별도 확인

등기부상 말소기준권리는 2023년 8월 18일 접수된 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,980,000,000원이며 채무자는 현 소유자 이혜영입니다. 해당 근저당권은 토지와 공동담보 관계로 설정되어 있습니다.

그 이전에 존재했던 2002년 신한은행 근저당권과 2013년 신한은행 근저당권은 2015년 5월 27일 말소됐습니다. 2015년 설정된 경남은행 근저당권도 2023년 8월 18일 말소됐습니다. 2023년 11월 설정된 하답선의 근저당권 240,000,000원 역시 2023년 12월 15일 말소된 것으로 확인됩니다.

말소기준권리 이후에는 2024년 3월 29일 경남은행 근저당권 165,000,000원이 추가로 설정됐습니다. 이후 기술보증기금, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아, 중소벤처기업진흥공단, 케이뱅크, 국민카드, 근로복지공단, 국민은행, 신용보증기금 등의 가압류 및 압류가 이어졌습니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

② 임차인 현황 — 실제 3명, 그중 대항력 있는 임차인 2명

현황조사 및 상가건물임대차 현황에 등장하는 임차인은 총 3명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 이 가운데 이성룡과 노근명은 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있으며, 전익배는 말소기준권리 이후의 등록일로 대항력이 없는 것으로 표시되어 있습니다.

전익배는 2026년 3월 6일 등록된 것으로 표시되어 말소기준권리 이후의 임차인입니다. 자료상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있지만 보증금과 실제 점유 범위가 미상이므로 명도 및 배당 관계는 확인해야 합니다.

중요한 점은 배당표의 매수인 인수액 0원이라는 산출 결과를 실제 인수 위험이 없다는 의미로 해석하면 안 된다는 것입니다. 배당 시뮬레이션에서 산출한 0원은 임차인 보증금이 확인되지 않은 상황에서 계산된 값입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금과 배당관계를 확인하기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,360,209,360원 가정)

현재 최저매각가인 2,360,209,360원에 낙찰된다고 가정한 예상배당 구조입니다. 경남은행의 두 근저당권이 우선 배당되고, 그 다음 순위인 기술보증기금은 청구금액 전액을 회수하지 못하는 구조입니다.

집행비용은 매각가의 약 1.1%로 추정한 금액입니다. 채권자 합계와 예상배당은 제공된 배당 시뮬레이션 기준이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 요소는 별도로 확인해야 합니다.

신건 매각가 기준으로 기술보증기금은 청구액 653,008,900원 중 189,207,266원만 배당받는 것으로 계산됩니다. 나머지 후순위 채권자들도 배당을 받지 못해 채권자 전체 미배당액은 808,316,684원입니다.

유찰 시나리오를 보면 다음과 같습니다.

각 시나리오는 채권자 배당 시뮬레이션입니다. 유찰 후 가격이 내려가더라도 임차인 보증금 인수 위험과 실제 매수인의 명도·운영 비용이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.

④ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 마산회원구 봉암동 봉암공업단지 내에 위치합니다. 주변은 공업지역으로 공장 및 산업시설 중심의 환경입니다.
• 교통. 감정요항표상 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다. 토지는 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며 소로 한 면에 접하는 형태입니다.
• 토지. 공장용지 823.7㎡, 일반공업지역, 평지, 세로장방형으로 기재되어 있습니다. 토지이용상황은 공업용이며 공시지가는 1,021,000원/㎡입니다.
• 건물 이용. 공장 및 사무실, 화장실 등으로 이용 중입니다. 경량철골조 및 일반철골구조의 칼라시트 지붕 건물로 기재되어 있으나 현황 지붕은 판넬지붕입니다.
• 건물 현황. 목록2 건물 중 2층 51.33㎡는 현황상 멸실된 것으로 기재되어 있습니다. 건물 일부는 증축·수선된 점을 고려하여 평가됐으며, 건물 내부의 화장실과 현장사무실 등 격벽시설은 건물에 포함해 평가했습니다.
• 설비. 급배수설비와 위생설비가 설치되어 있는 것으로 기재되어 있습니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물 및 기계기구가 포함됩니다. 다만 기계기구의 정상작동 여부는 불분명하므로 실제 가동 상태와 구성품, 유지보수 여부를 확인해야 합니다.
• 규제. 일반공업지역이며 가축사육제한구역(전부제한)에 포함됩니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 건축물대장과 현황 사이에는 지붕 형태 차이가 기재되어 있습니다.
• 환금성. 공업단지 내 공장 및 토지로 일반 주거용 부동산과 매수층이 다릅니다. 비교 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 감정가의 적정성이나 할인·할증 수준을 판단할 수 없습니다. 개별 공장 용도, 시설 상태, 실제 사용 가능성에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 2명부터 확인. 이성룡(대한테크)과 노근명의 임대차계약서, 보증금, 사업자등록 및 실제 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 두 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 가정하지 마세요.
• 대한테크 점유 범위 확인. 공장 입구 좌측 약 20평과 제시외 건물 ㄱ부분을 실제로 점유하고 있는지, 해당 공간의 독립된 사용 여부와 임대차 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 노근명 점유 확인. 상가건물임대차 현황서에 등록되어 있으나 점유 위치가 미상입니다. 실제 영업 여부, 점유 공간, 계약 상대방 및 현재 임대차 관계를 확인해야 합니다.
• 전익배 명도 확인. 대항력은 없는 것으로 분류되어 있지만 보증금과 점유 위치가 미상입니다. 실제 점유자 및 명도 대상 범위를 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 압류 5건. 국세와 지방세 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하는 경우 배당순위에 영향을 줄 수 있으며, 후순위 채권자 미배당액도 달라질 수 있습니다. 실제 체납 세목과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 기계기구 실사. 기계기구는 일괄매각 대상이지만 정상작동 여부가 불분명합니다. 감정평가에 포함된 장비의 목록·수량·소유관계·현재 위치·작동 여부를 대조하고, 철거 및 운반 비용도 검토해야 합니다.
• 건물 현황 대조. 목록2 건물 중 2층 51.33㎡ 멸실, 일부 증축·수선, 공부상 칼라시트지붕과 현황 판넬지붕의 차이를 현장 및 공부와 대조해야 합니다.
• 토지와 건물의 일괄매각 범위. 제시외 건물과 기계기구가 매각 대상에 포함되는 범위 및 실제 소유관계를 확인하고, 공동담보 관계와 등기 내용을 함께 검토해야 합니다.
• 배당금 재산정. 경남은행의 신청채권 청구액 2,040,665,505원과 배당표상 근저당권 채권최고액 합계 2,145,000,000원은 서로 다른 수치입니다. 실제 채권잔액, 조세채권 및 임차인 배당을 반영해 배당표를 다시 검토해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기계기구 목록을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “실질 인수 위험 없음”은 다르다

창원 2026타경20338은 823.7㎡ 공장용지와 공장 건물, 제시외 건물 및 기계기구를 일괄매각하는 신건입니다. 등기상 말소기준권리는 명확하며, 그 이후의 근저당권과 다수 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 물건은 등기부만 보고 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다. 대항력 있는 임차인 2명의 보증금이 미상이기 때문입니다. 보증금이 얼마인지, 배당요구를 했는지, 배당으로 얼마나 회수할 수 있는지 확인되지 않으면 매수인이 실제로 부담할 인수금액을 계산할 수 없습니다.

신건 감정가와 최저가는 23억 6,020만원이며, 채권자 배당 시뮬레이션상 미배당액은 약 8억 831만원입니다. 여기에 국세·지방세 압류 5건의 우선순위 문제, 기계기구 정상작동 여부, 건물의 일부 멸실 및 증축·수선 사항까지 존재합니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 신건 가격이 적정한지 판단할 수 없습니다.

결론적으로 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 미확정 임차인 보증금과 실제 공장 운영 가능성입니다. 권리의 말소 여부만으로 입찰을 결정하지 말고, 인수 위험과 시설 상태를 먼저 숫자로 확정해야 합니다.